Wegen Corona: Spielhalle muss nur noch halbe Miete zahlen

Das Kammergericht hat die Halbierung der Miete für ein Gewerbeobjekt beschlossen, in dem eine Spielhalle betrieben wird. Das höchste Berliner Gericht argumentierte, dass die Schließungsanordnungen des Landes Berlin infolge der Corona-Pandemie eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 I BGB darstellen würden. Da die Anordnungen eine vollständige Schließung des Geschäftsbetriebs nach sich ziehen würde, sei die Miete hälftig zu reduzieren.

Pandemische Lage war nicht vorauszusehen

Es sei schlicht nicht zu erwarten, dass es während eines Mietverhältnisses zu einer pandemischen Lage komme. Deshalb sei auch die Vorstellung einer weitgehenden Stilllegung des öffentlichen Lebens aufgrund von hoheitlich angeordneten Betriebsschließungen nicht Geschäftsgrundlage von Mietverträgen. Da es aber nun zur Corona-Pandemie gekommen ist, liege eine schwerwiegende Änderung der dem Vertrag zugrundeliegenden Vorstellungen vor. Diese erfülle das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage. Das Gericht vermutete, dass die Parteien eine Mietreduzierung für den Zeitraum einer pandemiebedingten Betriebsschließung hätten vereinbaren könnten, wenn diese vorauszusehen gewesen wäre.

Corona ist kein normales Geschäftsrisiko

Es ginge bei der Schließung der Spielhalle aber nicht um ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. Verwendung des Mietobjekts. Vielmehr seien die weitgehenden staatlichen Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben als Systemkrise eine Störung der großen Geschäftsgrundlage. Das mit der Störung der großen Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Ein staatlich angeordneter Shutdown aufgrund der Pandemie liege außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien. Er stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die Nutzungsmöglichkeit dar, die im Vertrag vorausgesetzt wird, dass die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien.  

Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls hat das Kammergericht deshalb beschlossen, dass die Miete bei vollständiger Betriebsuntersagung nur noch zur Hälfte zu zahlen ist. Zudem seien für einen Anspruch aus § 313 BGB „unter Umständen existenziell bedeutsame Folgen“ bereits zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert; staatliche Hilfen seien aber dennoch zu berücksichtigen.

KG, Urteil v. 01.04.2021 – 8 U 10/199