ANÁLISIS DE LOS INCREMENTOS DE LOS COSTES EN LA CONSTRUCCIÓN, PREVIO AL CONFLICTO DE UCRANIA.

Justo antes del inicio de la invasión de Rusia a Ucrania, realizábamos para un potencial cliente, un estudio de la variación de precios por el incremento desmesurado de los costes en la construcción entre el primer cuatrimestre de 2021 y el de 2022.

Este ejercicio era para ayudar a los técnicos que habían valorado inicialmente el coste de la obra, ya que, en la fase de contratación, los presupuestos que habían recibido de distintas constructoras (entre otros el nuestro) excedía en mucho sus previsiones iniciales. Dichas previsiones se habían utilizado por los gestores del Proyecto para realizar las previsiones de costes e inversión. Y éstas habían saltado por los aires, poniendo en claro riesgo la operación.

Los Managers principales del Proyecto, juntamente con la ingeniería y los arquitectos, habían realizado un estudio preliminar de incremento interanual para este proyecto en concreto, dando como resultado que podían justificar un +15,3%. Pero, aun así, la realidad de las ofertas recibidas era superior a la aplicación de dicho incremento a la base de presupuesto inicial.

Análisis general del momento (mediados de febrero)

En referencia al análisis comparativo de la evolución de precios de la construcción, entre el primer cuatrimestre de 2021 y el de 2022 (variación interanual), existen algunas consideraciones previas a tener en cuenta.

La oferta final que nosotros presentamos consta de cinco (5) valores a tener en cuenta:

1.- Coste Directo (CD): que no es otro que el precio real del coste unitario de ejecución de los trabajos descritos. Sea con recursos propios o subcontratando, partidas o capítulos a industriales especializados.

2.- Coste Indirecto (CI): Es el coste destinado a la obra, pero que no interviene directamente en la ejecución de las partidas, y que representa un gasto a tener en cuenta. Por ejemplo, el encargado destinado a replanteos y coordinación en obra, el Jefe de Obra, entre otros muchos.

3.- Gastos Generales de empresa (DGE): A la resultante de la suma de los dos anteriores, CD+CI, debemos añadir nuestros gastos como empresa. En nuestro caso, un porcentaje lineal, que se estima anualmente, y va destinado a cubrir gastos como podrían ser los costes administrativos, de financiación, de estructura de dirección y gestión general, de alquileres o amortización de locales y oficinas.

En nuestro caso, la resultante de (CD+CI) * % DGE, es el COSTE TOTAL de la obra.

Entran en juego los dos últimos parámetros para establecer la oferta al cliente final.

4.- Beneficio Industrial (BI): En caso de que nos ocupa, el BI establecido para la oferta presentada es = 0.

5.- RIESGO COMERCIAL (RC): También nombrado en otros casos como Baja o descuento comercial. Se ha estimado un RC alto por la voluntad expresa de conseguir ofrecer una oferta económica competitiva y la expectativa de poder negociar las compras y contratos a la baja, y gestionar la obra optimizando todos nuestros recursos y conocimientos.

Era importante fijar previamente estos parámetros para analizar la influencia de los mismos en el resultado final del incremento generalizado de precios, que nos ocupan y preocupan en el sector de la construcción.

En la aplicación en un precio unitario, en primer lugar, estableceremos que el riesgo rebaja su precio final estimado, o bien, limita el beneficio previsto. En nuestro caso, donde arrancamos con una previsión de BI=0, el riesgo (baja) asumido, minimiza en nuestra oferta actual el impacto real del incremento de precios generalizado observado, dificultando su cuantificación.

Con esto, nos referimos que el análisis previo realizado por el equipo gestor de la obra, donde establecería teóricamente un incremento interanual 2021/2022 de aproximadamente un 15,3%, no es fiable, partiendo de que el precio final ofertado tiene una rebaja extra atribuible al riesgo comercial asumido por la empresa. De ello se deriva que el incremento porcentual de coste total de una operación, como la que analizamos, estaría en torno a entre un +17% y un +20% con toda seguridad.

En la reunión que mantuvimos presencialmente con el cliente, a finales de 2021, se indicaron estos porcentajes que venían dados genéricamente en artículos especializados en Promoción Inmobiliaria, pero que eran extrapolables, seguramente, al mundo de la construcción en general y en otros campos (industrial, de reforma o rehabilitación, etc.).

Los porcentajes evaluados de los incrementos interanuales, extraídos del informe del Gremio de Constructores, son buenos. Pero hacen referencia a los Costes Directos de procesos industriales, y/o a los Costes de las Materias Primas.

Aluminio: +50,10%

Acero: +27,12%

Hormigón: +4,50% (realmente ahora se sitúa en un +14,8% según datos actualizados)

Cristal: +35,0%

Cobre: +80,0%

Podríamos añadir, afectando también al incremento de precios:

Combustibles (DIESEL): +35,2% (aplicable a transportes, extracción de materias primas, derivados petróleo)

Gas: +33,1% (aplicable a procesos industriales de transformación, etc.)

Coste mano de obra: +2,6% (viendo el IPC en España interanual en +6,5%, revisiones s/. convenios)

Estaño: +100%

Madera: +100% (en carpintería de forma directa, en derivados de la madera (papel), y compuestos (cartón-yeso))

XPS (derivados del petróleo): +29,0% (nos han notificado una subida de un +15% a unos minutos, ya repercutida).

Un análisis en mayor profundidad

Habría que analizar con mucha mayor profundidad la afectación en la evolución del Precio Final, de lo que son los costes indirectos, básicamente horas de personal y equipos compartidos por todas las unidades de obra en ejecución. A éstos les ha afectado la subida generalizada, situándolos, dependiendo de cada caso, entre un 4% y un 18% del coste total de la obra.

En Urcotex estudiamos los Costes Indirectos (CI) específicos para cada obra.

En Urcotex, estudiamos estos CI específicamente para cada obra, analizando el personal, equipos, maquinaria y otros elementos que destinaremos, por una duración prevista de los trabajos. Como cada obra requiere de unos medios diferentes, y tiene una duración específica, para evaluar la afectación porcentualmente del incremento interanual que puede haber sufrido una oferta, debe realizarse el ejercicio valorándolos para la misma duración, con los precios de cada momento.

Como soporte al estudio para este proyecto, hemos realizado esta simulación, resultando un incremento de un +4,2% (Ci1Q22 / Ci1Q21). La afectación general final en el precio total de la obra puede acabar representando un +1,2% adicional de media por el lado alto.

Para poder extraer el incremento exacto de variación interanual, deberíamos disponer de las ofertas industriales en fecha 1Q21, y nosotros no disponemos de estos datos para esta obra. Es importante individualizar su estudio, sin embargo, se pueden producir variaciones en precios unitarios entre Proyectos por el mismo material o sistema, dependiendo del momento de carga de trabajo de la empresa ofertante, de si dispone de stocks del material base o de la materia prima, del volumen de la obra, etc.

Por tanto, y como previsión completamente subjetiva propia, hay elementos a tener en cuenta que hay que evaluar también:

1. El conflicto de Ucrania, agravado y tensionado estos últimos días, crea un escenario de incertidumbre en los mercados. Generando un encarecimiento automático de gas y petróleo, por tanto, unos costes energéticos (incluida la producción de electricidad) al alza, de momento, hasta niveles ahora mismo imprevisibles.

2. La inflación evidenciada por el IPC situado en España en un 6,4% interanual, aunque el último más ha descendido un -0,4%, encarecerá la negociación de convenios y de retribuciones, encareciendo la mano de obra en todos los niveles de producción.

Para frenar la inflación, posiblemente se incrementen ligeramente los tipos de interés del dinero, que en este caso puede conseguir frenar la inflación o reducirla, pero encarecerá el crédito y los gastos de financiación. Este hecho dificultará la inyección de inversiones en el tejido productivo de base, frenando la esperable bajada o estabilización de precios por incremento de producción (que era lo deseable).

3. La intervención expansiva de China en el mercado global durante los últimos 10 años, con su potencial consumidor interno casi infinito (al menos para su propia producción), ha encarecido también los procesos de producción industrial que se habían deslocalizado hacia allí desde el mundo occidental. También, interviene en los precios de materias primas, pudiendo fijar precios por el inmenso volumen de compra que puede absorber.

A grandes rasgos, la tendencia no es favorable para poder prever un frenazo de incrementos de costes y precios, y mucho menos, una bajada. Todo lo contrario.

Hemos realizado el ejercicio de valorar el proyecto con precios base 1Q 2021, teóricamente, ya que hemos tenido que tomar ofertas similares por otras obras y precios de compra de elementos ejecutados.

+19,5% de incremento resultante total en costes.

El incremento resultante total interanual que nos resulta en coste es de un +19,15%, teniendo en cuenta que se analizan los precios sobre el concepto Coste Total (CD+CI)*% DGE, sin tener en cuenta el Riesgo Comercial que se hubiera determinado en cada escenario/momento. Y siendo complicado predecir el coste total final de la operación.

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Este estudio se realizó y se presentó a penas unos días antes del inicio bélico en Ucrania.

Desde entonces, la situación se ha agravado, llegando a un momento en que las cotizaciones de materiales ya han llegado a ser diarias, con variaciones de incremento porcentual que se deben sumar a las que ya había habido en 2021, de más del 70% en algunos casos (Por ejemplo, los elementos cerámicos convencionales básicos: ladrillos), lo cual hace completamente inviable mantener los compromisos de los contratos vigentes sin una revisión de precios pactados con los clientes.

Para la obra pública ya existe el RDL 3/2022 de 2 de marzo, que establece los mecanismos para la revisión y actualización de precios para los contratos públicos. Ahora deberá resolverse este mismo punto para los contratos privados.

En próximos artículos, analizaremos y actualizaremos la situación actual, la situación de los contratos, tanto públicos como privados, y el elemento jurídico de Riesgo Imprevisible frente a la vinculación contractual escrita o no de Riesgo y Ventura.