FAQ: Temas civiles de interés general

Es común que la gente manifieste a nosotros los abogados, diversos problemas cotidianos de su diario vivir. En atención a dicha necesidad, me dispuse hace algún tiempo el armar un documento con preguntas y respuestas de temas civiles de interés general, parte del cual vengo hoy a compartir.

TEMA DE HOY: ARRENDAMIENTO

Al momento de arrendar un inmueble, ¿debe escriturarse ese contrato?

El contrato de arriendo es consensual, es decir, no requiere escrituración para su perfeccionamiento. Sin embargo, es altamente recomendable que éste se escriture ya que, en el caso de haber un conflicto y llegar a un juicio de arrendamiento, no será posible probar la existencia del contrato mediante testigos cuando la cosa arrendada valga más de 2 UTM. Además, señala la ley, que en los contratos verbales se presumirá que la renta será aquella que señale el arrendatario.

Si bien no es necesario dejar por escrito el contrato de arrendamiento, le recomendamos que así lo haga. El hacerlo por escrito le facilitará no solo el probar la existencia de su contrato en caso de problemas, sino también, y si se hace por escritura pública en una notaría, le permitirá hacer valer el contrato a cualquier nuevo propietario del inmueble que se arrienda.

¿Debe firmarse ante Notario el contrato de arrendamiento?

Será conveniente que el contrato de arrendamiento se firme ante notario, ya que en caso de tener que presentarlo como prueba en un juicio, no se podrá desconocer ni la fecha del contrato, ni la circunstancia de haberlo firmado.

Si bien no es estrictamente necesario, es altamente conveniente. Puede optar por dos vías, firmarlo ante notario o bien, hacerlo por escritura pública en una Notaría. Firmarlo ante notario le permitirá, ante eventuales problemas, el probar la existencia de su contrato, su fecha, y monto de las rentas de arrendamiento. Si además lo hace por escritura pública (documento armado por la notaría en base a una minuta), le permitirá hacer valer su contrato aún incluso frente a nuevos dueños que adquieran el inmueble arrendado.

Si el arrendador vende la propiedad ¿debe el nuevo dueño respetar el arriendo?

No tiene obligación alguna de respetarlo, salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

1.- Si el nuevo dueño adquirió el inmueble por un “título gratuito” (como una herencia, un legado o una donación), este nuevo dueño tendrá la obligación de respetar el arrendamiento, esté escriturado o no el contrato.

2.- Si el nuevo dueño adquirió el inmueble por un “título oneroso” (como una compraventa por ejemplo), ese nuevo dueño deberá respetar el arrendamiento sólo si el contrato fue contraído por escritura pública (no confundir escritura pública con un contrato firmado ante notario).

3.- Si el nuevo dueño adquirió el inmueble luego de un juicio hipotecario, deberá respetar el arrendamiento sólo si el contrato fue contraído por escritura pública y esta fue inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

¿Qué pasa si el arrendatario no paga la renta?

En caso de no pago de rentas, puede solicitar el término anticipado del contrato de arrendamiento. En dicho caso, el arrendador deberá interponer una demanda de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas. Es de vital importancia que se contacte a la brevedad con un abogado.

¿Cómo puedo poner término al contrato de arrendamiento?

Depende del contrato que se haya firmado, aunque generalmente pueden darse dos casos:

1.- Contrato de duración indefinida: si su contrato es de duración indefinida, para terminarlo deberá necesariamente efectuar previamente un “desahucio”. El desahucio es la notificación al arrendatario de la decisión de poner término al contrato, y debe hacerse en la forma que la ley ha establecido para el efecto.

2.- Contrato de duración definida o de plazo fijo: si su contrato tiene una duración definida (en el que consta un plazo de duración), se entenderá terminado de pleno derecho cuando se extinga el plazo. Si el contrato es de aquellos cuyo plazo es prorrogable, deberá notificarse al arrendatario de la intención de poner término al mismo. En cualquier caso, y si el arrendatario se niega a dejar el inmueble, necesitará de un abogado para pedir la restitución del bien raíz.

¿Qué es el desahucio en el contrato de arrendamiento?

Procediendo únicamente en aquellos contratos de duración indefinida, el desahucio es el aviso anticipado que da el arrendador o arrendatario de su deseo de poner término al arrendamiento. Procede sólo cuando estamos en frente a un contrato de duración indefinida y necesitará de la ayuda de un abogado.

La ley señala que el desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario, sin embargo generalmente las partes pactan que se dará aviso por carta certificada. El plazo que tendrá el arrendatario para dejar el inmueble será de dos meses contados desde la notificación, y se aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble, no pudiendo nunca exceder en total, los seis meses.

El arrendatario desahuciado, puede restituir antes de los dos meses el inmueble. En tal caso sólo estará obligado al pago de la renta, cuentas básicas y/o gastos comunes hasta el día de la restitución.

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Saludos!