La eficiencia como negocio

Generalmente vemos a las estrategias de sustentabilidad y eficiencia energética en el mundo inmobiliario como una mera herramienta de marketing donde se vende el proyecto como medioambientalmente responsable y, de igual manera, a la empresa desarrolladora o inmobiliaria como una “empresa verde”. Sin embargo hay un negocio muy fructífero detrás del concepto de sustentabilidad o eficiencia, sobre todo si la metodología de trabajo que debería acompañar tanto el proceso de diseño como el de construcción está bien implementado.

Existen variables según el tipo de proyecto, pero comencemos por los aspectos generales que deberían estar presentes en todos los proyectos edilicios, desde viviendas unifamiliares hasta edificios de oficinas, pasando por hospitales o edificios de educación.

El primer aspecto es el Proceso Integrado de Diseño (PID). Esta es una metodología de trabajo que incluye a prácticamente todos los actores del proyecto desde la etapa de anteproyecto de manera tal que se establezcan claramente los lineamientos y objetivos del proyecto, que todos estén al tanto de ellos, desde el mandante hasta el sanitario, eléctrico, calculista estructural o el constructor. De esta manera se pueden plantear todas las problemáticas de manera temprana, desde distintos puntos de vista, evitando así complicaciones durante la etapa de obra que signifiquen gastos o discusiones innecesarias.

El gráfico de Mac Leamy nos ayuda a comprender dónde debemos focalizar nuestros esfuerzos en un proyecto, y el PID se centra justamente en ello:

Dentro del universo de tipologías y programas arquitectónicos y sus modelos de negocio, podemos distinguir dos grandes grupos desde el punto de vista de un desarrollador inmobiliario: Los destinados a venta y los de administración propia. Cada uno con sus diferentes lógicas desde su foco de negocio.

Venta: Los proyectos de venta los podemos representar con los proyectos de vivienda tradicionales, edificios de departamentos donde el desarrollador establece un estándar de calidad según su público objetivo y su fin es el de construir con los menores recursos sin comprometer la calidad y vender al mayor precio posible.

En este caso, las estrategias de eficiencia energética y sustentabilidad van en la línea de ofrecer un mejor producto, más completo y que los beneficios de ahorro y mejor calidad de ambiente interior son de goce del propietario/ usuario final. De esta manera, el provecho de aplicar estos conceptos para el desarrollador deberá lograrse por medio de un buen marketing basado en declaraciones con sustento (acá las certificaciones juegan un papel fundamental) y hacer énfasis en estos atributos como diferenciadores de mercado.

Numerosos estudios han demostrado que proyectos con certificaciones de sustentabilidad y eficiencia no solo se venden más rápido, sino que también se puede esperar que el cliente esté dispuesto a pagar más por el inmueble. Según Kevin Morrow, manager del programa Green Building de la Asocianción Nacional de Constructores de Viviendas de EE. UU.: “Si el proyecto va a ser más barato de operar, es lógico que pueda costar un poco más”.

Administración Propia: En estos casos, la particularidad es que el desarrollador permanece como dueño del inmueble y es quien debe encargarse de todos los costos operativos. Esta modalidad podemos abrirla a su vez en dos categorías, uso propio y alquiler.

Un proyecto de uso propio puede ser por ejemplo un edificio corporativo, donde una empresa decide construir un edificio para sus propias oficinas. En este caso, las estrategias de eficiencia y sustentabilidad pasan de ser un “gasto” a ser una inversión, donde cada una de ellas deberá ser evaluada según su payback. Un ejemplo claro de esta estrategia será si se debe invertir más en la envolvente térmica pensando en disminuir los costos de climatización, tanto durante la vida útil del edificio como en la inversión inicial del equipo donde a menor demanda de energía el sistema de climatización será más chico y, por ende, más económico.

Entre los proyectos de administración propia para alquiler podemos destacar los “multifamily”. Estos son proyectos de vivienda destinados enteramente para el alquiler de sus unidades y tanto su funcionamiento como el modelo de negocio son similares al de un hotel. En este modelo las unidades son alquiladas bajo una tarifa que incluye todos los servicios (luz, agua potable, agua caliente, tv cable, internet, etc.). Lo que significa que los servicios son cobrados bajo un costo de mercado y todo ahorro que se logre, el administrador podrá aprovecharlo como beneficio propio o bien compartirlo con sus inquilinos y ofrecer una tarifa de alquiler más barata.

En futuros artículos iremos desarrollando cada uno de los modelos, pero es importante que el concepto de eficiencia y sustentabilidad no sean considerados como elementos unidimensionales que solo aportan desde la perspectiva del marketing, sino que son un factor determinante en la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios.