Episodio 17. Rentas y Cap Rate

Ahora que las condiciones macroeconómicas en nuestro país han cambiado radicalmente en comparación con las que prevalecieron en décadas pasadas, el tema de la búsqueda sistemática de oportunidades de inversión más allá de los instrumentos financieros tradicionales se ha vuelto uno recurrente para los pequeños inversionistas. Desde los fondos de inversión en acciones, pasando por los bonos de deuda hasta alternativas de inversión en otro tipo de proyectos (start ups, tecnología, energía, inmobiliarios), incluso el crowdfunding, la consigna básica del inversionista es localizar oportunidades que correlacionen lo mejor posible retorno y riesgo: a mayor riesgo mayor el premio en el retorno y viceversa. Dentro de toda la gama de opciones que ofrece el mercado, y dadas las condiciones actuales sociodemográficas de México y el fenómeno "millennial", la renta de inmuebles -y especialmente de vivienda- se vuelve entonces una oportunidad que vale la pena considerar, dado que genera un doble "beneficio": rentas indexadas y plusvalía. La cuestión es, ¿cómo medir adecuadamente el retorno sobre un activo inmobiliario en renta?

Aunque la respuesta parezca demasiado obvia, es importante considerar los factores que afectan un cálculo correcto de la tasa de capitalización (cap rate) de un activo inmobiliario productivo. En términos prácticos el cap rate es la tasa resultante de dividir el ingreso neto de operación del activo por el valor estimado de mercado de ese mismo activo. Esto conlleva entonces un doble problema: estimar lo mejor posible el valor del inmueble y determinar con exactitud los gastos de operación implícitos en la generación de los ingresos del mismo inmueble. 

Normalmente el estimado del valor de una propiedad puede estimarse utilizando el método de comparables. Sin embargo, el problema de la estimación del valor del inmueble no radica precisamente en encontrar estos “comparables” sino en asegurar que al momento del cierre de las operaciones, el analista conozca y pondere adecuadamente las circunstancias que influyeron en forma definitiva sobre el precio final de venta. Entre éstas vale considerar la necesidad de reparaciones mayores por vicios ocultos, hipotecas, necesidad imperiosa de vender, etc. En cuanto al otro término de la razón -el ingreso de operación- éste se calcula al substraer los gastos de operación del inmueble del ingreso bruto efectivo (la renta). Entre los gastos de operación del inmueble no deben incluirse el servicio de deuda (principal e intereses), la depreciación del activo, pago de impuestos o deducciones, ni las inversiones en capital para mejorar la capacidad de operación del inmueble. Esto significa, que de la información financiera preparada por efectos de la contabilidad, solamente deben tomarse en cuenta aquéllos que afectan la capacidad de generación de ingresos de la propiedad, excluyéndose todos aquéllos que solamente aparecen por efectos de registro contable.   

Finalmente, aunque no menos importante, para determinar el retorno sobre una inversión de este tipo, es fundamental estimar el valor de rescate de la propiedad después de un horizonte estimado del inmueble (tiempo en el cual el inmueble es capaz de seguir produciendo un cap rate similar sin necesidad de inversiones mayores) y en donde hay que considerar la plusvalía o minusvalía que en ese tiempo podría afectar el activo en cuestión.