Principales consecuencias del incremento de los tipos de interés para el mercado inmobiliario

Los tipos de interés son función de la inflación y esta es consecuencia de la política monetaria decidida por los bancos centrales (BCs) que son -al menos, nominalmente- independientes de sus únicos accionistas: los gobiernos.

El entorno económico actual es resultado de: (i) desde 2007, una sucesión de crisis extraordinarias: financiera/sanitaria/energética, (ii) durante un decenio, fijación de tipos históricamente bajos, (iii) enorme crecimiento de la masa monetaria y deuda pública y, finalmente, (iv) donde la política fiscal -gobiernos- se ha impuesto a la monetaria -BCs-: ´dirigismo´.

Todas estas variables presionan al alza los precios previéndose que la tasa de inflación permanezca significativamente por encima del objetivo fijado por los BCs -el 2.0%- durante los próximos años, (Inflación enero 2023: España 5,9%, área Euro 8,6%).

Aunque con cierto retraso, la reacción de los BCs -la Reserva Federal, inicialmente y con mayor decisión; el BCE, después y más lentamente- ha sido subir los tipos de intervención con el fin de controlar la tasa de inflación. Hoy el tipo fijado por el BCE es el 3,25%, siendo el EU12M el 3,662%, cuando hace un año se situaban en el 0,25% y el -0,467% respectivamente.

Este escenario influye directamente en el mercado inmobiliario, (i) tanto desde el lado de la oferta como de la demanda, así como (ii) en la tipología de producto y áreas geográficas en las que se sitúen.

a.     Obra nueva residencial

-        Promoción en venta:

Ante una demanda con capacidad ya limitada, el mayor coste financiero hará que el acceso a la vivienda sea más difícil. Con una oferta que ya era contenida -unas 90.000 uds./año-, esta seguirá concentrándose en áreas con mayor renta y donde sea posible atraer al comprador internacional.

-        Build-to-Rent

Reducción significativa de la inversión en este tipo de activos debido al incremento de los costes de construcción y financieros. Los proyectos que se desarrollen lo serán con financiación propia

-        Suelo

Al determinarse su valor de forma residual, el precio debería bajar. Sin embargo, el impacto será un menor número de transacciones en localizaciones menos deseables, y sostenido/moderado incremento del precio allí donde la demanda supere a la oferta.

b.     Commercial Real Estate

Fundamentalmente edificios de oficinas, pero también hoteleros, comerciales, residencias estudiantes, sector salud…:

-        Financiación

Endurecimiento de las condiciones para su concesión en el caso de nuevas operaciones y reestructuración de deuda existente.

El primer caso reducirá el número de nuevos proyectos y, en el segundo, exigirá amortizaciones parciales a los propietarios que, cuando no puedan afrontarlas, será origen de activos distress.  

-        Transacción

Al incrementarse el coste de capital, las rentabilidades exigidas aumentan reduciendo la valoración de los activos. Esto provocó una paralización del mercado en el 4T22 al no cruzarse la oferta/demanda que, tímidamente, ha comenzado a reactivarse ya iniciado el 2023.

c.      Financiación

-        Deuda

En términos generales, las EEFF tradicionales están siendo más exigentes en la concesión de nueva financiación -menor LTV y mayor precio- para proyectos de obra nueva, lo que favorece la actividad de fondos de direct lending, ya que el diferencial de coste es ahora mucho menor.

-        Equity

Esta situación favorece la inversión por parte de familly offices y fondos con bajo coste de capital ante la competencia de otros inversores institucionales ya que, al realizar estos habitualmente las inversiones con apalancamiento, no resultan competitivos.  

En resumen, esta nueva fase del ciclo favorecerá los proyectos cuya oferta de vivienda se dirija a rentas altas y a inversores patrimonialistas con bajo coste de capital y expectativas de retorno a medio/largo plazo. En ambos casos, salvo por cuestiones de eficiencia fiscal, sin la necesidad de recurrir a financiación ajena.

Esté artículo apareció inicialmente publicado en el núm. 164 marzo 2023, de la revista Andalucía Inmobiliaria