Nueva modificación al régimen de alquileres

Por Marcos Mazzinghi, Socio en Estudio Mazzinghi Abogados

El 17/10/2023 se publicó en el Boletín Oficial la Ley N° 27.737 que introduce una serie de reformas al régimen de los alquileres contenido en el Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyC”). 

Cabe recordar que en el año 2020 el régimen de alquileres sufrió importantes modificaciones, que fueran realizadas mediante la sanción de la Ley 27.551, y que acarrearon consecuencias muy nocivas para los inquilinos, a quienes paradójicamente la norma procuraba brindar protección. 

Entre los resultados disvaliosos de aquella reforma pueden señalarse el aumento exponencial del valor de los alquileres –ajustables anualmente en función de la evolución de un índice publicado por el BCRA, en base a la variación del índice de inflación y el incremento de las remuneraciones de trabajadores estables–, y una importante contracción en la oferta de inmuebles para alquilar 

Con esta nueva reforma se aspira a corregir dicha situación y normalizar el mercado de alquileres, finalidades que vislumbramos difíciles de conseguir, ponderando el tenor de las modificaciones efectuadas por la norma, que a continuación resumiremos.  

1. Plazo mínimo para los alquileres: El plazo mínimo de vigencia de los alquileres –tanto para vivienda como comerciales– se mantiene en 3 años, pero se elimina el último párrafo del artículo 1198 del CCyC, en cuanto disponía que “El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

Con este párrafo se exceptuaba del plazo mínimo a los contratos de alquiler que celebraran inquilinos que ya tuvieran el uso y goce de la cosa (tenencia), por ejemplo, por ser partes de un contrato de locación con plazo vencido.  

Consideramos que la situación de fondo en esos casos no varía, ya que las partes podrían eludir la aplicación del plazo mínimo celebrando una prórroga del plazo original vencido, por un nuevo plazo que no necesariamente debe ser de 3 años. 

Se mantienen las excepciones al plazo mínimo legal para alquileres para diplomáticos, con fines de turismo, descanso o similares (airbnb por ejemplo), y los de guarda de cosas (art. 1199, CCyC).

2. Resolución anticipada: Se aclara que la indemnización que debe pagar el locatario por resolución anticipada del contrato (1 mes y medio de alquiler si la resolución tiene lugar durante el primer año, y 1 mes si es ejercida con posterioridad) debe fijarse en función del alquiler vigente al momento en que se restituye el inmueble al locador. 

3. Fijación del alquiler (moneda y ajuste): La norma prevé que en los contratos de locación con destino a vivienda “…el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses.”

De esta manera, los alquileres con destino “habitacional” deben ser fijados en Pesos, como valor único, pagadero mensualmente (no por anticipado) y ajustables con la periodicidad que pacten las partes, pero con intervalos que no pueden ser inferiores a 6 meses. 

A los fines de aplicar los ajustes, los mismos “…deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.”

Se reemplaza el índice que publicaba el BCRA, por un coeficiente equivalente a la menor variación registrada entre el 0,90 del CVS y la variación del CER, cada 6 meses (en lugar del ajuste anual contemplado en la última reforma). 

4. Alquileres en dólares: A diferencia de lo que disponía la última reforma, la nueva ley prevé expresamente que los alquileres para vivienda deben imperativamente fijarse en moneda nacional. Si bien la nueva ley no califica la misma de “orden público”, lo cierto es que de manera clara y expresa dispone que los alquileres deben fijarse en moneda nacional. La volatilidad de nuestra economía, la inflación galopante y la consecuente pérdida constante del valor adquisitivo de nuestra moneda provocaron una tendencia a la dolarización del mercado de los alquileres.  

Esta posibilidad queda ahora en pugna con lo que expresamente dispone el CCyC, y habrá que ver de qué forma impacta esta restricción en el mercado de alquileres. 

Las reformas comenzarán a regir para los contratos que se celebren a partir del 18/10/2023, con lo cual los contratos de fecha anterior no se ven alterados por esta restricción, y las partes siempre pueden optar por celebrar prórrogas de esos contratos (a medida que van venciendo), como una forma de evitar tener que forzosamente fijar el alquiler en moneda nacional. 

5. Admisibilidad de la indexación: Se aclara que los contratos de alquiler –cualquiera sea su destino– quedan exceptuados de la prohibición contenida en la Ley 23.928 (Ley de Convertibilidad) que veda la aplicación de cualquier mecanismo de indexación. Este agregado constituye una mera formalidad, ya que la reforma anterior ya admitía la aplicación de mecanismos de indexación a los contratos de alquiler, algo absolutamente lógico teniendo en cuenta el contexto inflacionario de nuestra economía. 

6. Publicidad: La nueva ley prevé (art. 14 bis) que “Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias”. Es una disposición normativa a tener en cuenta sobre todo por las inmobiliarias y demás brokers que publiciten la oferta de alquiler de inmuebles. 

7. Incentivos fiscales: La nueva norma contempla una serie de incentivos fiscales tanto para locatarios como para locadores, entre los que se pueden destacar:

(i) La posibilidad de los locadores que sean monotributistas, de considerar a la actividad de “locación de inmuebles” como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas a la misma, siempre que los contratos de alquiler estén debidamente registrados. 

(ii) Que los ingresos provenientes exclusivamente de la locación de hasta dos (2) inmuebles estarán exentos del pago del Monotributo. La norma no aclara cómo funciona la exención (si lo que está exento es el pago de la cuota mensual de monotributo o si directamente dichos ingresos no son computables a los efectos del límite tomado en cuenta para la categorización, con lo cual habrá que esperar que dispone al respecto la reglamentación.) 

(iii) Se incorpora como una exención en bienes personales al/los inmuebles/s que esté/n afectados a la locación habitacional, siempre que los contratos estén debidamente registrados y cuando el valor del/los inmuebles/s estén por debajo de lo dispuesto en la Ley de Bienes Personales. 

(iv) Una deducción en el impuesto a las ganancias –para locadores y locatarios– del “diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres de inmuebles destinado a casa-habitación.”

Desde nuestro punto de vista las modificaciones contenidas en esta nueva norma no tienen entidad suficiente para solucionar los graves defectos de los que adolece el régimen de alquileres en nuestro país, los que lamentablemente se mantendrán hasta tanto no se corrijan de fondo las causas que distorsionan el mismo, tales como la inflación de tres dígitos anual, la inexistencia de crédito hipotecario, y la enorme desproporción entre el valor de venta de los inmuebles y la renta potencial que le genera el alquiler a sus propietarios.