2024年香港零售物業市場：趨勢洞察與投資新機遇

根據美聯工商舖研究部的數據,10月份錄得273宗工商物業交易,較9月的265宗上升3%。這些交易的總代價為25.96億港元,環比下跌約40.5%。與8月的263宗交易相比,則略增3.8%。

三大商用物業類別的表現各不相同:

工業:144宗交易,環比上升10.8%。

寫字樓:59宗交易,維持穩定。

零售舖位:70宗交易,下跌7.9%。

預計商業物業市場將繼續經歷低價交易，工商舖市未來或再錄得低價成交，預料中細價物業成交將主導市場。美國選舉的結果短期內中美關係都難以有大幅度變化。隨著今年2月取消各種辣稅，發展商已調整其定價策略，為了吸引買家,商用物業業主被迫降低售價,出現「價減量增」的趨勢。

零售市場方面,截至10月累計錄得739宗交易,金額136.2億港元,較2023年同期的859宗交易和144.42億港元分別下跌14%和5.7%。平均交易金額升至1,840萬港元,較2023年的1,680萬港元上升9%,部分原因是過去10個月有19宗超過1億港元的大筆交易,反映餐飲業受惠於旅遊復蘇而需求殷切。

我從黃開基抽取了今年首十個月648宗商舖成交，分析交易金額和成交區域分布:

 1） 逾1,000萬至2,000萬港元的交易有113宗,佔總數17.4%。

 2） 第二高金額範圍為500萬至1,000萬港元,錄得102宗。

 3） 100萬港元以下的交易則有98宗。

商舖成交分布:

逾1,000萬至2,000萬港元:64宗(56.6%)在九龍,主要集中在旺角(18宗)、深水埗(17宗)和九龍城(11宗)等民生區的地舖。

逾500萬至1,000萬港元:九龍佔56宗(54.9%),深水埗和九龍城為主要區域。值得一提的是,福華街148-152號金豐商場1樓57號舖位以538萬港元成交,原業主於2008年9月以950萬購入，今次成交較2008年下跌44.4%。

100萬港元以下:45.9%在九龍,北角、深水埗和尖沙咀為前三區。這些交易主要是商場舖位,實用面積介乎20至196平方呎。上述舖位交易(23宗)來自4個商場：北角城市花園的MAXI BASE、深水埗金華大廈的深之都；尖沙咀百樂酒店的首都廣場,以及尖沙咀其士大廈的尖東堡,成交價介乎10萬至100萬港元。

整體而言,以上細金額零售舖位成交反映投資者在高息環境下偏好小型投資。部分商舖業主願意因應巿況相應調低開價，預料短期內將有更多低價成交，中小型舖位交易或會主導商舖市場。

隨著美國大選塵埃落定，根據過去特朗普政府和民主黨對華強硬立場, 預料對美中關係的影響預計不大。美聯儲最近降息1/4厘，本地銀行亦都跟隨調低，借貸成本下降吸引更多投資者進場,改善商用物業投資氣氛。