Monterrey: propuesta de 1000 viviendas por hectárea y algunas observaciones sobre sobre densidad urbana

Recientemente he leído sobre una propuesta que se ha planteado en Monterrey para elevar la densidad máxima permitida desde 250 hasta 1000 viviendas por hectárea.

Como cabía esperar, semejante incremento ha generado bastante discusión: sobre si la infraestructura urbana podrá absorber semejantes densidades; si debiera aplicarse solo en zonas muy específicas y no de manera general; si pudiera justificarse si abaratara el precio de la vivienda, pero no para aumentar los beneficios de los desarrolladores…

Esta propuesta tiene su contexto: hace años ya que se ve con preocupación el enorme crecimiento de la mancha urbana. La zona metropolitana ronda hoy los 1,000 km2, cuando tenía unos 340 km2 en 1990. Esto ha venido acompañado de una disminución progresiva de la densidad y una dinámica de “centrifugado” urbano. En el proceso, las zonas centrales han ido perdiendo población mientras se colonizaba la periferia, aumentando las distancias entre viviendas y servicios y empleos, disminuyendo la accesibilidad (o proximidad) y provocando mayor necesidad de movilidad que, en gran medida, solo puede satisfacer el auto. Ha aumentado la congestión, la polución, es más difícil y costoso dar servicio a las nuevas periferias con transporte público… Y, en general, la calidad de vida de los ciudadanos ha disminuido, así como la productividad del territorio y, con ello, el ritmo de desarrollo humano y económico.

No sorprende, por tanto, que haya iniciativas para tratar de redensificar la ciudad y frenar la extensión de la mancha urbana. Cuál debiera ser la estrategia requiere una amplia discusión y contextualización, pero para no perder a quienes les interese el tema específico de si mil viviendas por hectárea es una buena idea o no, empezaré por este aspecto para abordar en futuras notas cuestiones más generales.

Una perspectiva empírica sobre niveles de densidad 

Hay una base de datos en Europa que divide el continente en una trama formada por cuadrados de 100 hectáreas cada uno (1 km2), y proporciona la población de cada cuadrado (en el año 2010).

Analizando los cinco mayores países por población (Alemania, Reino Unido, Francia, Italia y España) y concentrándonos en los kilómetros cuadrados más densos de esos países podemos observar lo siguiente:

·      Solo hay 3 km2 que superan los 50 mil habitantes, y el más denso se encuentra en Barcelona con poco más de 53 mil (equivalente a 531 hab/ha).

·      Entre 40 y 50 mil hay otros 30 cuadrados y la mayoría están en Barcelona también. 

·      Solo el 0.5% de la población de esos 5 países vive en densidades superiores a 400 hab/ha.

Esto quiere decir que, en la práctica, las zonas más densas que podemos encontrar en estos países de Europa muestran una densidad de unas 200 a 220 viviendas por hectárea (de suelo urbano). Esta aclaración entre paréntesis es importante, porque las mil viviendas por hectárea que se discuten en Monterrey se refieren a la densidad aplicable al predio (parcela, lote) edificable, con lo que necesitamos convertir de una a otra. 

Examinando los barrios con mayor densidad poblacional de Barcelona, se puede observar que los predios con uso principal residencial (también pueden incluir comercial y otros usos complementarios) suponen aproximadamente el 60% de la superficie urbana, lo que se traduce en una densidad media (de los predios) de unas 350 viv/ha.

Haciendo aún más “zoom” y analizando manzanas concretas, o grupos de manzanas, vemos que este tipo de densidades residenciales se obtienen con intensidades edificatorias de entre 6 y 7 m2 construidos por m2 de predio (esto que en México se llama CUS es equivalente a edificabilidad en otros lugares, o “plot ratio”: los m2 que se pueden edificar sobre rasante por m2 de predio). Estamos hablando de edificios que no suelen superar las 9 alturas sobre rasante y que, habitualmente, dedican las plantas bajas a actividades comerciales que dan vida a la calle.

Si Barcelona no fuera una buena referencia (a pesar de ser considerada una de las mejores trazas urbanas del mundo y una ciudad que ofrece una muy alta calidad de vida), podemos mirar a otra ciudad icónica en temas de densidad y más cercana a Monterrey, Nueva York. 

En Manhattan se pueden encontrar las zonas con mayor densidad poblacional de Estados Unidos y, sin embargo, ningún barrio (neighbourhood) supera los 50 mil habitantes por km2. Por supuesto hay algunas manzanas concretas, con edificios muy altos, que consiguen puntualmente densidades más altas, pero Barcelona demuestra que no hace falta semejante verticalidad, ni intensidad edificatoria por predio, para conseguir las mayores densidades urbanas de manera más homogénea y a nivel de barrio o distrito.

¿Dónde dejan estas observaciones la propuesta de 1000 viviendas por hectárea en Monterrey? Cada cual puede sacar su lectura, pero mi opinión es clara: no hay ninguna necesidad de buscar semejantes cifras. 

Lo cual no quiere decir que Monterrey no necesite mucho mayores densidades de las que tiene hoy, de eso no tengo ninguna duda. Pero la cuestión es qué tipo de densidad. Para ello creo que es importante “abrir el zoom”, y más que mirar al predio, hay que asegurar que se pueden generar barrios, o distritos, con densidades medias suficientemente altas para generar diversidad de usos y una alta calidad de vida. 

En Barcelona hay densidades puntuales muy altas, pero lo que le da carácter a la ciudad es que más de la mitad de la población vive en barrios con densidades por encima de los 300 hab/ha. Esa consistencia, unida a una buena trama de calles bien interconectadas y llenas de locales comerciales, permite generar un tejido urbano que ofrece a sus ciudadanos fácil acceso a una inmensa variedad de servicios. 

Y que hace que la mitad de los desplazamientos metropolitanos se puedan hacer andando.

En resumen, la densidad es importante, pero como herramienta para conseguir un buen entorno urbano, no es un fin en sí misma. 

La clave para obtener entornos urbanos eficientes, de calidad y que dan un gran servicio a sus habitantes está en saber conjugar bien tres cosas: La densidad edificatoria, a un nivel suficiente para que haya una mezcla de usos adecuada, distribuida sobre una red de calles con buena conectividad, fachadas activas y pensadas para los ciudadanos. 

Porque la calle es el espacio público por excelencia en la ciudad y sin buenas calles es imposible hacer una buena ciudad.