Beitrag von NWT Wirtschaftsprüfung & Steuerberatung GmbH

BAURECHT TV 📺 Vertragsstrafen im AGB-Check: Der BGH setzt klare Grenzen 🚫 Der BGH hat in seiner jüngsten Entscheidung vom 15.02.2024 (VII ZR 42/22) ein wichtiges Signal in Sachen Vertragsstrafenklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gesendet 📣. Die Kernaussage des Urteils betrifft die Unwirksamkeit einer Vertragsstrafenklausel, die bei Überschreitung festgelegter Fristen im Rahmen eines Einheitspreisvertrages bis zu 5 % der ursprünglich vereinbarten Auftragssumme vom AN einfordert. Dies, so der BGH, könne den AN unangemessen benachteiligen und verstößt damit gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die wesentlichen Gründe für die Unwirksamkeit sind: 👉Die Vertragsstrafenklausel ist Teil der AGB und muss daher eine Inhaltskontrolle gemäß den Bestimmungen des BGB bestehen. 👉Die Klausel begrenzt die Vertragsstrafe auf 5 % der im Auftragsschreiben genannten Netto-Auftragssumme, was bei Einheitspreisverträgen zu einer unangemessenen Benachteiligung des Auftragnehmers führen kann, da die tatsächliche Vergütung (und damit die Basis für die Berechnung der Vertragsstrafe) durch spätere Vertragsanpassungen sinken kann. 👉Eine solche Regelung steht nicht im angemessenen Verhältnis zum Werklohn und berücksichtigt nicht die Interessen des Auftragnehmers hinreichend. Der Auftragnehmer könnte durch eine solche Klausel mehr als 5 % seines Vergütungsanspruchs verlieren, was einer unangemessenen Benachteiligung gleichkäme. 👉Der BGH verweist darauf, dass die Anknüpfung der Vertragsstrafe an die ursprünglich vereinbarte Auftragssumme den Auftragnehmer übermäßig belastet und keine ausreichenden Vorkehrungen enthält, um der Gefahr einer unverhältnismäßigen Vertragsstrafe entgegenzuwirken. Zusammengefasst bestätigt der BGH die Entscheidung der Vorinstanz, die die Vertragsstrafenklausel für unwirksam erklärte, da sie den Auftragnehmer in einer mit den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Weise benachteiligt. 📝 AGB-Überprüfung: Es empfiehlt sich, bestehende AGB auf Vertragsstrafenklauseln zu überprüfen und sicherzustellen, dass diese nicht automatisch einen fixen Prozentsatz der ursprünglichen Auftragssumme als Strafe vorsehen. 🤝 Fairness: Klauseln sollten so gestaltet sein, dass sie die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigen. Eine Vertragsstrafe sollte demnach in einem angemessenen Verhältnis zur endgültigen Vergütung stehen und nicht pauschal auf Basis der ursprünglichen Auftragssumme berechnet werden. 💬 Kommunikation: Bei Vertragsverhandlungen sollte klar kommuniziert werden, dass die Grundlage für etwaige Vertragsstrafen die tatsächliche Vergütung ist. Dies fördert die Transparenz und Akzeptanz der Vertragsbedingungen. 🔎 Flexibilität: In Verträgen sollte ein Mechanismus vorgesehen werden, der eine Anpassung der Vertragsstrafe ermöglicht, falls sich die Vergütungssumme ändert. So kann eine unangemessene Benachteiligung vermieden werden. #LeinemannPartner #BGHUrteil #Vertragsstrafen #Einheitspreisvertrag #AGB

⭐️ Wegfall des Schriftformerfordernisses bei Gewerberaummietverträgen ⭐️ Gewerberaummietverträge unterliegen nach derzeitigem Recht dem gesetzlichen Schriftformerfordernis (Par. 126 I BGB – Urkunde mit Originalunterschrift), wenn sie für einen bestimmten Zeitraum von mehr als einem Jahr geschlossen werden – unter anderem zum Schutz des Erwerbers einer Immobilie, der mit dem Erwerb in bestehende Mietverträge eintritt. Ein Verstoß gegen dieses Schriftformerfordernis kann gravierende Folgen haben: Zwar ist die in (einfacher) Textform getroffene Vereinbarung wirksam, führt jedoch dazu, dass der Mietvertrag insgesamt als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit entsprechend der gesetzlichen Regelung vorzeitig kündbar ist. Um die Digitalisierung auch im Gewerberaummietrecht voranzutreiben, sieht der Referentenentwurf des Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV) des Bundesjustizministeriums vom 11. Januar 2024 nun vor, dass für Gewerberaummietverträge zukünftig die reine Textform ausreichend sein soll. Verträge und Nachträge zum Mietvertrag wären damit per E-Mail oder theoretisch sogar per WhatsApp möglich. Auch wenn davon auszugehen ist, dass die umfangreiche Rechtsprechung des BGH zur „Einheitlichkeit der Urkunde“ (d. h. zwingend erforderliche Bezugnahme auf alle Vertragsbestandteile) aufrechterhalten und somit ohnehin weiter ein gewisser Schutz von Erwerbern gegeben sein wird, könnte es für beide Seiten auch zukünftig von Vorteil sein, den Mietvertrag nebst sämtlicher Nebenabreden unter ein vertragliches Schriftformerfordernis zu stellen: Neben dem Schutz zukünftiger Erwerber dient die Schriftform auch der Beweisfunktion und dem Schutz, nicht unüberlegt und überstürzt langjährige Verträge einzugehen. #Gewerberaummietrecht #Gewerberaummietvertrag #Schriftform #Schriftformerfordernis #Textform #Bürokratieentlastungsgesetz

👩⚖️👨⚖️🧑⚖️BGH legt den Hammer nieder: Warum die Vertragsstrafe auf Basis der Auftragssumme nicht fliegt 🚫🔨 In einer bemerkenswerten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass Vertragsstrafenklauseln, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf die im Auftragsschreiben explizit genannte Auftragssumme Bezug nehmen, den Auftragnehmer unangemessen benachteiligen können. Dieses Urteil (VII ZR 42/22 vom 15. Februar 2024) wirft ein grelles Licht auf die Praxis, feste Prozentsätze der Vertragsstrafe im Voraus festzulegen, ohne die tatsächliche Entwicklung der Vertragsverhältnisse zu berücksichtigen 🧐. Warum aber sieht der BGH hier ein Problem? Zunächst einmal bezieht sich die beanstandete Klausel auf eine feste Größe – die Auftragssumme – die zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung festgelegt wird. Bei Einheitspreisverträgen jedoch ist eine solche frühe Fixierung problematisch, da die endgültige Abrechnungssumme oft von der ursprünglich angenommenen Auftragssumme abweicht. Diese Diskrepanz kann dazu führen, dass die tatsächliche Belastung durch die Vertragsstrafe in keinem angemessenen Verhältnis mehr zur Leistung des Auftragnehmers steht und ihn somit unangemessen benachteiligt 😕. Im Kern kritisiert der BGH, dass eine pauschale Anwendung der Vertragsstrafe auf die Auftragssumme die spezifischen Umstände des Einzelfalls ignoriert, insbesondere die tatsächlich erbrachte Leistung und den tatsächlich erhaltenen Werklohn. Die Folge: Eine Vertragsstrafe, die potenziell erdrückend und unverhältnismäßig ist, was den Grundsätzen von Treu und Glauben widerspricht 👎. Was bedeutet dies für die Praxis? Vertragspartner, insbesondere Auftraggeber, sollten ihre AGBs und Vertragsstrafenklauseln kritisch überprüfen und anpassen. Es empfiehlt sich, eine flexible Gestaltung der Vertragsstrafe vorzusehen, die den tatsächlichen Umständen Rechnung trägt und nicht ausschließlich an eine im Vertragsbeginn festgelegte Auftragssumme anknüpft. So lässt sich die Fairness sicherstellen und zugleich Rechtssicherheit für beide Vertragsseiten gewährleisten 📝. #BGHUrteil #Vertragsrecht2024 #AGBAnpassung #FairerHandel #Rechtsicherheit #UnternehmerRat #Vertragsstrafe #JuristischeTipps #Bauvertrag #Rechtsprechung #Wirtschaftsrecht #Compliance #Vertragsmanagement

#Umsatzsteuer und #Urheberrecht: Reichweitenabhängige Zusatzvergütungen sind auch nach Auffassung des #BFH #Entgelt für steuerpflichtige Umsätze. Der #BGH hat bereits in den Jahren 2020 und 2021 durch die Urteile vom 20.02.2020 - I ZR 176/18 (HFR 2020, 650, Rz 183 ff. - Das Boot II) und vom 01.04.2021 - I ZR 9/18, Rz 127 - Das Boot III) entschieden, dass zum Entgelt für die steuerpflichtigen Umsätze des Chefkameramanns Jost Vacano nicht nur die zwischen Urheber und Verwerter vereinbarten Vergütungen zählen, sondern auch die gemäß § 32 Abs. 1 Satz 3 und § 32a Abs. 1 oder 2 UrhG zu leistende angemessene Beteiligung. Der ermäßigte Steuersatz des § 12 Abs. 2 Nr. 7 Buchst. c UStG ist anzuwenden. Mit dem heute veröffentlichten Urteil vom 08.05.2024 - XI R 16/20 folgt der #BFH dieser Rechtsprechung. Im Streitfall erhielt ein Autor für zwei seiner Drehbücher nachträglich eine reichweitenabhängige Zusatzvergütung. Der BFH entschied, dass reichweitenabhängige Zusatzvergütungen an Urheber gemäß § 32a UrhG in direktem und unmittelbarem Zusammenhang zu den Leistungen aus dem ursprünglichen Vertragsverhältnis stehen. Im Falle des § 32a Abs. 2 UrhG seien sie Entgelte von dritter Seite (§ 10 Abs. 1 Satz 3 UStG a.F.).

Servicepost: Aktuelles BGH-Urteil zu Vergütungsvereinbarungen Der BGH hat am 12.09.2024 auf die Revisionen von Kläger und Beklagtem ein spannendes Urteil zur Kombination von RVG und Stundensatzvereinbarung getroffen (Az. IX ZR 65/23). Spoiler: Gegenüber Verbrauchern unzulässig. Kann man gleich mal in die Tonne treten. Und zur EuGH-Entscheidung zu Stundensatzvereinbarungen vom letzten Jahr hat der BGH auch eine eigene Meinung. Ein Anwalt hatte zunächst eine übliche Stundensatzvereinbarung geschlossen. Das ist in Ordnung und darf nach dem BGH auch als formularmäßige AGB erfolgen. Gut zu wissen. Dann hat der Kollege aber den Stundensatz noch mit einer Grundgebühr in Höhe von EUR 150,00 garniert. Neben der Stunden- und Grundgebühr sollte es auch noch eine Einigungsgebühr geben. In Strafverfahren etc sollte es dann noch eine Erfolgsgebühr von EUR 750,00 geben. Wenn man sich über die angefallenen Stunden des Anwalts streiten sollte, kann der Anwalt auch stattdessen einfach das Doppelte der RVG-Gebühren nach seiner Wahl verlangen. Und dann sollte sich noch der Stundensatz pro EUR 50.000,00 über EUR 250.000,00 Streitwert um jeweils EUR 10,00 erhöhen. Was auch immer da dann rauskommt (im Fall EUR 900,00 statt EUR 245,00) wird noch mit 5% Auslagenpauschale belastet. Man merkt, da hat sich jemand Gedanken gemacht. Allerdings ausschließlich um den eigenen Geldbeutel. Und dabei hätte er doch besser mal eine Sekunde drüber nachgedacht, ob das ein Verbraucher überhaupt noch versteht, was da auf ihn zukommt. Der Verbraucher denkt aber erstmal: Stundensatz X mal den Stunden Y ist meine Rechnung. Durch die ganzen Extras aus dem RVG wird es aber intransparent und benachteiligt den Verbraucher unangemessen. Der BGH sagt ganz klar, dass es entweder Stundensatz gibt oder RVG. Stundensatz und RVG in Kombination ist bei Verbrauchern unzulässig. Denn hierbei werden dem Anwalt missbräuchliche Gestaltungsmöglichkeiten eröfftnet. Das wiederum verletzt den Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung. Dann wird die Vergütungsvereinbarung unwirksam und es bleibt beim reinen RVG. Bedeutet für mich, dass eine Stundensatzvereinbarung mit RVG als Mindestvergütung weiter zulässig bleibt. Knackpunkt ist damit immer, ob RVG-Gebühren zusätzlich zum Stundensatz vereinbart werden, was den Stundensatz verdeckt erhöht. Das Urteil findet zunächst auch nur auf Verbraucher Anwendung. Dennoch sollte jeder einmal prüfen, was in seiner Vergütungsvereinbarung so drinsteht. Solltet Ihr Hilfe brauchen, kommt gerne auf mich zu. #rechtsanwalt_hoerber #bleibensiesachlich #anwalt #vergütung #honorar

🎥 Neues Urteil entlastet WEG-Verwalter – kein Muss mehr für drei Vergleichsangebote? Richter Barry Sankol erklärt in seinem aktuellen Vodcast ein entscheidendes Urteil des LG Frankfurt am Main, das dir als WEG-Verwalter mehr Spielraum eröffnet. Bisher verlangten Gerichte bei einem Kostenvolumen ab etwa 2.500 €, dass du mindestens drei Vergleichsangebote einholst. Doch das Urteil vom 1. August 2024 (Az. 2-13 S 23/24) bringt Erleichterung: Die strikte Vorgabe für Vergleichsangebote weicht jetzt einem flexibleren Entscheidungsspielraum für die Wohnungseigentümer. 🎙 Die wichtigsten Inhalte des Urteils: Das LG Frankfurt erkennt, dass die bisherige Regelung oft nicht realitätsnah ist und schafft neue Möglichkeiten für die Entscheidungsträger in der WEG. Damit reagiert das Gericht auf die oft unnötige Belastung der Verwalter, die zeitaufwendige Angebote einholen müssen, auch wenn das nicht immer sinnvoll ist. 👨⚖️ Barry Sankol im Vodcast: Mit seiner langjährigen Erfahrung als WEG-Richter beleuchtet Barry Sankol in diesem Videopodcast die Kernaussagen des Urteils und deren praktische Bedeutung. Schau rein und erfahre, wie dieses Urteil dir mehr Handlungsspielraum und Effizienz in der WEG-Verwaltung bringen kann! ➡️ Jetzt den Vodcast ansehen und mehr über die Hintergründe erfahren: https://lnkd.in/d_iXxyS7

OLG Brandenburg zu der Frage des Sicherungszwecks einer Vorauszahlungsbürgschaft auf erstes Anfordern vorgestellt von Thomas Ax 1. Sinn und Zweck der Vorauszahlungsbürgschaft auf erstes Anfordern ist es grundsätzlich, dass der Auftraggeber als Bürgschaftsgläubiger bei einem Scheitern der Vertragsdurchführung seine bis dahin noch nicht durch berechtigte Forderungen des Auftragnehmers verbrauchte Vorauszahlung sofort zurückerhält, ohne sich auf einen Streit über die Berechtigung der bisher geltend gemachten Forderungen einlassen zu müssen. Eine Vorauszahlungsbürgschaft sichert dementsprechend den Rückzahlungsanspruch, der sich für den Auftraggeber ergibt, wenn die Leistungen des Auftragnehmers die erbrachten Vorleistungen nicht abdecken. 2. Maßstab für die Frage, ob die tatsächlich erbrachten Werkleistungen den Umfang der Vorauszahlung abdecken, ist (hier) das Volumen des gesamten Auftrags einschließlich Nachträgen. 3. Für die Frage, ob der Auftraggeber die vom Bürgen ausgezahlte Bürgschaftssumme behalten darf, kommt es zeitlich darauf an, ob dem Auftraggeber im Zeitpunkt der Auszahlung ein entsprechender Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zustand. 4. Mängel können Rückerstattungsansprüche wegen einer Minderung des Werts des Werks begründen (hier verneint). OLG Brandenburg, Urteil vom 08.11.2023 – 4 U 52/23 ... Den gesamten Artikel finden Sie verlinkt! #ThomasAx #Anwalt #Rechtswissen #Vergaberecht #Recht #Vergabe #Vertragsrecht #Hochbaurecht #Tiefbaurecht

Eine interessante Entscheidung, die auch auf Stundensatzvereinbarungen von Dolmetschern durchaus angewendet werden kann. Auch #Dolmetscher denken oft sehr portmoneebezogen. Kann man nachvollziehen und auch gut vertreten, da der Markt einfach auf #Dumping ausgerichtet ist, weil kein Verständnis für die Tätigkeit in der Gesellschaft vorliegt. Im Gegensatz zu Anwälten. Man muss somit gucken wo man bleibt. Nichtsdestotrotz sollte man die #Transparenz auch bei der Abrechnung bzw. Vertragsschluss und nicht nur beim Dolmetschen einhalten. Vielleicht ist die Entscheidung es Wert, von BDÜ e.V. - die qualifizierten Dolmetscher und Übersetzer in den nächsten Newsletter aufgenommen zu werden.

Hoffnungsschimmer für Auftragnehmer? – Neues aus Berlin zur Bauzeitenverschiebung (KG, Urteil vom 27.08.2024, Az. 21 U 128/23). Ein aktueller Beitrag von Dr. Fabian Sindl: Ansprüche wegen Bauzeitverschiebungen stellen Auftragnehmer vor hohe Hürden: Vertraglich sind sie üblicherweise nur zu ihren Lasten geregelt. Und Schadensersatzansprüche gegen den Auftraggeber scheitern regelmäßig daran, dass die Rechtsprechung dessen Mitwirkungshandlungen lediglich als Obliegenheiten einstuft. Meist fehlt es darüber hinaus am (zurechenbaren) Verschulden des Auftraggebers. Entgangenen Gewinn gibt es nach der VOB/B ohnehin nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit (§ 6 Abs. 6 Satz 1 VOB/B). Der BGH verweist den Auftragnehmer in solchen Fällen daher auf einen Anspruch nach § 642 BGB und sein entsprechendes Kündigungsrecht (§ 643 BGB). Das ist wegen der Voraussetzungen und der Rechtsfolgen allerdings in doppelter Hinsicht unbefriedigend. Eine Kündigung ist ohnehin riskant und wird daher meist nur die letzte Lösung für den Auftragnehmer sein. Wie bereits das Brandenburgische OLG (Urteil vom 25.06.2020, Az. 12 U 59/19) präsentiert das KG in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 27.08.2024, Az. 21 U 128/23) nun einen Ausweg aus diesem Dilemma: So soll bereits dann eine „andere Anordnung“ (und damit die Voraussetzung für einen vertraglichen Anspruch im Sinne von § 2 Abs. 5 VOB/B) vorliegen, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer darüber informiert, dass eine Leistung erst später als geplant ausgeführt werden kann (z. B. weil sich Vorgewerke verzögern). Dass dadurch Mehrkosten entstehen können, muss für den Auftraggeber allerdings erkennbar sein. Ein Anspruch des klagenden Auftragnehmers vor dem KG scheiterte lediglich daran, dass er die Terminverschiebung und die Mehrkostenhöhe nicht konkret darlegen konnte. Ob der BGH diese Ansicht teilt, nur weil der Auftraggeber den Auftragnehmer über eine (objektive) Verzögerung informiert, bleibt abzuwarten. Bislang hat er bloße Störungen des Vertrags nämlich gerade nicht als Anordnung angesehen (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2017, Az. VII ZR 16/17). Mit der Entscheidung des KG verfügen Auftragnehmer nun aber zumindest über schlagkräftige „Munition“ für außergerichtliche Verhandlungen, die dazu beitragen dürfte, dass sich das Gewicht wieder etwas zu ihren Gunsten verschiebt. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Website.

Aktuelle VwGH-Rechtsprechung zu Grundstücksvermietungen von Gemeinden Ob in umsatzsteuerlicher Hinsicht durch die Vermietungstätigkeit ein (fiktiver) Betrieb gewerblicher Art begründet wird, hat nach dem VwGH allein nach zivilrechtlichen Kriterien zu erfolgen. Erforderlich ist demnach ein entgeltlicher Bestandsvertrag. Ein solcher liegt vor, wenn zumindest die Grenze von in etwa 10 % einer ortsüblichen Miete bzw. Pacht unter Berücksichtigung von gebrauchsunabhängigen Kosten erreicht wird; eine Verrechnung einer AfA-Komponente von mindestens 1,5 % ist hierfür explizit nicht erforderlich. „Die bisher in der Verwaltungspraxis vorgesehenen Regelungen für das Vorliegen eines Betriebes gewerblicher Art (Rz 265 UStR) sind daher nicht mehr aufrecht zu erhalten. Ob jedoch der auf den ersten Blick entstehende leichtere Weg zum Vorsteuerabzug tatsächlich besteht, ist zu bezweifeln“, geben Josef Klug und René Wind zu bedenken.   Mehr dazu: https://lnkd.in/dJ2Usprp   #Rabel_Partner #Tax #Steuerberatung #Vermietung #Gemeinden #News