Por una reforma del mercado español de vivienda

Decía Joseph Conrad que es el fracaso lo que hace que el ser humano se encierre en sí mismo y descubra todas sus capacidades.

España es el segundo país más grande de Europa occidental, con una densidad de población muy inferior a la media, es decir que tenemos espacio de sobra. A su vez, la calamitosa situación demográfica (natalidad de 1,2 niños por mujer, frente a 1,6 en países OCDE) nos ha llevado a una juventud cada vez más menguante. Si disponemos de suelo y cada vez hay menos jóvenes se podría deducir que el acceso a la vivienda no debería suponer un problema. Pero lo supone.  

Un país necesita construir entre 3 y 4 casas por cada 1.000 habitantes para acomodar la demanda de compradores y de reposición (reponer una casa antigua por una nueva), España está en 2. Además, una oferta suficiente de vivienda en alquiler (obra nueva o existente) puede permitir generar precios correspondientes a tasas de esfuerzo (porcentaje de la renta familiar dedicada a alquilar una casa) en niveles razonables (inferiores al 35%). En España, la escasez de oferta asociada a la incertidumbre jurídica genera el que en muchas zonas se alcancen niveles de esfuerzo superiores al 40%.  

Por otro lado, dado el enorme coste financiero que supone construir una casa, el poder acometer la obra en unos dos años como en la mayoría de los países europeos permite un ahorro considerable de costes financieros, algo que se traslada al valor final de la vivienda. En España, los trámites burocráticos excesivos generan un periodo cercano a los 2,5-3 años, lo que encarece la vivienda sin necesidad. Al menos, podríamos consolarnos con la idea de que, si el suelo representa alrededor de una cuarta parte del precio de una casa, al tener tanto suelo, podríamos al menos asegurarnos de que este es abundante y barato. Pues tampoco. El suelo para construir casas, llamado “finalista” escasea porque no se ha producido apenas en los últimos quince años. Como consecuencia, quedan muy pocas bolsas de suelo finalista en un país tan grande. El resultado de todo esto es un fracaso colectivo en una cuestión primordial para todos: la vivienda. 

En épocas de zozobra electoral cabe plantearse si emular la máxima de Conrad puede tener sentido para dar la vuelta a este fracaso. ¿Qué se puede hacer? Hace poco, un político comentaba en un mitin: “¿sabéis cómo se puede conseguir viviendas más baratas?, produciendo más casas”. Pues los tiros van por ahí…

Primero: si el suelo es abundante y barato es esencial para generar viviendas asequibles, tendremos que adaptar los obsoletos procedimientos de nuestro urbanismo al mundo del siglo XXI. Se trata de producir más suelo finalista y a mejor precio. Suelo escaso es suelo caro, y suelo caro es vivienda cara. Suelo abundante se traduce en suelo barato, y por lo tanto vivienda asequible. Que un en un país tan enorme frente a su población como España apenas quede suelo finalista es una vergüenza.

Segundo: si el coste financiero asociado a construir una casa es muy relevante, hay que tratar de minimizarlo. Se puede lograr de dos formas:

a) Limitando los trámites administrativos para que la construcción de casas se pueda culminar en una media de dos años, como en Europa; se puede lograr además arrojando transparencia, por ejemplo, mediante una web en la que se pueda observar cada trámite pendiente en qué estado está y de qué persona y organismo depende, con plazos máximos para decidir

b) Reduciendo la incertidumbre legislativa sobre la vivienda, incertidumbre que genera una mayor prima de riesgo, por lo tanto, un mayor coste de capital, y una vivienda más cara.

Tercero: aumentando la oferta de casas en alquiler se conseguirán alquileres más asequibles. La oferta puede aumentar si se proporciona cierta estabilidad y seguridad jurídica (todo lo contrario de lo que impulsa la actual ley de vivienda). Los precios se bajan mediante mayor oferta, no prohibiéndolos. Existe abundante literatura académica que muestra cómo la intervención de precios acaba provocando a medio plazo menor oferta, alquileres más caros, mayor economía sumergida y desplazamiento del mercado de las familias más humildes. 

Cuarto: formando mano de obra cualificada en la construcción. Aproximadamente el 50% del coste de producir una casa es mano de obra, directa e indirecta. Desde hace ya un tiempo escasea la mano de obra especializada, lo que provoca su encarecimiento, algo que repercute sobre el precio final de la casa. Si además aspiramos a producir un nivel razonable de casas (3 por cada 1.000 habitantes) hablamos de construir al menos 50.000 casas más, lo que requerirá de mayor mano de obra. En un país con un desempleo al 13% deberíamos poder formar la mano de obra para una función tan importante para todos.

El historiador británico Bernard Lewis, famoso por su investigación sobre la secta de los “asesinos” (musulmanes chiíes del siglo XII), reflexionó una vez sobre la mayor o menor fortuna de las civilizaciones. Al final, decía, la clave es cómo respondes cuando te encuentras un problema. Algunas civilizaciones se centran en “¿quién nos ha hecho esto?” y fracasan. Otras en “¿qué podemos hacer mejor?” y triunfan.

Pues estamos ahí.

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Publicado el 08/06/2023 en Expansión