INNOVACIÓN DISRUPTIVA EN EL SECTOR INMOBILIARIO LA RECONSTRUCCIÓN URBANA CON CAMBIOS **



Una de las características de la innovación disruptiva es que se desarrolla en un entorno donde el capital está oculto. Tan oculto que los estudios de mercado no son capaces de detectarlos pues las personas no las pueden visualizar y no responden positivamente a ellas. Abundan los ejemplos, desde los mainframes de IBM hasta el fax que casi no tenían mercado en el análisis y fueron un éxito comercial, hasta Google y los Smartphone que la ley de Moore se encargó de hacerlos realidad.

Es pertinente anotar que las innovaciones disruptivas no solo se dan en el mundo de la electrónica o de las nuevas tecnologías, también se dan en entornos más tradicionales como en el sector inmobiliario.

Por ejemplo si observamos la textura de los “asentamientos humanos” o “pueblos jóvenes” del Perú encontramos que hay un uso marcadamente ineficiente del espacio, producto de las limitaciones económicas y financieras de sus pobladores. Los “aires” o espacios verticales de las -usualmente precarias- viviendas no son óptimamente  utilizados ni capitalizados, neutralizando un valor de miles de millones de soles que sus propietarios no pueden ver.

Hagamos un cálculo sencillo para poder cuantificar el valor neutralizado. El área promedio de cada lote de un “pueblo joven” es de 120 metros cuadrados; en un plazo de 25 años la mayoría solo ha podido edificar la primera planta, con materiales y sistemas constructivos no apropiados (adobe o ladrillo crudo, sin planos estructurales ni supervisión técnica), algunos pocos edifican la segunda planta y una minúscula minoría edifica la tercera planta.  Para efectos del cálculo estimemos que se han podido re urbanizar 24 hectáreas de un Asentamiento Humano, logrando acomodar 1,000 lotes que ocuparían un área de 120,000 metros cuadrados netos (respetando el retiro, quedan 84 metros cuadrados disponibles para construir en cada lote). En esta misma área utilizando los “aires” de los lotes se podrían edificar 5,000 viviendas (alrededor de 1,000 apartamentos de 90 metros cuadrados para las familias originarias que aportan los lotes, unos 1,300 apartamentos de 75 metros cuadrados y otros 2,700 apartamentos de 65 metros cuadrados), para la venta o alquiler, incrementando la densidad neta de menos de 250 a poco más de mil habitantes por hectárea. Esta reurbanización del espacio permitiría además incrementar las áreas de Recreación Pública de 8% a 30% y de Alamedas/Ciclovías de 0% a 6%, al igual que el área Comercial, además de duplicar el área para educación y otros usos de 2% a 4% respectivamente. Los usos que reducen sus áreas son las vías vehiculares de 35% a 20% en sintonía con el uso racional del recurso suelo y la huella residencial que se reduce de 53% a 30%.

Esta es una innovación disruptiva pues rompe los esquemas de los paradigmas actuales constituidos por la formalización de las invasiones a través de la titulación de lotes unifamiliares. El proceso de cambio está en que los pobladores titulados acuerden juntos aportar sus lotes a un fideicomiso, con ello el desarrollador inmobiliario construye el proyecto, e independiza las viviendas. Los aportantes de los lotes reciben a cambio la propiedad de viviendas nuevas de tamaño equivalente a su lote original en un entorno significativamente mejor, con pistas asfaltadas, alamedas, ciclovías, áreas verdes y de recreación pública, cercanas a colegios, talleres, oficinas y áreas comerciales, creando un entorno sano y de bajo costo operativo. El desarrollador inmobiliario margina con la venta y/o alquiler de las viviendas restantes, las mismas que atenderían -en parte- la demanda de familias afectadas por El Niño Costero y otras de bajos recursos económicos que viven en periferias más lejanas. El Estado Nacional mantiene sus subsidios a través del Bono Habitacional y aprovecharía la oportunidad de implementar un Bono al Arrendamiento, adaptando ambos para impulsar el cambio cultural de acomodarse a la propiedad en pisos superiores. El Estado Regional contribuye con infraestructura y servicios y el Estado Municipal con zonificación y servicios de su competencia a cambio de formalización y su consecuente tributación. ! Todos ganan!

El único costo social es el esfuerzo de los pobladores que tendrán que vivir en un lugar temporal, aproximadamente 12 meses, mientras se ejecutan las obras. El costo económico de dicho proceso puede ser absorbido por el proyecto inmobiliario.

El impacto sería colosal, en todo orden de cosas, desde la eficiencia operativa de las personas hasta el aumento significativo de su autoestima pasando por la mejora estética de las comunidades y su correspondiente aumento en la seguridad ciudadana, todo una revolución social.

Hagamos ahora un ejercicio de escalamiento a nivel nacional:

Se puede estimar que no menos de 100 mil lotes en Lima y Callao podrían reunir las condiciones necesarias para este tipo de proyecto. Asimismo, unos 45 mil lotes en Piura, otros 45 mil en Lambayeque-Chiclayo, unos 25 mil en Trujillo, unos 15 mil en Chimbote y otros 10 mil en Tumbes. Con un universo de 240 mil lotes y asumiendo que sólo la mitad de las familias pudieran involucrarse, se tendría que con una bolsa de 120 mil lotes, se podría construir alrededor de medio millón de viviendas nuevas. Este número de viviendas en las principales ciudades del país, en un horizonte de una década, tendría un efecto multiplicador significativo en las demás ciudades. No sólo se podría reducir drásticamente el déficit inmobiliario, y promover un desarrollo urbano sostenible y competitivo, sino -principalmente-, éste se conseguiría sin necesidad de crecer horizontalmente ni un metro cuadrado más, toda una innovación disruptiva.



** Autores Ingeniero Enrique Zevallos ; Arquitecto Guillermo Malca


Luis Gonzales-Vigil Flores

Fabricante de Plantas de Tratamiento de Agua Potable "Descentralizadas, Autónomas y de Rápido Impacto"

4 años

Apreciare concederme una entrevista personal para tratar posibles actuaciones de interés en proyectos de renta inmobiliaria en Cieneguilla, playas de norte y posibles inversionistas y capital para proyecto Puerta del Pacifico. Fui referido a ustedes por Luis Augusto Ducassi Wiese. Mi Celular 958 061 810

ANGEL EDUARDO ROLANDI CAVALLERO

ALGO MAS DE 49 AÑOS EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA - GRAN EXPERIENCIA DEMOSTRABLE en AN,RO.CA - NEGOCIOS INMOBILIARIOS

6 años

Ing. Zevallos, creo no equivocarme, yo fui quien le vendio su casa en Casuarinas., hace como 23/25  años. Saludos

ANGEL EDUARDO ROLANDI CAVALLERO

ALGO MAS DE 49 AÑOS EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA - GRAN EXPERIENCIA DEMOSTRABLE en AN,RO.CA - NEGOCIOS INMOBILIARIOS

6 años

Ing. Zevallos, aplaudo su idea. Prefiero personas con ideas que se vuelquen , se discutan, se planteen mejoras, se argumente para mejor etc. etc..........que personas negativas y sin planteamientos para refutar la critica. La esencia de esta idea o Innovacion Disruptiva, fue planteada similarmente y en un contexto puramente economico  por  Don Hernando de Soto y resulto un planteamiento revolucionario al extremo de llevarlo a la practica en muchos Paises.  Creo que el libro EL OTRO SENDERO , con planteamiento similes  de titulacion y bancarizacion en Paises en Desarrollo, fue un Best Seller. Ing. Zevallos, convengo con Ud. en su mistica y cuente conmigo. Soy un modesto Corredor de Inmuebles con algo mas de 49 años en la Actividad Inmobiliaria. Angel Rolandi Cavallero,  Reg. M.V.C.S.-1604  -  correo :  anroca7630@gmail.com   -  Telefs. : ( 511 )  372-5241  /  992-104-379

Victor Enrique Castro Mendívil Quevedo

Abogado Colegiado - CastroMendivil Abogados - Especialista en Derecho Inmobiliario e Inversiones

7 años

Creo que están olvidando, lo que significa para está revolución urbanística y social, la necesidad de contar con las correspondientes redes públicas de agua y de desagüe indispensables para tal incremento poblacional, así como, las vías de acceso reglamentarias a dicho incremento. No olvidemos que el crecimiento de la ciudad debe ir acompañado de un coordinado Plan Urbanístico, que evite un crecimiento desordenado como es el que Lima ya tiene.La idea no es en mi concepto del todo errada, pero requiere de mayor análisis que resista su puesta en práctica.

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