Transformación hipotecaria en España: La Era Digital impulsa las hipotecas online

En el contexto actual del mercado hipotecario español, las primeras conclusiones de nuestro estudio reflejan importantes cambios en la oferta de hipotecas online y el impacto de las medidas de ayuda implementadas en los últimos años. Los hallazgos, presentados hoy en rueda de prensa, destacan tendencias clave entre 2021 y 2024, marcando una transformación significativa en este sector.

Prácticas y Comparativa en la Contratación Hipotecaria Online

En cuanto a la transparencia en la contratación de productos vinculados, hemos observado que la contratación de préstamos online ofrece mayor claridad frente a la contratación presencial en oficinas, donde se induce a los consumidores a obtener una bonificación en la hipoteca a cambio de productos vinculados con el correspondiente sobrecoste. En la oferta online, los consumidores reciben opciones con y sin bonificación, sin condiciones adicionales, lo que favorece una toma de decisiones más informada.

Sin embargo, también existen diferencias en los tipos de interés ofrecidos entre los canales online y presenciales. Hemos notado que los tipos de interés online suelen ser más altos que los disponibles en oficinas físicas, donde los consumidores a menudo enfrentan presiones para adquirir productos vinculados.

Por otro lado, la oferta hipotecaria online se destaca por su accesibilidad instantánea y amplia, así como por la seguridad jurídica que proporciona. La documentación, al ser escrita y electrónica, facilita un análisis detallado y un asesoramiento más profundo para el consumidor, dejando constancia de las condiciones frente a las ofertas verbales de los comerciales en oficinas.

También hemos observado que el rol de los comparadores hipotecarios y los brokers ha evolucionado. Comparadores como Rastreator y HelpMyCash dirigen a los consumidores a entidades bancarias, mientras que brokers como Housfy y Helloteca negocian préstamos directamente, con un coste por servicio que puede llegar a ser desproporcionado, alcanzando hasta los 4.500 euros.

Impacto de las Medidas de Ayuda Hipotecaria – Código de Buenas Prácticas (2023-2024)

Las medidas de ayuda implementadas en 2023 para la "clase media" han llevado a muchos usuarios a cambiar sus hipotecas de tipo variable a fijo, con tipos cercanos al 4%. Sin embargo, la reciente reducción de tipos al 3,25% por parte del Banco Central Europeo (BCE) deja en duda la efectividad de esta “ayuda”. Las medidas de ayuda hipotecaria para clase media (período de carencia, ampliación de plazo y cambio de tipo variable a fijo sin coste) según el Banco de España dejarán de estar incluidas en el Código de Buenas Prácticas en diciembre de 2024.

Cuando las solicitudes del Código de Buenas Prácticas se dirigían exclusivamente a usuarios vulnerables, apenas alcanzaban el 0,5% de las hipotecas en 2012. En 2023, a pesar de que las medidas se ampliaron para incluir a la clase media (hasta 20.500 € de ingresos), solo se triplicaron las solicitudes, aunque el número de potenciales beneficiarios era significativamente mayor.

Además, las extensiones de plazos y períodos de carencia para la clase media han incrementado el endeudamiento de los hogares, planteando una doble cara en su aplicación. Las entidades bancarias ven en estas extensiones una forma de garantizar ingresos adicionales con un riesgo moderado.

Evolución de la Oferta Hipotecaria (2021-2024)

Una de las tendencias más notables que hemos identificado es el regreso a las hipotecas de tipo variable. A pesar de la volatilidad en los tipos de interés, el tipo variable, vinculado al Euribor, se mantiene como la opción más beneficiosa para hipotecas a largo plazo (25-30 años). En 2024, la proporción de hipotecas variables ha aumentado al 40%, regresando a los niveles de 2020, debido a la expectativa de una reducción progresiva de los tipos de interés, en contraste con el 75% de hipotecas fijas registrado en 2022.

También destaca la expansión de la contratación hipotecaria online. Cada vez más usuarios optan por negociar sus hipotecas a través de plataformas digitales, aunque la Ley 5/2019 sigue exigiendo que la firma se realice de forma presencial ante notario para garantizar la transparencia y proteger a los consumidores. Esto sugiere un cambio en la forma en que los consumidores abordan la adquisición de hipotecas.

Por último, la consolidación de la hipoteca mixta está ganando terreno. Las entidades bancarias han fortalecido esta oferta, reduciendo el período de tipo fijo a cinco años, en comparación con los diez años habituales en 2021. Esta flexibilidad ante las fluctuaciones en los tipos de interés ha hecho que la hipoteca mixta se vuelva más atractiva para los consumidores.

Estas primeras conclusiones del estudio reflejan una clara transformación en el sector hipotecario español, con una renovada competencia entre entidades bancarias en una nueva "guerra hipotecaria" impulsada por la digitalización y la intervención de nuevos intermediarios financieros (Comparadores-Hipotech). Sin embargo, estas medidas, aunque beneficiosas en ciertos casos, requieren que los consumidores dispongan de mayor información, especialmente ante los servicios de brokers de alto coste, para garantizar su protección.