Kündigung wegen Zahlungsverzug und zugleich unregelmäßiger Zahlung

(BGH, Urteil vom 23.10.2024, Aktenzeichen VIII ZR 106/23)

Schon vor einiger Zeit befassten wir uns im Rahmen unserer Rechtstipps mit der fristlosen Kündigungsmöglichkeit bei Mietrückständen. Der Vermieter kann nach dem Gesetz bei Ausfall von zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem Mietrückstand über einen längeren Zeitraum von mindestens der Höhe einer Monatsmiete ein Wohnraummietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.

 Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit gemäß § 569 Abs. 3 BGB durch Zahlung der rückständigen Miete die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung zu bewirken.

 Für gewöhnlich wird mit der fristlosen Kündigung, gerade da durch die Zahlung des Rückstandes die fristlose Kündigung obsolet werden kann, zugleich eine ordentliche Kündigung wegen unregelmäßiger Zahlungen ausgesprochen.

In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass unter gewissen Voraussetzungen eine solche, ordentliche Kündigung wirksam ist und bleibt, unabhängig davon, ob der Mieter den Rückstand ausgleicht. Hiergegen stellt sich immer wieder das LG Berlin.

 Der BGH hat nun (ein weiteres Mal) mit Urteil vom 23.10.2024 der Auffassung des LG Berlin widersprochen, wonach durch die Zahlung des Rückstandes zugleich auch die ordentliche Kündigung hinfällig würde. Im besagtem Urteil verweist der BGH auf einige vorangegangene Urteile mit gleicher Kernaussage.

 Die lediglich eingeschränkte Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspräche dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers über welche sich ein Gericht nicht aus eigener, rechtspolitischer Intention hinwegsetzen dürfe, so der BGH.

 Zu prüfen wäre jedoch, ob die Pflichtverletzung des Mieters (in dem Fall unregelmäßige Zahlungen) nicht aus besonderen Umständen als unerheblich anzusehen wäre, was im Rahmen einer Gesamtwürdigung zu erfolgen habe. Alleine der Ausgleich des Zahlungsrückstandes reichen hierfür jedoch nicht aus.

 Dr. Göbel, Rechtsanwalt und Fachanwalt