Implicaciones de una cesión de derecho en una compra venta inmobiliaria

Para algunos, este término puede sonar familiar, para otros, es un mundo desconocido. Hoy, te comparto algunos de los puntos más importantes a tomar en cuenta a la hora de considerar una cesión de derechos sobre una compra venta inmobiliaria.

Empecemos por definir que es una cesion de derechos y cuándo se puede hacer uso de ella.

Una cesión de derechos, no es otra cosa más allá que permitir a otra persona tomar tu lugar en un contrato, adquiriendo dicha persona todos tus derechos y obligaciones en el mencionado contrato.

Llevandolo especificamente al rubro inmobiliario, cuando se adquiere una propiedad en preventa o en construcción, nos encontramos con esta herramienta. Es común que, al tratarse de una propiedad en construcción, puedas adquirir la propiedad con un enganche, que por lo general es mínimo del 30% del valor de la propiedad, y el resto cubrirlo a la fecha de entrega de la propiedad.

Aquí es cuando viene a ser útil hacer una cesión de derechos ya que, en el caso que se te atore la carreta (es decir, que ya no puedas hacer frente a tus obligaciones de pagar el resto del inmieble), puedes optar por ceder tus derechos a un tercero y que esa persona te pague a ti lo que has dado y termine de pagar la propiedad. De esta forma, tú evitas perder el dinero que diste de enganche.

Ahora bien, hay ciertos puntos importantes a tomar en cuenta para hacer algo como esto:

1.- Las propiedades en preventa o construcción, por lo general incrementan su valor (plusvalía) a lo largo de la construcción, lo cual te permite generar potencialmente algo de plusvalía.

Sin embargo, toma en cuenta que para que un tercero te compre a ti una propiedad en cesión, en lugar de comprarla directamente con la desarrolladora/constructora, tendrás que ofrecerle algo de valor a cambio, por lo general, un precio más bajo que el valor actual de ese inmueble.

2.- Para que una persona pueda adquirir los derechos en el mencionado instrumento, tiene que pagarle a la desarrolladora/constructora el restante del valor del inmueble y a ti la otra parte (lo que tu pagaste), sin embargo, la escritura debe hacerse al valor al que tú firmaste el contrato originalmente, por lo que el enganche que tiene que dar la persona interesada en adquirir llega a superar el 50% del valor de la propiedad, reduciendo significativamente el mercado.

3.- El tiempo es un factor importante, ya que todo esto debe suceder antes de la fecha de entrega de dicho inmueble, de lo contrario tendrás que escriturar tu inmueble y liquidarlo o simplemente atenerte a perder parte de tu enganche por lo que se le conoce como "penalizaciones" que es, básicamente, incumplir con el contrato por no haber podido cubrir la deuda restante, ya sea porque no conseguiste el dinero o porque el banco no te otorgó un crédito hipotecario.

4.- Considera que no todos los desarrolladores/constructoras te permiten hacer esto, y si lo hacen por lo general cobran un porcentaje que ronda el 5% del valor del inmuele por costos administrativos (una escritura promedia entre 6-7% del valor del inmueble), y eso sin contar el costo de que te apoyen a encontrar a esa persona que quiera adquirir la cesión, en ese caso habrá que sumarle un promedio del 4% del valor del inmueble.

5.- Los impuestos, si es que llegas a tener utilidad por la cesión llegan a ser una parte importante, ascendiendo a un 30% sobre la utilidad generada por dicha cesión.

6.- Por úlitmo, la competencia directa e indirecta, siendo que es un producto nuevo, considera que lo más probable es que haya más propiedades disponibles en el mercado para el momento en el que estés ofertando tu cesión.

Para cerrar con este tema, me gustaría que te quedaras con algo muy importante; Una cesión de derechos es una herrmienta maravillosa, que conlleva sus riesgos pero que te permite tener una puerta de salida si es que por alguna razón decides brincar del barco (no adquirir el inmueble) a la mera hora. Y es ahí donde rádica su poder, un verlo como una puerta de salida.

Hay quienes logran hacer de esto un negocio, y seguro seguirá pasando, solo es importante tener bien calrificados los riesgos de estos movimientos y estar bien asesorados.

Recuerda seguirme si te gustan este tipo de contenido, dejar un comentario si tienes alguna duda o experiencia con respecto a este tema y si le encuentras valor, no dudes en compartirlo con tus conocidos.

¡Nos leemos en la próxima!

-Victor Barrios

IG: Vbarriosoficial