집값 변수 많은 2025년에는 '투자보다 내 집 마련' [더 머니이스트-최원철의 미래집]

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서울의 한 부동산 중개업소 앞에 매물 정보가 붙어 있다. 사진=허문찬 기자

전부터 집값 전망에 관련해 정확한 답을 가지고 있는 사람은 제롬 파월 미 중앙은행(Fed) 의장, 블라디미르 푸틴 러시아 대통령, 베냐민 네타냐후 이스라엘 총리라고 제시한 바 있습니다. 기준금리 인하, 러시아-우크라이나 전쟁, 이스라엘-하마스 등 중동 전쟁의 영향이 너무나 크기 때문입니다.

이러한 영향으로 국내 건설사들의 착공 실적은 평년의 절반으로 쪼그라들었습니다. 2~3년 뒤에는 수도권에 공급 부족이 심화해 가격 상승을 유도할 것으로 보입니다. 반대로 일자리가 부족한 지방은 인구가 빠르게 감소하면서 집값이 내리고 미분양 물량도 쌓여가는 형국입니다.

지방 소멸과 양극화를 막기 위해 여러 대책이 나왔지만 큰 효과는 보지 못했습니다. 오히려 건설 원자재 가격 급등과 각종 규제로 인해 수도권에서도 건설사들이 정비사업 수주를 꺼리는 처지에 이르렀습니다. 사업성이 높다고 평가받는 한남, 압구정, 여의도, 성수, 이촌, 목동 등에서만 건설사들이 경쟁을 벌이는 상황입니다.


선도지구가 선정된 1기 신도시는 한국토지주택공사(LH) 사장까지 나서서 분담금 문제로 빠른 재건축이 어려울 것이라 우려하고 있고, 가계부채는 세계 최고 수준으로 치솟으면서 대출 규제가 본격화했습니다. 결국 수도권 아파트 가격도 보합세로 변하는 추세입니다. 이에 내 집 마련을 포기하는 경우가 늘면서 아파트 월세도 급등하고 있습니다.

내년 집값은 어떻게 될까요. 미국에서 트럼프 행정부 2기가 출범하면 역대급 관세 정책이 펼쳐질 전망입니다. 고관세가 미국 물가를 끌어올려 인플레이션이 재개될 가능성이 크고, 기준금리는 2번 정도만 추가 인하해 연 3.5% 선을 유지할 것으로 예상됩니다.

도널드 트럼프 미국 대통령 당선인. 사진=로이터

국내 경제도 영향을 받아 반도체, 2차전지, 자동차 등 주요 수출에 타격이 예상됩니다. 도널드 트럼프 미 대통령 당선인과 직접 협상하면 좋겠지만, 탄핵 정국이라 내년 상반기까지는 미국 정책에 끌려다닐 수밖에 없습니다. 기존 변수에 새로운 변수들이 더해지니 건설사들은 내년 공급 계획을 세우는 데 어려움을 겪고 있습니다.

공사비는 오를 가능성이 크고 기준금리 인하도 쉽지 않으며, 내수 침체까지 겹친다면 지방부터 미분양이 급증할 수 있습니다. 다만 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구)은 이러한 상황에 영향을 받지 않으면서 신고가 행진을 계속해 양극화가 심화할 것으로 예상됩니다.


아파트 공급 부족 현상은 내년 하반기부터 영향이 가시화해 내후년 수도권에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 실수요자는 추가 하락을 기다리기보다는 내년 상반기 중으로 분양받거나 매매를 통해 내 집을 마련하는 것이 좋아 보입니다. 다만 오피스텔, 생활형숙박시설, 지식산업센터 등에 대한 투자는 다시 한번 고민해야 합니다. 내년은 변수가 많은 만큼 차라리 다른 곳에 투자하는 것이 나을 수 있기 때문입니다.

그렇더라도 내년은 실수요자에게 기회가 될 수 있는 시기입니다. 물론 가격 상승에만 집중하기보단 내 가족들과 오랫동안 편안히 살 수 있는 아파트를 선택해야 하겠습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수

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