Generación de valor a través del auge de los desarrollos de uso mixto en el sector inmobiliario.

Los desarrollos de uso mixto están redefiniendo la forma en que vivimos, trabajamos y nos relacionamos en las ciudades modernas. Esta nueva generación de proyectos inmobiliarios no solo maximiza el valor de las inversiones, sino que también crea comunidades más dinámicas y sostenibles. ¿Qué hace que estos desarrollos sean tan especiales y cómo están transformando el mercado inmobiliario actual?

La evolución del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario tradicional, históricamente segmentado entre propiedades residenciales y comerciales (oficinas, comercio, hotel, industrial, etc.), está convergiendo hacia un modelo más integrado. Los inversionistas y desarrolladores están descubriendo que la combinación estratégica de diferentes clases de propiedades en un mismo proyecto puede generar beneficios mucho mayores que los obtenidos con los desarrollos de un solo uso (stand-alone).

Una evolución natural

Los desarrollos y conjuntos de uso mixto representan una evolución que crece en respuesta a las cambiantes necesidades urbanas y a sus grandes beneficios:

• Diversificación inteligente: la combinación de diferentes tipos de propiedades crea un ecosistema resiliente que mantiene su rentabilidad a lo largo de diferentes ciclos económicos.
• Experiencia integrada: la posibilidad de vivir, trabajar y recrearse en un mismo ambiente responde a las demandas de un estilo de vida más eficiente y conectado.
• Premium por conveniencia: la integración de los servicios y comodidades permite demandar precios más altos en espacios comerciales y residenciales.

Estrategias clave para la generación de valor

La creación de valor en el desarrollo inmobiliario moderno se basa en varios elementos esenciales:

1. Maximización del espacio urbano.

Los desarrollos de uso mixto optimizan el valor del terreno mediante:

- Integración vertical de diferentes usos.

- Diseño eficiente de áreas comunes.

- Creación de sinergias entre diferentes tipos de propiedades.

2. Eficiencia operativa y sostenibilidad.

La gestión integrada permite:

- Optimización de costos durante el desarrollo y en la operación.

- Implementación de sistemas centrales, por ejemplo: energéticos eficientes.

- Maximización de los ingresos netos de explotación (NOI).

3. Creación de comunidades vibrantes.

El éxito de estos desarrollos radica en su capacidad para:

- Generar espacios de interacción social.

- Crear ecosistemas comerciales autosustentables.

- Fomentar un sentido de pertenencia de sus residentes y usuarios.

Tendencias que impulsan el cambio

La adopción de los desarrollos de uso mixto se está acelerando por varios factores:

• Urbanización inteligente: las ciudades buscan densificarse de manera sostenible.
• Cambio en las preferencias: los consumidores valoran cada vez más la conveniencia y la proximidad.
• Sostenibilidad: Enfoque en reducir la huella de carbono y promover la eficiencia energética.

Métricos de éxito en desarrollos de uso mixto

Para evaluar el rendimiento de estas inversiones, los profesionales e inversionistas se centran en indicadores tales como:

1. Tasa de capitalización (Cap Rate).

• Indicador clave del rendimiento potencial.
• Permite comparar diferentes oportunidades de inversión.

Fórmula básica:

La tasa de capitalización es el porcentaje que te indica la rentabilidad anual que genera una propiedad en función de sus ingresos operativos netos (NOI, por sus siglas en inglés) y su valor de mercado. 

Se calcula así:
Tasa de Capitalización (Cap Rate) = Ingresos Netos Operativos / Valor de la Propiedad        

Factores como la incertidumbre económica y la alza de las tasas de interés han afectado las expectativas de retorno de los inversionistas, influyendo en las cap rates de las diversas clases de activos.

Es importante destacar que éstas pueden variar significativamente según la ubicación geográfica, la clase y calidad del activo y las condiciones específicas del mercado local.

2. Ingresos netos de operación (NOI).

• Mide la rentabilidad operativa de un activo de real estate.
• Refleja la eficiencia del equipo de gestión y el uso de tecnologías aplicadas.

3. Tasa Interna de Retorno (TIR).

• Evalúa el rendimiento de la inversión a un determinado plazo, dependiendo de la vida del proyecto.
• Toma en cuenta el valor del dinero a través del tiempo. Métrico que es crítico dado los montos de inversión que se manejan en bienes raíces.

4. Retorno sobre Capital (ROE).

• Mide qué tan rentable es una inversión en bienes raíces con el dinero que los inversionistas han puesto.
• En conjunto con la TIR, te ayuda a comparar la rentabilidad entre distintas alternativas de inversión.
• Te muestra de forma simple si pedir prestado (hipoteca) aumenta tus rendimientos.

Fórmula básica:

ROE (expresado en %) = Ganancia Neta Anual / Capital Invertido x 100

Ganancia Neta Anual: Lo que queda después de ingresos por rentas menos gastos operativos, impuestos, y costos financieros.

Capital Invertido: Aporte de capital, excluyendo el dinero prestado (hipotecas u otros).        

El futuro del desarrollo inmobiliario

Los desarrollos de uso mixto están transformando la forma en que concebimos nuestras ciudades, al integrar sostenibilidad, tecnología e innovación en un solo lugar. Estos proyectos promueven un futuro más verde al incluir sistemas de energía eficientes, gestión inteligente de recursos y soluciones de movilidad sostenible, aumentando la calidad de vida de sus residentes. Además, al incorporar tecnologías de ciudad inteligente y diseñar espacios flexibles y adaptables, estos desarrollos fomentan la innovación y garantizan su relevancia a largo plazo, respondiendo a las cambiantes necesidades de la sociedad.

Más allá de su impacto ambiental y tecnológico, los desarrollos de uso mixto también generan un valor significativo para la comunidad. Espacios públicos de calidad, una programación activa de actividades comunitarias y una mezcla equilibrada de usos y servicios que crean entornos donde las personas pueden vivir, trabajar y convivir en armonía. Estas características fortalecen el tejido social al ofrecer oportunidades para la integración y el desarrollo personal, consolidando a los desarrollos de uso mixto como pilares del urbanismo moderno que necesitamos.

Conclusión

La generación de valor en el sector inmobiliario va más allá de las métricas financieras tradicionales. Los desarrollos de uso mixto representan un esquema ganar-ganar con rendimientos atractivos y un impacto social positivo. Este modelo no solo está transformando el paisaje urbano, sino que también está sentando las bases para crear comunidades más resilientes y sostenibles en el futuro.

A medida que las ciudades continúan creciendo y evolucionando, estos desarrollos integrados seguirán siendo una solución importante para crear valor económico y social. La clave del éxito residirá en la capacidad de los desarrolladores y agentes clave para crear espacios que no solo sean rentables, sino que también enriquezcan la vida de sus usuarios.

Este artículo se basa en investigaciones y experiencia propia. Hablemos para comentar sobre aspectos de inversión específicas del sector, www.carlosrousseau.me