Mercado inmobiliario Montevideo 2018

Agosto de 2018

1.     Mercado inmobiliario de Montevideo costero :

El Mercado inmobiliario de Montevideo tiene hoy una oferta para la venta en los principales portales de inmuebles, de unos 20.000 apartamentos y unas 6.000 casas. Si consideramos el tramo costero que va desde el Club de Golf de Punta Carretas hasta Carrasco, el stock de los apartamentos baja a la mitad con unas 10.000 unidades y el de las casas queda en unas 1.800 unidades.

Si nos focalizamos en el barrio residencial de Carrasco, la cantidad de apartamentos a la venta es de 800 unidades y el de las casas es de unas 1.000 unidades. Estas cifras hay que ponderarlas por un factor de 0.5, por concepto de propiedades repetidas y/o vencidas que ya no están mas en el mercado, lo que nos dejaría en unos 400 apartamentos y unas 500 casas en Carrasco. El stock resultante ofertado muestra un aumento en comparación con el año pasado 2017.

El mercado, lugar donde se encuentra la oferta con la demanda, lo vemos hoy con signos de cierto estancamiento. Por un lado, la evolución del dólar con respecto al peso uruguayo, provoco cierta inacción por parte de los compradores, esperando una corrección del mercado de inmuebles ofrecidos hacia la baja. Por otro lado, la zafralidad de este negocio que marca un descenso en los meses de invierno, se vio agravado por el mundial de Rusia.

A nivel general vemos cierto distanciamiento entre oferentes y demandantes, y los negocios que se cierran son con ofertas que van de un 15% al 20% a la baja de los precios publicados. Como comentario final, vemos que las casas que no se encuentran localizadas en zonas con acceso a seguridad privada, son las que se venden con un plazo bastante mayor que lo normal, pasando de 6 meses a mas de 2 años.

2.     Una mirada a Carrasco barrio jardín:

Carrasco es el barrio costero por excelencia donde el m2 de venta es el más caro de Montevideo seguido por Puerto de Buceo, Punta Gorda, Pocitos y Punta Carretas, en ese orden. El m2 de las propiedades nuevas y premium arranca en U$S 5.000 el m2 (incluyendo la tierra), pero la gran mayoría de las compraventas se encuentran en aquellas propiedades nuevas o usadas, tanto apartamentos como casas, en U$S 2.500 el m2. Los negocios de compraventa están concentrados en los siguientes sectores: apartamentos en general, barrios con seguridad privada y casas en el eje de los U$S 450.000. Las operaciones de casas grandes, mayores a U$S 1.000.000 escasean. Los motivos principales son la antigüedad de las propiedades (con mas 40 años y un gasto elevado en el mantenimiento), la inseguridad, y un cambio de cultura que apunta a vivir en conglomerados nuevos, con servicios y seguridad versus al tradicional barrio residencial de casas y jardines espaciosos.

3.     Mercado de oficinas:

Los precios de alquileres de las oficinas en general se mantienen estables. Si bien la actividad económica del país se encuentra con bajo crecimiento, los precios no han sufrido ya que existe un equilibrio entre oferta y demanda. Si nos referimos a las oficinas clase A/A+, el precio ronda los U$S 26/28. Zona Puerto de Buceo (WTC), Punta Carretas y Carrasco. Los precios de las oficinas clase A están en un rango de U$S 21/25, localizadas en Pocitos, Punta Carretas, Puerto de Buceo y Carrasco. Los precio de las oficinas clase B están un rango de U$S 08/10 m2, ubicadas en Ciudad Vieja y Centro. Los precios de compraventa de las oficinas clase A/A+ terminadas, ronda los U$S 5.000/m2 tomando los metros internos, muros y la cuota parte del pallier. Los precios de las mismas oficinas en el pozo rondan los U$S 3.000 a U$S 3.800 el m2.                    Los precios de las oficinas clase A están en un rango de U$S 3.900/m2. Los precio de las oficinas clase B están un rango de U$S 1.000 m2. Zona Ciudad Vieja y Centro.

RENTAS: Existe un mercado manejado por diferentes inversores, locales y extranjeros, que se dedican a comprar o invertir en oficinas con contratos de arrendamiento de mediano plazo. Hace unos años atrás, la expectativa que tenia este inversor era de un 7/8% de renta bruta sobre el total de la inversión (año 2011/2012). En la actualidad la oferta existente se maneja con tasas de un 6% de renta bruta sobre los precios de venta. El mercado de inversores con este escenario de tasas no se muestra muy dinámico y las operaciones son en número menores al pasado.

OPORTUNIDADES DE INVERSION: Hay proyectos muy interesantes en la zona de Carrasco Este donde es posible entrar en valores de U$S 2.900 a U$S 3.200 el m2 apostando a una fuerte capitalización y a una excelente rentabilidad en caso de arrendamiento.

4.     ¿El nuevo desarrollo que se está gestando en el Lago Calcagno, es un nuevo distrito?

Lago Mayor y el hotel Hilton, Carrasco Boating, y el de Interlagos, le van a aportar a la zona del Lago Calcagno / Lago de Sudy o Botavara, unos 120.000 m2 de construcción en un mix de vivienda, oficinas y servicios para la zona. Se construirán torres con 60m de altura, y 20 pisos. Entendemos que es uno de los puntos de la Capital extendida (departamento de Canelones) que va a sufrir una de las mayores transformaciones en estos tiempos. Edificios de uso residencial familiar, edificios de oficinas, hoteles, y plataforma de servicios para todos esos públicos. Entrar en el pozo hoy sería una buena alternativa de inversión donde se van a dar de la mano la apreciación y la buena renta.

5.     Broker profesional: La importancia de asesorar debidamente al cliente con argumentos sustentables acerca del precio del inmueble que nos confía para vender, es el principal desafío del Broker de hoy.

Muchos quienes operamos en este mercado inmobiliario, estamos cansados y escandalizados de ver como siguen existiendo colegas que trabajan las propiedades de sus clientes sin ningún asesoramiento previo en cuanto al precio. Se manejan con la expectativa del cliente y así se ven publicadas centenas de propiedades por encima de su real valor de mercado al menos en un 20% a un 30% de su valor real. Esta falta de asesoramiento logra imperfecciones en el mercado inmobiliario, que se terminan corrigiendo en el mediano y largo plazo, pero logran enlentecer la dinámica del mercado.

¿Cómo asesorar a nuestro cliente? Mediante una tasación profesional, siguiendo diferentes metodologías como ser: por Costo de Reposición ajustado por antigüedad y mantenimiento, por Metodología de Comparables considerando propiedades que se hayan vendido guardando similitudes y/o características similares al bien a tasar, por la expectativa de Renta sobre el Capital, entre otros. El rol del Broker inmobiliario es asesorar a su cliente, siendo uno de nuestros primeros deberes, presentarle por escrito y con buenas argumentaciones, cuánto vale su inmueble. Es preferible, tener un dialogo duro pero sano y con sustento, y entre ambos definir el valor de la propiedad, a partir de la tasación que le presentemos. Nuestro deber es poder venderle la propiedad en un plazo razonable de 6 meses a un año, para que sea interesante para el cliente y también para el bróker. Argumentos esgrimidos por nuestros clientes como lo son; no tengo apuro y no estoy apretado, no son condicionantes para establecer una mala política de precios sobre la propiedad.

Si uno decide poner un inmueble a la venta, lo hará sabiendo que quien define el precio es el mercado, en un momento dado. Sobre valorar una propiedad esperando a que venga el Jeque árabe y además que se enamore de la propiedad sin ni siquiera hacer ningún análisis comparativo sobre la oferta existente, ….es un cuento chino. Con el nivel de información que existe a través de internet donde los compradores generalmente saben más que los intermediarios (medios), se acabaron los paracaidistas. Si una propiedad está mal valuada, no se va a vender, punto y aparte. Si el bróker inmobiliario no le genera valora agregado a su cliente, en el mediano plazo se quedara sin clientes.