Buscando el camino a casa

"En las últimas décadas hemos creado una cultura de consumo excesivo (...) relacionado con el mercado de la vivienda, que perpetúa la noción de que la única casa que se puede comprar o con la que se puede empezar la vida debe ser enorme y lujosa. Y la gente acepta esta norma sin ver que es innecesaria." - Avi Friedman en Small is Beautiful: La economía como si importaran las personas: 25 años después... con comentarios

El ser humano siempre se ha adaptado a vivir en circunstancias tan diferentes a lo largo de la historia. A su vez, la construcción ha sido un motor clave de las sociedades, la cultura y el comportamiento social. Este sector representó el 4,1 del PIB en EE.UU.[1] y el 5,6% en la Unión Europea[2]. Los proyectos de edificación e ingeniería civil pasan de una obra estacional a otra, pero los procesos de construcción, mantenimiento y renovación de edificios siempre han sido una actividad económica esencial desde que el hombre empezó a contar con una vivienda. Según varias intuiciones de la economía urbana[3], las ciudades existen para aprender de otras personas[4]; emparejarse y encontrar preferencias similares con individuos y empresas[5]; y compartir nuevos conocimientos o técnicas de forma más eficaz[6]. Probablemente, tras la nueva forma de interacción humana a través de internet, esta regla ha cambiado.

La pandemia del COVID-19 mostró retos en servicios sanitarios, seguros, cadena de suministro y estrategias de marketing. Las políticas de confinamiento fueron la estrategia más común para proteger a la población. En consecuencia, el comportamiento de las personas que vivieron en las ciudades mostró una nueva perspectiva sobre cómo los hogares valoran la propiedad donde viven. En un artículo publicado sobre el impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario residencial[7], sugiere que muchas áreas metropolitanas experimentaron una notable caída en las ventas de viviendas dadas las preocupaciones sanitarias, las órdenes de confinamiento y la incertidumbre económica, siendo el nivel más bajo desde la crisis de 2007. De este modo, la demanda se recuperó rápidamente pero la oferta siguió siendo baja, lo que sugiere que reaccionó el lado de la oferta de nuevas construcciones privadas de viviendas. Además, se ha descubierto que los precios captan un efecto de la demanda y que el equilibrio contempla el nivel de construcción y el ajuste de la elasticidad de los precios[8]. Asimismo, se ha constatado que la pandemia ha provocado un fuerte desplazamiento de la demanda de vivienda desde las ciudades centrales y los barrios densos hacia los suburbios y barrios con menor densidad de población.[9]

Adicionalmente a esto, artículos publicados en los últimos años han resaltado los trastornos sociales y económicos causados por la pandemia provocaron migraciones a gran escala[10] facilitada por el aumento de las políticas de trabajo desde casa[11], la reducción de los desplazamientos al trabajo[12] y el cierre de servicios municipales. Estos cambios aumentaron la importancia de las características de la vivienda en los suburbios y periferias, como el aumento de la calidad de vida en las zonas rurales, con un mayor espacio y una menor densidad de población.[13] Además, investigaciones anteriores han indicado que sólo en los Estados Unidos se ha producido un incremento de más del 50% en el precio de alquiler entre 2000 y 2018.[14]

Después de la Gran Recesión de 2008, los precios han alcanzado niveles más altos en términos reales que antes de la crisis. Aunque la población ha aumentado, los precios reales de la vivienda han aumentado más que los costes reales de construcción en Estados Unidos, como muestra la siguiente figura:

Comparación de precios en el sector de la construcción

Además, según los datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos publicados el mes de marzo de 2022, la migración de julio de 2020 a julio de 2021 mostró un nuevo comportamiento, como se muestra en la imagen. Por un lado, cinco de los diez condados con mayor crecimiento numérico se encontraban en Texas, mientras que los otros se encontraban en Arizona, California, Florida y Utah. Por otro lado, los tres mayores perdedores numéricos fueron el condado de Los Ángeles, Nueva York (Manhattan) y el condado de Cook (Illinois).

Dónde crecen los condados: Variación porcentual de la población por condados: 2020 a 2021

Un efecto similar se produjo en las áreas estadísticas metropolitanas, donde Texas albergó cuatro de las diez áreas metropolitanas con mayores ganancias y el 63% de las áreas metropolitanas tuvieron una migración interna neta positiva, Los mayores aumentos de migración nacional neta se produjeron en Phoenix-Mesa-Chandler (66.850), Dallas-FortWorth-Arlington (54.319), y Tampa-St. Petersburg-Clearwater (42.089). Por el contrario, las áreas metropolitanas con notables descensos de población entre 2020 y 2021 fueron San Francisco-Oakland-Berkeley (-116.385) y Chicago-Naperville-Elgin, (-91.671).

Esto último puede sugerir un nuevo comportamiento particular en la movilización de personas. Tras el aislamiento por la pandemia de COVID-19, la movilización a los suburbios o a zonas menos pobladas pareció ser más común que en años anteriores. Entretanto, este tema se ha convertido en uno de los más relevantes en las revistas de economía urbana, inmobiliaria y financiera tras la pandemia de 2020.[15] Asimismo, existen muchos aportes sobre el problema de medición de la elasticidad de la oferta.[16]

Ante la falta de datos certeros para medir la oferta en el sector de la vivienda, existe una amplia oportunidad de investigación para mejorar la medición de la elasticidad de la oferta. Los microdatos procedentes de plataformas digitales podrían mejorar el enfoque y proporcionar una mejor comprensión en este efecto después de la pandemia. Además, la información sobre alquileres, políticas de trabajo desde casa, como hicieron Gupta, et al. (2021), puede actualizarse en los años siguientes para observar si el comportamiento se mantuvo. Además, enfoques econométricos mejor calibrados podrían proporcionar hallazgos sobre este tema de coyuntura en la actualidad no sólo para países desarrollados, sino también para países en vías de desarrollo, que puedan desembocar en mejores políticas públicas de vivienda o mejores productos financieros enfocados a que la gente pueda tener su casa. Por último, pero no por ello menos importante, las presiones inflacionarias, especialmente en los costes de construcción y los precios de los materiales, son variables relevantes a tener en cuenta durante esta década.

[1] U.S. Bureau of Economic Analysis. Value for the last quarter of 2021

[2] Eurostat. Value for the last quarter of 2020

[3] Puga y Duranton (2003)

[4] Mediante la interacción de generación difusión y acumulación de conocimientos (patentes, universidades, interacciones cara a cara, etc.)

[5] Como mejorar el emparejamiento de la mano de obra o las empresas, y una mayor probabilidad de emparejamiento ante problemas de hold-up

[6] A través de indivisibles instalaciones, proveedores, clientes, especialización o riesgo, dado que a mayor indivisibilidad genera rendimientos crecientes porque la unidad extra de los bienes se proporciona a un menor coste medio

[7] Gascon y Hass (2020)

[8] Gupta, A, et al. (2021)

[9] Liu y Su (2021)

[10] Coven et al. (2020)

[11] Bartik et al. 2020, Bloom (2020)

[12] Barrero et al. (2020)

[13] Bloom y Ramani (2021)

[14] Howard y Liebersohn, (2020)

[15] Gupta et al. (2021) muestran que la pandemia COVID-19 trajo consigo descensos del precio de la vivienda y del alquiler en el centro de las ciudades, así  como aumentos del precio y del alquiler lejos del Downtown, aplanando así la curva oferta-alquiler en la mayoría de las áreas metropolitanas de EE.UU. En concreto, analizan el fenómeno urbano mediante un modelo de equilibrio parcial, desde el lado de la oferta y la demanda, tratándose de un fenómeno financiero. Según sus conclusiones, los grandes cambios en las cantidades de vivienda reflejan una mayor demanda suburbana. Dado que la oferta de vivienda tiende a ser más elástica en los suburbios que en el núcleo urbano, parte del ajuste a una mayor demanda se acomoda a través del aumento de la cantidad. Aunque los ajustes cuantitativos observados son posiblemente limitados durante el corto periodo transcurrido desde el impacto de la pandemia, se espera que sean mayores a medio plazo (equilibrio parcial). Entonces, los desplazamientos de población a zonas con mayor elasticidad de la oferta tienen importantes implicaciones para la asequibilidad de la vivienda.

[16] Aastveit, et al. (2019) aportaron pruebas de un descenso sustancial y sincronizado en las elasticidades de la oferta de vivienda local desde el boom inmobiliario de 1996-2006 hasta la actual recuperación que comenzó a mediados de 2012, utilizando un enfoque del lado de la oferta inspirado en Glaeser et al. (2008). Además, se han creado índices sobre disponibilidad de suelo por parte de Lutz, C. y Sand, B. (2022) como nueva medida para mejorar su enfoque propuesto anteriormente por Saiz (2010).