Dra Diana C. sevitz
Vigilancia en los consorcios : Un mal necesario o una necesidad en tiempos violentos
El Código Civil Y Comercial no destinado ningún articulo acerca que el consorcio de propietarios deba brindar servicios de seguridad y vigilancia.-
De hecho, todo depende de la estructura del edificio, de su idiosincracia, de sus moradores , de la complejidad de los servicios que brinda, que se decida contar con un servicio de estas características, dado que , a la hora de liquidar expensas gravitan en exceso sobre lo que se abona mensualmente.-
El servicio de seguridad y vigilancia constituye una mejora o beneficio en procura de prevenir hechos delictivos en el consorcio – aun cuando tampoco constituye la garantía que no se verificaran – pero no resultan parte esencial de su objeto social ni imprescindible para su funcionamiento.
Los servicios de seguridad pueden considerarse coadyuvantes o necesarios en todo consorcio, no resultan inescindibles de la actividad desarrollada por quienes administran las partes comunes del edificio
Estos servicios son contratados por quienes pueden abonar dichos servicios.-
De hecho, muchos compradores deciden mudarse a un consorcio que cuente con servicios de seguridad, ya que consideran que "hoy día es un elemento de importancia ante la inseguridad instalada en las grandes orbes.-
ALGUNOS ASPECTOS IMPORTANTES QUE DESTACAR
ROL DE LOS ADMINISTRADORES
- evaluación del contrato que suscribirá con la empresa de vigilancia
- requerimiento -previo estudio del consorcio-
- informe técnico a los fines de la prestación del servicio, adaptándose luego a lo requerido por éste a fin de desarrollar cabalmente su función (cantidad de hombres a afectar, instalación de alarmas, puestos fijos cubiertos por personal armado o no, etc).
ROL EMPRESA DE VIGILANCIA
- informe fehaciente al administrador de las condiciones en que debe prestarse el servicio: deficiencias que podrían existir grado de probabilidad de una intrusión.
- Consejo a fin que se tomen recaudos adicionales como ser la instalación de alarmas o cámaras de seguridad
La empresa de seguridad privada asume la función de seguridad del edificio,le asiste el deber de brindar el servicio de manera profesional, capacitando a sus empleados de manera acorde a las funciones que se les encargará desarrollar, en la manera de actuar ante un momento crítico, prevenciones y preservación de bienes de los individuos a los cuales tiene la función de custodia, entre otras previsiones.
A partir del CASO NISMAN , comienza un movimiento y una preocupación legítima de los propietarios, preguntándose y preguntando a las Cámaras representativas del sector (CAESI Y CEMARA) si los elementos o medidas de seguridad contratadas a esta empresas, se encuentra en condiciones aptas para cumplir sus funciones.
Funcionan y se encuentran bien instalados los equipos ? son suficientes ? las cámaras instaladas graban los acontecimientos que ocurren en las parte comunes? son revisados y mantenidos periódicamente? Se les da las instrucciones a los vigiladores en forma clara para instruirlos sobre el ingreso de gente al edificio? Se encuentra debidamente combinado la presencia humana y la vigilancia electrónica?
Quienes son los responsables de impartir la ordenes al personal de seguridad? La misma empresa contratada o el consorcio.-
Se le puede endilgar al consorcio esta responsabilidad cuando no es un servicio que deba brindar y no siendo esencial para su funcionamiento?
A partir de ahora hay un antes y un después con respecto a los sistema de seguridad y como nos protegeremos en el futuro.
Todos estamos agitados por lo ocurrido. UNA MUERTE.
Es tiempo de reflexión, de revisión, de toma de decisiones, de calma. Ante este hecho inédito por los ribetes del caso, cada consorcio deberán revisar sus sistemas de seguridad, de exigir un estudio profundo sobre las necesidades que requiere cada edificio. No desesperarse e instalar cualquier sistema con el objeto de evitar robos u otros hechos delictivos mas graves.-
JURISPRUDENCIA:
Sobre responsabilidades de las empresas de seguridad aconsejo leer el articulo Consorcios | 23/09/14 Robo en consorcios. Responsabilidades ¿Quién es responsable ante un robo, el consorcio, el administrador o la empresa de seguridad contratada? Por Diana C. Sevitz (www.ips.com.ar)
También frente a robos en unidades funcionales ,cuando existe contratada una empresa de vigilancia, se ha eximido a esta de responsabilidad , cuando se dan los siguientes supuestos
PROPIEDAD HORIZONTAL. ROBO EN EDIFICIO DE OFICINAS. Hecho delictivo en el que participaron cinco personas armadas. ROBO EN BANDA y A MANO ARMADA. Hecho inevitable e irresistible. CASO FORTUITO. Exhibición de responsabilidad a la empresa encargada de la SEGURIDAD y VIGILANCIA PRIVADA del edificio. Procedencia. Aplicación del precedente de CSJN “Finardi c/ D'Odorico”. Responsabilidad de la ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO. Falta de legitimación pasiva. RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS. Rechazo. Citación como tercero. Exhibición de responsabilidad. CASO FORTUITO. Rechazo de la demanda
Reg. 1543/2003 – “...S.A. c/ Administración G. S.A. y otro s/ ordinario", Reg. 492/2003, e "I S.A. c/ V S.A. y otro s/ ordinario" – CNCOM – SALA D – 01/09/2010
“La empresa de seguridad, como profesional y protagonista de la planificación, está impedida de alegar en general el caso fortuito o fuerza mayor, o situaciones de imprevisión; en este sentido, es su obligación evaluar los riesgos, a fin de advertir inconvenientes. Casi podría decirse que para las empresas de seguridad, no puede haber riesgos imprevisibles y, por tanto, como regla, el caso fortuito y la fuerza mayor no liberan su responsabilidad. Es una empresa de riesgo a cuyo respecto, entonces, naturalmente juegan menores eximentes (conf. Weingarten, C., Responsabilidad de las empresas de seguridad, Santa Fe, 2006, ps. 70/71). Esto último tiene necesaria e incuestionable excepción en el supuesto extremo de robo “en banda” y/o “a mano armada”, que es un hecho abrupto y extraordinario que no puede comúnmente resistirse.”...
“Cuando hay un robo “en banda” y/o “a mano armada” el casus que ello supone, exime de responsabilidad inclusive a empresas de seguridad y vigilancia por ser, precisamente, una situación excepcional (conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 71). En general, el robo “en banda”, esto es, el perpetrado por más de tres personas (arts. 167, inc. 2°, y 210 del Código Penal), constituye un hecho “inevitable” en los términos del art. 514 del Código Civil y, como lo ha destacado la Corte Suprema de Justicia de la Nación, particularmente “irresistible” cuando se ejecuta con uso de armas en un edificio de departamentos, toda vez que la portación de ellas por parte de los malhechores, hace impensable cualquier hipótesis de resistencia en el interior del inmueble, configurándose, entonces, como se dijo, un caso fortuito o fuerza mayor (conf. CSJN, 11/2/03, “Alberto Finardi c/ D'Odorico Propiedades S.R.L.” [Fallo en extenso: elDial.com - AA159C], Fallos 326:107, considerandos 15 y 16).”..
“Debe exonerarse al consorcio de la responsabilidad que asumiera si el daño, como ha ocurrido en la especie, deriva de un hecho que tipifica en el caso fortuito o la fuerza mayor, habida cuenta de su condición de “irresistible” (arts. 513 y 514 del Código Civil), máxime cuando no se presenta ningún supuesto de aquellos en los que el caso fortuito no constituye causal exonerativa invocable de responsabilidad, vgr. haber tomado el deudor a su cargo las consecuencias del casus; mora previa suya; culpa o dolo en la producción del casus; o impedimento legal de invocarlo (conf. Agoglia, M., Boragina, J. y Meza, J., La exoneración de la responsabilidad contractual. La causa extraña no imputable, RDPC n° 18 [Responsabilidad contractual – II], p. 9, y espec. ps. 27/28).”
“Si la exoneración de responsabilidad fundada en el caso fortuito alcanza a la empresa de seguridad, también debe necesariamente beneficiar al consorcio que contrató con ella, toda vez que pudiendo concebirse a la responsabilidad de ambas como solidaria (conf. Weingarten, C., ob. cit., p. 116), dicho caso fortuito, por no ser personal, constituye una defensa común en los términos del art. 715 del Código Civil.”
Citar: [elDial.com - AA6553]
Publicado el 11/11/2010
Copyright 2010 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires – Argentina
Este hecho, referido al sistema de vigilancia y sus supuestas falencias como el del caso de Rosario , nos advierten de realidades que están presentes y no se ven, o no se les brinda la debida atención, cuando los administradores convocan a asambleas para discutir y tomar decisiones vitales para el desenvolvimiento del consorcio, su protección, seguridad, mantenimiento los propietarios faltamos a la cita. No debiera ser necesario que estos eventos nos traigan tan dramáticamente a la realidad de nuestros consorcios.-
Dra. Diana C. Sevitz
asesora legal dsevitz@estudiodianasevitz.com.ar
Dra