(Privat-)Darlehen gegen Grundschuldbesicherung sind als Kapitalmarktangebote zulässig und keine verbotenen KWG-Einlagengeschäfte

Darlehen von privaten Kapitalgebern mit Grundschuld-Besicherung im ersten oder im zweiten Rang ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ) sind als öffentliche Beteiligungsangebote ebenso wie die unbesicherten qualifizierten Nachrangdarlehen nach dem Kreditwesengesetz ( KWG ) zulässig und stellen keine Einlagengeschäfte im Sinne des § 1 KWG dar. Sofern eine Absicherung im zweiten Rang erfolgt, achtet die BaFin lediglich darauf, das die zweitrangige Absicherung noch im Rahmen des Verkehrswertes der Immobilie liegt. Es gilt das Gleiche wie bei den privaten Nachrangdarlehen ohne Besicherung. Beide Formen von öffentlichen Darlehensangeboten an eine Vielzahl von potentiellen Anlegern sind somit als Finanzinstrumente im Sinne des Vermögensanlagengesetzes n.F. ( auch nach dem 10. Juli 2015 ) kapitalmarktfähig und KWG-konform, so Dr. Horst Werner, Göttingen. Das hat insbesondere Bedeutung bei der unternehmerischen Finanzierung von Immobilien. Die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen hat sich in den vergangenen Jahren durch private Grundschulddarlehen erheblich verändert. Herkömmlicher Weise erhielt der Immobilienkäufer von der Bank ein erstrangiges, durch ein Grundpfandrecht besichertes Darlehen, wobei Geschäftsbanken heute regelmäßig bis 80% finanzieren und Hypothekenbanken gesetzlich an einen Beleihungswert von 60% des Verkehrswertes gebunden sind.

Der zweite Finanzierungsteil wurde oft durch ein nachrangiges Bankdarlehen oder durch Eigenmittel des Immobilienerwerbers dargestellt. Die Bank refinanzierte sich u.a. durch die Emission von Pfandbriefen. Nunmehr sind nicht nur private Nachrangdarlehen, sondern ebenso grundschuldgesicherte Erst- oder Zweitrangdarlehen von privaten Kapitalgebern am Kapitalmarkt zulässig. Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private Darlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung der grundbuchlichen Besicherung, wahrend ohne eine solche Grundschuldabsicherung nur Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel hinter die Ansprüche bevorrechtigter Gläubiger zulässig sind. Die Dr. Werner Financial Service AG ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ) erstellt KWG-konforme und BaFin-zulässige Darlehensverträge sowohl als grundschuldgesicherte Erst- oder Zweitrangdarlehen als auch als qualifizierte Nachrangdarlehen zur Kapitalaufnahme am Beteiligungsmarkt.