La opinión de los expertos – Laura Gutiérrez- el Abogado Urbanista (by Realserma@Demanda) (2/2)

¿Qué es el urbanismo?

¿Qué es lo que se ordena?

¿Cómo se ordena?

¿Qué podemos hacer desde el sector inmobiliario para ayudar a las familias en su toma de decisiones?

En anteriores posts sobre La Vivienda comentaba la importancia de contar con la totalidad del sector inmobiliario profesional local para seguir dando pasos y avanzar todos juntos, en el desafío de los retos del sector inmobiliario en lo rural.

Para ello, hoy seguimos con la serie de post que he llamado "La opinión de los expertos". En esta ocasión, me hace mucha ilusión seguir contando con la voz y la opinión del abogado urbanista local - nuestra joya Laura Gutiérrez Camarero.

Laura es una Joya en medio de la Sierra, una joya única y difícil de encontrar en un entorno rural como el nuestro, 

además de una gran profesional como abogada urbanista

En anteriores post, os presentaba a Laura nuestra joya del urbanismo y nos daba luz sobre cuestiones como ¿por qué es importante todo esto del urbanismo para el ciudadano "de a pie" ?, o ¿qué puede suceder si no entendemos bien la propiedad desde el punto de vista urbanístico? o ¿qué podemos hacer desde el sector inmobiliario para ayudar a las familias en su toma de decisiones?. Post que recomiendo leer (link a post)

En ese post dábamos pie a continuar con el tema del urbanismo y hacer un post didáctico sobre ello.

Pues bien... ¡allá vamos! Ambas esperamos que sea de sencilla lectura y entendimiento. 

1 ¿Qué es el urbanismo?

Indicaba en anterior post que el urbanismo es un "gran desconocido" para muchas personas.

Le pregunto a Laura si nos puede dar luz a esa pregunta, en "palabras sencillas" que cualquier lector no entendido pueda comprender.

Me indica que 

El urbanismo es un instrumento para ordenar el territorio y para ello hay que estudiarlo, analizarlo y hay que hacer una planificación.

Para mí, la clave aquí está en el orden.

Y es que "no vale" que "cada uno ponga una casa donde quiera". Y quien dice casa, dice nave, oficina, tienda, plaza, ayuntamiento, carretera, fuente, iglesia, o cualquier inmueble que se nos ocurra (en adelante denominados "las cosas").

Y no vale, por la sencilla razón de que "las cosas" tiene que estar ordenadas y en especial estar ordenadas al servicio de los ciudadanos.

¿Y por qué?, se preguntarán algunos ciudadanos... ¿Por qué no puedo poner una casa donde quiera y por qué no puedo poner una casa "en medio del monte"? Sobre todo, teniendo en cuenta que "monte no parece que nos falte"

Pues básicamente (y perdonen los entendidos la simpleza del comentario) porque:

• para llegar a "las cosas", "se usan" calles, carreteras etc. públicas; es decir, "de todos". Y por tanto tienen que estar ordenados teniendo en cuenta "el bien de todos",
• para "vivir en las cosas" se necesitan "otras cosas", como agua, luz, saneamiento, etc. que tiene que estar interconectado con el "resto de las cosas" con criterios económicos y al servicio del "bien de todos",
• porque sobre el suelo que se quieren "poner las cosas"
• pueden existir protecciones ambientales, o de animales, o de aves, o de plantas, etc., o
• puede haber "servidumbres", es decir derechos de "otras cosas" o de "otras personas" para pasar o para usar, etc, o
• simplemente es que existe riesgo de que ese suelo no sea lo suficientemente estable para "las cosas que se quieran edificar", o
• existe riesgo de que se produzcan inundaciones por ser un cauce antiguo ("aunque ya nadie recuerde que por allí pasaba un rio") etc.
• y un largo etc.

Es decir, "las cosas" tiene que estar ordenadas, fundamentalmente, para proteger a los ciudadanos de riesgos o problemas innecesarios.

Y es que pasar de mirar a la lontananza y ver ese monte- o el campo con sus árboles, su naturaleza y/o sus cosechas - a ver, tras algunos años, ¡una ciudad! o en nuestro caso ¡un pueblo más grande! No es cosa fácil ni rápida.

Sobre todo, si se quiere ver así todo bonito, ordenadito, con sus calles, sus edificios, sus casitas, sus colegios, sus tienditas, su centro de salud, sus industrias, sus dotaciones, sus parques, sus iglesias y ¡su todo!.

2 ¿Y qué es lo que se ordena?

Pues lo que se ordena es el suelo. Y para ello es básico entender lo que es la clasificación y lo que es la calificación.

Clasificación -

Existen distintos tipos de suelo (según el nivel de orden y posibilidades de desarrollo urbanístico que tienen), con diferentes nombres. A esto le llamamos clasificación, es decir, la clase de suelo.

Tenemos suelo urbano, urbanizable y rústico. Este post no pretender entrar en el detalle de sus diferencias, para lo cual recomiendo realizar una consulta a Laura (LinkedIn de Laura).

Pero si me parece interesante decir que una cosa es el tipo de suelo desde el punto de vista urbanístico y otra "desde el punto de vista visual" o para lo que se use en cada momento.

Porque el hecho de que en un suelo "se siembre" o mirándolo parezca "rústico (pues no hay casas ni calles") no quiere decir que urbanísticamente sea rústico; sino que a veces es urbanizable. Y eso implica que "la ley" te permitiría realizar un desarrollo urbanístico (siempre que se "cumplan las reglas del urbanismo").

También es útil saber que, si el suelo es rústico, desde el punto de vista urbanístico, quiere decir que no se prevé que se pueda desarrollar "nada" sobre el mismo (y perdón otra vez la simpleza del comentario y el uso del "nada" entre comillas).

Nada, ni siquiera aunque mirando veamos que "hay construida una casita medio derruida" y pensemos que podemos "tirarla" y hacer "la casa de nuestros sueños en medio del monte".

¿Y el suelo urbano qué?

Pues el suelo urbano es un término que en general se usa con cierta imprecisión por parte de los no profesionales.

Y es que suelo urbano es muchas cosas... pero sobre todo es un suelo que "tenga aceras/calles", le llegue el agua, la luz y la electricidad y disponga de saneamiento de aguas residuales.

A veces, el suelo urbano puede llamarse consolidado y otras veces no consolidado. Pero no es objeto de este post entrar en dicho nivel de detalle...

Solo indicar que si en algún momento uno de nuestros lectores (no profesionales) se encuentra con un suelo urbano no consolidado: ¡Por favor! Que se pongan en contacto con Laura (LinkedIn de Laura) porque:

¡Peligro, Peligro!... Y es que un SUNC (suelo urbano no consolidado) puede ser algo así como "una bomba que puede estar a punto de estallar" si no se analiza bien... Pero que de analizarse y tratarse como es debido incluso puede ser "una perla en un pajar".

Calificación -

Además de la clasificación, tenemos la calificación, que es tipo de uso y m2 que puedes construir. Y por eso:

En ese orden también se tienen en cuenta los distintos tipos de usos que se permiten. Como por ejemplo uso residencial, uso industrial, uso dotacional etc. Y a veces es diferente el uso actual que el uso permitido desde el punto de vista urbanístico.

Finalmente en ese orden también se tiene en cuenta los m2 que puedes construir. Y aquí también, a veces los m2 construidos son diferentes que los m2 permitidos desde el punto de vista urbanístico.

3. ¿Y cómo se ordena?

Pues bien, para ordenar todo esto, como decíamos al principio, hay que realizar una planificación (o se ha hecho ya en algún momento en el pasado y quizá haya que actualizarla o adaptarla etc).

Y esta planificación se realizar a través de diversos planes.

Planes que, en función del tipo de municipio, del contenido del orden, de la materia sobre la que traten y o el tipo de riesgo que se quiera mitigar se denominan con un nombre u otro.

Y los nombres que más nos suenan a los ciudadanos en general son Planes Generales de ordenación urbana (PGOU), normas urbanísticas (NU), normas subsidiarias (NNSS), o Normas Subsidiarias de Planeamiento Municipal con ámbito provincial (NNSS provinciales - para los municipios que no tengan su propia norma urbanística).

Pero también nos suenan los Planes Parciales, los Planes de Reparcelación y los de Urbanización.

Pues bien, para todos ellos es necesario un equipo multidisciplinar de técnicos, economistas y por supuesto abogados urbanistas.

En este sentido, Laura está muy orgullosa de haber tenido la suerte de formar parte del equipo redactor del PGOU de San Leonardo de Yague, Villarcayo y de las NU de Cubillo del Campo, Hontoria de la Cantera, Rubena, entre otros. Pero también de haber redactado y resuelto diversidad de alegaciones o recursos vinculados a la tramitación del planeamiento, incluso haber estudiado posibles nulidades.

También recuerda con especial cariño su primera reparcelación. En este caso la del Polígono Industrial Prado Marina, en Aranda de Duero. Casi un millón y medio de metros cuadrados con la complejidad de más de 400 fincas aportadas.

4 ¿Qué podemos hacer desde el sector inmobiliario para ayudar a las familias en su toma de decisiones?

Como indicaba en el anterior post, ambas también coincidimos, como no puede ser de otra forma, en que es clave que el sector siga mejorando en información sencilla de entender sobre qué es el urbanismo y para qué sirve y lo sumamos a "la lista a los reyes magos":

• transparencia,
• confianza,
• poner al cliente en el centro de la toma de decisiones,
• aportar tranquilidad al cliente,
• asesoramiento veraz,
• impulsar el mercado de alquiler con soluciones específicas para cada territorio y cada pareja de arrendador/arrendatario,
• impulsar el parque de alquiler público que facilite la incorporación de aquellos profesionales que son necesarias mantener o incorporar en el territorio,
• digitalizar la publicidad del parque de alquiler
• calcular valores razonables
• información sobre qué es el urbanismo y para qué sirve

Finalmente agradecer a Laura su tiempo, su amabilidad y su total disponibilidad para hacer juntas este post que sigue dando pasos en la línea de unir al sector rural al servicio de las personas y familias que necesitan alcanzar sus objetivos inmobiliarios.

Porque junt@s sumamos más!