¿Sabes cómo hay que actuar urbanísticamente en la ciudad?

Si la sostenibilidad no queremos que sea una moda pasajera (yo creo que no lo es) habría que trabajar hacia un cambio de modelo de ciudad, más regenerada y sostenible. Se trata de no seguir consumiendo suelos no urbanizados. El futuro debe pasar por no desarrollar tantos modelos de crecimiento basados en expansión, sino que la inversión inmobiliaria se debe dirigir cada vez más hacia el centro de las ciudades. En suelo urbano “la oportunidad" surge a la hora de recuperar espacios obsoletos o abandonados, que han dejado de ser funcionales. Por eso muchas ciudades con zonas portuarias han apostado por reformar sus fachadas, por ejemplo. Además, los grandes desarrollos son demasiado complejos porque a cambio de lograr la transformación de ese suelo hay que pagar muchas infraestructuras y servicios y obtener múltiples aprobaciones y el inconveniente es que la normativa actual es muy poco flexible porque no permite hacer inversiones por fases, en suelos que requieren de mucha transformación.

Para lograr entornos urbanos más sostenibles es necesario tener normas que faciliten redensificar y renovar áreas urbanas.  “La inflexibilización del planeamiento en España” se debe entender desde la base de que nuestras normas están hechas para crecimientos de ciudades, a través de la expansión y no, desde la regeneración. Desde el año 1956 se han ido aprobando normas que facilitan ese desarrollo de expansión, pero en la ciudad la normativa obliga igualmente a realizar cesiones obligatorias a la Administración, para dotar a la misma de equipamientos y zonas verdes y no están pensadas, para renovar desarrollos urbanos ya consolidados que suelen ser estrechos y muy compactos. Cambiar esas cesiones de zonas verdes y equipamientos en suelo urbano concentrado, que no dispone de suficientes metros para hacer viable este requerimiento, pasa por tener que monetizar en muchas ocasiones las cesiones obligatorias, lo que es muy caro porque el promotor tendrá que pagar a la Administración por el valor del suelo (urbano) a edificar, con la consiguiente pérdida de rentabilidad y viabilidad.

La legislación estatal sí permite que estas cesiones obligatorias en equipamientos y zonas verdes se realice unas encima de otras pero las CCAA no siempre lo están autorizando. Es lo que se denomina “ordenación tridimensional”, que es sencillamente superponer espacios públicos y privados para que el mix de usos sea posible en un mismo edificio e igualmente los equipamientos locales se puedan establecer en superficies edificadas, porque si tenemos que entrar en espacios más comprimidos, la norma lo debe permitir.

Tenemos un sistema de planeamiento complejo en desarrollo y ordenación de suelo, pero también para transformar y conservar el suelo urbano no consolidado o que ha devenido en no consolidado. Nuestro sistema de planeamiento está basado en principios de jerarquía progresiva (rige primero la norma estatal, después la autonómica, ayuntamientos y etc.) y de concreción (la norma es rígida), en el que se han fijado procedimientos específicos para la ejecución de las determinaciones del planeamiento y la intervención pública municipal.

Las operaciones en suelo urbano deberían poder ser evolutivas en el tiempo; flexibilizar las actuaciones de planeamiento requiere disponer de marcos normativos que permitan una evolución paralela de este planeamiento junto al contexto socioeconómico e inmobiliario concreto. Hay que generar instrumentos de actuación que no requieran siempre de tramitación, por ejemplo, haciendo más extensiva la figura de la “declaración responsable”, equiparable a la concesión de licencia directa pero que realiza el propio interesado declarando actuar de conformidad con la normativa y posteriormente será la Administración quién en su ámbito disciplinario, lo comprobará. Habría que concretar horquillas de edificabilidades y usos más amplios, fijando máximos que vengan predefinidos en cada ordenanza concreta y que no requieran de tanta revisión o concreción nueva posterior.

Las actuaciones urbanísticas en las ciudades se llevan a cabo tanto en suelo urbano consolidado como en el no consolidado pero en ambos no se ejecuta por igual.

La diferencia entre suelo urbano consolidado y suelo urbano no consolidado es la siguiente:

El suelo urbano consolidado es aquel que ya no requiere ninguna ordenación nueva, tiene todos los servicios y está definido en un ámbito de planeamiento concreto. Por lo tanto, podemos actuar en él, pidiendo licencia y, si cumplimos con la normativa de aplicación, nos la deben conceder. La única obligación del promotor en este suelo es la de ceder los terrenos que estén fuera de las alineaciones y completar (si se requiere) la urbanización que esté pendiente. 

El suelo urbano no consolidado sería aquel que vendría formado por aquellas otras partes de la ciudad en las que bien, serían precisas operaciones para completar la urbanización o bien, necesitan de operaciones de renovación urbana (que lo pueden hacer devenir en no consolidado) porque pretendamos cambiar usos o modificar el diseño de lo que allí hay. Pensemos en la operación Mahou - Calderón que ha necesitado de un plan parcial de renovación urbano muy complejo de tramitar desde dentro de la ciudad. En este tipo de suelo los promotores deben pagar las nuevas urbanizaciones (que en ciudad se traduce en construir nuevas calles, plazas o parques), tramitar planeamiento de desarrollo (planes parciales de reforma interior o planes especiales) y también tramitar el proyecto que permitan la compensación de obligaciones (reparcelación y redistribución).

¿Cómo se ejecuta el planeamiento en uno y otro?

En suelo urbano consolidado lo que se requiere a veces es concretar los términos de una licencia concreta (según lo que necesitemos solicitar) y eso requiere de desarrollar un Plan Especial o un Estudio de Detalle y después establecer un Proyecto de Edificación hasta obtener la licencia. El Plan Especial es necesario para que en mi régimen de obras sepa lo que puedo hacer que no venga previamente definido en el área concreta; ¿podría elevar dos plantas más en un edificio de fachada protegida?. Saber esto y ejecutarlo correctamente también implica un planeamiento, pero no entendido en un sentido amplio porque no requiere, por ejemplo, de informe de confederación ni de aprobación de la Comunidad Autónoma porque no requiere tampoco (salvo excepciones) de informes medioambientales, pero si requeriré para subir esas dos plantas cumplir con lo dispuesto en el Plan Especial que he tramitado (según normativa concreta) hasta conseguir mi licencia.

Para actuar sobre suelo urbano no consolidado se requiere en muchas ocasiones de desarrollar un Plan Parcial de Reforma Interior (antiguo PERI) lo que implica de mucha más tramitación, de mayores plazos y un planeamiento más complejo. A grandes rasgos y como ejemplo, para poder cambiar el uso de un suelo que no viene definido en un ámbito concreto o la norma no me indica cómo llevarlo a cabo (porque su conversión requiere de reajustar la ciudad, como en la operación Campamento) estaré obligado a tramitar un PPRI. Conocer bien estas actuaciones nos evitará errores a la hora de calcular donde debemos realizar nuestras inversiones al meternos en un suelo concreto.

Acorde a los intereses sociales actuales, y en un escenario de desaceleración de la expansión urbanizadora, hoy cobraría más sentido que nunca que el planeamiento se centre en la mejora de lo existente y ayude a equilibrar funcional y socialmente los territorios y, quizás, no se trate tanto de redactar nuevas leyes de suelo sino de crear normas específicas que complementen la intervención en el suelo consolidado.

Os dejo una imagen de "edificio high standing sostenible", la Torre de Milán de Stefano Boeri (la portada de este articulo) que me parece precioso y espero que os inspire como a mí.

¿Te gustó el artículo? Si ha sido así, lo puedes recomendar, compartir o comentar conmigo, :). Yo además, quiero dar las gracias a Gemma Peribáñez Ayala, Arquitecta y profesora de urbanismo porque a través de sus clases en Real Estate Business School, he podido entender de forma más práctica muchos de los conceptos que hoy, he reflejado aquí.