一手市場熱潮來襲：內地買家湧入啟德帶動成交量激增!

根據美聯物業研究中心的數據，今年（截至11月21日）一手總成交量達到15,546宗，涉及金額達1860.7億元。這與去年總共10,650宗及約1261.9億元相比，分別增長了45.6%和47.5%。年內全港平均每宗一手成交金額則約1,197萬元，較去年平均的1,185萬元增長約1%。這顯示一手市場在“成交量”、“成交金額”和“平均每宗金額”方面均實現了全面的年度增長。

按地區劃分，香港島的成交量增長最為顯著，接近2023年541宗的4倍。九龍的成交量以7,008宗位居第二，較2023年的4,235宗增長了65.5%。新界的成交量為6,396宗，較去年增長了8.9%（2023年為5,874宗）。這顯示買家或投資者偏好尋找市區住宅，尤其是在2024年發展商低價策略下。

今年一手市場最受歡迎的地區是啟德區。根據“一手住宅物業銷售資訊網”的數據，截至11月17日，啟德的交易價值達到392億元，為所有地區之最。單計區內今年推出的天璽．天第1期，已吸金超過百億元，緊隨其後的包括澐璟、維港1號、天璽．海第1期、柏蔚森系列、天瀧等。若以啟德區平均每宗一手金額計算，錄約1,495萬元，高於全港平均約1,197萬元水平。

今年一手物業的第二高交易價值位於香港島南區及鴨脷洲（包括黃竹坑），總額約為210億元。而該區平均每宗金額達1,861萬元，更遠高於全港平均1,218萬元水平。單以區內今年登場的黃竹坑站鐵路物業BLUE COAST系列已錄逾140億元，其次是凱玥、揚海、晉環等。

何文田位居第三，交易總額為170億元，而區內平均每宗金額錄1,781萬元，當中以何文田站朗賢峯系列吸金最強，IIA及IIB期合共涉及超過90億元。

近月利好經濟及樓市消息頻傳，令一般投資者及用家以外，連內地客亦明顯加快入市步伐。其實內地買家向來鍾情本港物業，顯然易見的是近期豪宅市場交投轉趨活躍，當中不乏內地買家趁「價平」買入較大碼物業，甚至是「億億聲」的豪宅及洋房，同類型交投可謂比比皆是。

根據美聯物業研究中心的數據，分析已知買家的姓名顯示，今年10月，來自內地買家的住宅交易量為1,052宗，比9月的590宗激增超過78%，創下五個月來的新高。此外，來自內地個人買家比例從9月的約20.9%上升至10月的約23.6%，同樣創下五個月的新高。從1月至10月，整體私人物業交易量為46,603宗，其中9,185宗來自內地買家，佔總交易的19.7%。

內地買家特別喜歡哪些地區？一般而言，他們較偏好靠近大學以及一眾樓齡相對較新的新晉屋苑。以啟德區為例，若以10月一手私宅註冊量最多內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)的首10個新盤計算，當中最多內地買家選購的新盤是位處啟德的天璽．天，月內錄119宗註冊登記，佔該項目的個人買家約45.6%。內地買家選購第二多的新盤是同樣位處啟德區的柏蔚森，月內錄54宗內地買家註冊登記，佔比更高近59%。截至10月，啟德地區的一手住宅成交總數為2,146宗，佔九龍地區總成交（7,008宗）的31%。

根據2021年人口普查數字 （由政府統計處提供）啟德地區的居民人口為42,551人，其中45.2%（約19,233人）為來自內地、澳門或台灣的非本地居民。從2024年至2026年，房屋協會和房屋署將提供約20,900個單位，非本地居民的數量預計將在未來幾年持續增加，並將與一手市場產生協同效應，吸引更多內地買家在啟德生活，建立小社區。

根據團結香港基金的數字，2023年至2026年私人市場將約有12,866個單位，根據2023年至2024年10月，市場吸納了2,846個單位。有些人擔心在接下來的兩年中，還需多長時間才能吸納剩餘約10,000個單位。筆者根據2016年至2023年間啟德的一手私人物業交易數據發現，2017年和2021年分別錄得2,967宗和2,619宗交易，然後用2,967個單位作為年內吸納量，預計需要約3.4年就能消化所有啟德的一手單位。

根據政府公布資料，由2022年12月底至2024年9月底，各項「人才計劃」共接獲逾38萬宗申請，當中近24萬宗個案獲批；而單單由2023年起至今年9月底，多達19.6萬人才來港，當中15.8萬人已在港長期就業。隨著政府的“搶人才”計劃逐漸升溫，內地買家的潛在租賃和購買力相當可觀，這將可能推動未來的樓市復甦，特別是在啟德區，相信內地買家的潛在租賃與買賣的力量相當驚人，勢將未來帶動樓市復甦的主力。從長遠來看，投資者可以享受高租金收益，並可持貨若干年之後高價轉售圖利！