Immobilienmarkt Region Winterthur – 4. Quartal 2024

Immobilienmarkt Region Winterthur

In den Medien ist der Mietwohnungsmarkt ein beliebtes Thema, insbesondere nachdem der Referenzzinssatz zweimal erhöht wurde und es deswegen bei einigen Mietverhältnissen zu Mietzinserhöhungen kam. Nachdem die Nationalbank den Leitzins wieder gesenkt hat, sind die Erhöhungen beim Referenzzinssatz definitiv beendet. Bald wird der Referenzzinssatz wieder auf 1,5 Prozent reduziert und Mieter können ein Mietzinssenkungsgesuch stellen. Damit wird sich auch der Anteil der Mietzinsen am Einkommen wieder in den Bereich zwischen 20 bis 21 Prozent einpendeln, wo er sich bereits zwischen 2010 bis 2023 konstant bewegte.

Neben den Mietzinsen ist auch das Wohnungsangebot und damit die Leerwohnungsziffer ein Dauerbrenner in den Medien. Wenn die Leerwohnungsziffer auf 0,06 Prozent fällt und es am 1. Juni 2023 in der Stadt Zürich nur noch 144 freie Wohnungen gibt, wird schnell von Wohnungsnot geschrieben. Die tatsächlichen Wohnungswechsel zeigen allerdings ein anderes Bild. 2023 gab es in der Stadt Zürich 43'206 Umzüge. Die Fakten zeigen somit, dass es 25-mal mehr Umzüge gab als leerstehende Wohnungen gemäss Leerwohnungsziffer. Weitere Fakten zum Mietwohnungsmarkt finden Sie im Artikel "Fakten zu Mietwohnungen, Mietzinsen und Genossenschaften".

Fakten und Trends zum Immobilienmarkt

Zwei Drittel der Mieter können bald eine Mietsenkung fordern

Diskussionen zum Mietwohnungsmarkt drehen sich aktuell vielfach um eine bevorstehende Referenzzinssatzsenkung. Doch nur Mieter, deren Mietvertrag mindestens auf dem aktuellen Referenzzins beruht, können hierdurch auch eine Mietsenkung verlangen. Unsere Analyse individueller Mietvertragsdaten zeigt, wie vielen nach den vergangenen Referenzzinssatzsteigerungen die Miete erhöht wurde und wer von der kommenden Senkung profitieren wird. 

Nachdem die Schweizerische Nationalbank den Leitzins und damit die Finanzierungskosten zum dritten Mal in diesem Jahr gesenkt hat, hoffen viele Mieterinnen und Mieter bereits auf eine baldige Senkung des Referenzzinssatzes. Schliesslich ergibt sich dieser aus dem Durchschnittszinssatz aller vergebenen Hypotheken. Wir gehen davon aus, dass es spätestens im März 2025 so weit ist. Wer bereits die beiden Referenzzinssatzerhöhungen im Portemonnaie gespürt hat, wird dann immerhin von einer Mietsenkung profitieren können. Dies trifft für rund ein Drittel der Miethaushalte zu, die dann zumindest einen Teil der Erhöhung zurückfordern können. 

Besonders institutionellen Vermietern dürften solche Rückforderungen demnächst ins Haus flattern. Denn unsere Analyse zeigt, dass sie in der Vergangenheit häufiger Mietzinserhöhungen weitergaben als private Vermieter. Im vergangenen Quartal wurde beispielsweise bei lediglich 7 Prozent der Miethaushalte mit Privatvermieter eine Mieterhöhung weitergegeben gegenüber 13 Prozent bei Pensionskassen, Versicherungen und Immobilienfonds.

Insgesamt sollten rund zwei Drittel der Miethaushalte demnächst die Möglichkeit einer Mietreduktion haben. Zusätzlich zu jenem Drittel der Mieterschaft, deren Mietzins zuletzt erhöht wurde, existiert nämlich nach unserer Schätzung ein gleich grosser Bruchteil, der eine Senkung verlangen kann, weil in der Vergangenheit nicht alle Mietsenkungen eingefordert wurden. Auch bei diesen Mietern liegt somit der aktuell vertraglich festgehaltene Referenzzins bei mindestens 1,75 Prozent. Wird dieses Drittel die Aufregung um das Auf und Ab des Referenzzinssatzes in den letzten Monaten zum Anlass nehmen, ebenfalls wieder aktiv zu werden?

Robuster Zürcher Eigenheimmarkt

Im dritten Quartal blieben die Zürcher Eigenheimpreise ihrem Wachstumspfad treu. Die Preise legten gegenüber dem Vorquartal um 0,3 Prozent zu und erreichten gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 3,7 Prozent. Hinsichtlich der Regionen zeigte sich eine interessante Entwicklung. Die Region "ZWEX See", welche neben der Stadt Zürich die Zürcher Seegemeinden umfasst, verzeichnete gegenüber dem Vorjahr nur ein bescheidenes Preiswachstum von 1,7 Prozent. Im laufenden Quartal war das Preiswachstum mit -1,1 Prozent sogar negativ. Nachdem die Preise an diesen exklusiven Lagen während der Pandemie die übrigen Regionen regelrecht abgehängt hatten, ist das vorerst nicht mehr der Fall.

Appetit nach Wohneigentum steigt wieder

Das aktuelle Zinsumfeld spricht wieder für Wohneigentum. Die Wohnkosten der eigenen vier Wände sind im Kanton Zürich inzwischen wieder leicht günstiger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Finanzielle Überlegungen sind zwar mitnichten die einzige Motivation für Wohneigentum, spielen aber dennoch eine Rolle. Wer sich frisch auf Wohnungssuche macht, sucht des Öfteren wieder nach den eigenen vier Wänden. Der Anteil von Kaufgesuchen bei neu aktivierten Suchabonnements ist gestiegen. Dies spricht grundsätzlich für weitere Preisanstiege. Das leicht höhere Angebot – zu Zeiten steigender Zinsen fanden nicht alle Verkaufsobjekte auf Anhieb einen Käufer – hält die Preise indes in Schach.

Aussicht auf einen tieferen Referenzzinssatz

Das auf und ab der Zinsen führte nicht nur am Eigenheimmarkt zu einem Wechselbad der Gefühle, sondern hinterlässt auch bei den Mietenden Spuren. Nach zwei Referenzzinssatzanstiegen im vergangenen Jahr wird dieser spätestens im März 2025 bereits wieder sinken. Für den sonst sehr trägen Durchschnittszins ist das ein unübliches Muster. Zwei gegenläufige Trends bestimmen die durchschnittlichen Finanzierungskosten. Während die Kosten für SARON-Hypotheken im Einklang mit dem SNB-Leitzins sinken, sind die Refinanzierungskosten auslaufender Festhypotheken leicht höher als zu Zeiten von Negativzinsen. Seitens Referenzzinssatz dürfte daher nach der baldigen Senkung Ruhe einkehren – selbst wenn die SNB den Leitzins auf 0,50 Prozent senken wird.

Mietpreiswachstum nimmt ab

Der Referenzzinssatz hat unmittelbare Auswirkungen für bestehende Mietverträge. Anspruchsberechtigte Mieter dürften die baldige Senkung des Referenzzinssatzes nach den Erfahrungen der letzten zwei Jahre eher einfordern als dies früher der Fall war. Indirekt wird das auch einen dämpfenden Einfluss auf die Angebotsmieten ausüben. Dennoch rechnen wir mit einem anhaltend robusten Mietanstieg bei der Neuvermietung. Das Problem der zunehmenden Knappheit am Mietwohnungsmarkt bleibt virulent. Selbst mit dem sich abzeichnenden Rückgang der Nettozuwanderung wird die Bautätigkeit die Zusatznachfrage nach Wohnungen nicht stillen. Wir rechnen mit einem weiteren Rückgang der Leerstände. Neben den attraktiveren Zinsen ist das ein weiteres Argument für Wohneigentum.

Immobilienmarkt Region Winterthur: Ralph Bauert, Geschäftsführer Hauseigentümerverband Region Winterthur

Fakten und Trends: Ursina Kubli und Benedikt Lennartz, Zürcher Kantonalbank, Analytics Immobilien