27.7.2013   

BG

Официален вестник на Европейския съюз

L 202/25

(1)

Посредством жалба на фондацията Den Nya Välfärden, заведена под номер в Комисията на 14 ноември 2005 г., Комисията бе уведомена за продажбата на земя от страна на община Åre на Konsum Jämtland Ekonomisk Förening („Konsum“). Според фондацията продажбата включва неправомерна държавна помощ („оспорваната продажба“).

(2)

С писмо от 3 януари 2006 г. Комисията поиска от шведските органи да предоставят допълнителни сведения. Те бяха предоставени с писма от 2 март 2006 г. и 28 март 2006 г.

(3)

С писмо от 3 януари 2006 г. Комисията поиска от жалбоподателя да предостави допълнителни сведения. Те бяха предоставени с писмо от 1 февруари 2006 г.

(4)

С писмо от 19 юли 2006 г. Комисията уведоми Швеция, че е решила да открие процедурата, предвидена в член 88, параграф 2 от Договора за ЕО, във връзка с оспорваната продажба (2).

(5)

Решението на Комисията за откриване на процедурата бе публикувано в Официален вестник на Европейския съюз  (3). Комисията покани заинтересованите страни да представят мненията си по отношение на мярката.

(6)

Шведските органи представиха своето мнение в писмо от 27 септември 2006 г. Комисията не получи мнения от заинтересовани страни.

(7)

С писмо от 24 януари 2007 г. Комисията поиска от шведските органи да предоставят допълнителни сведения. Те бяха предоставени с писмо от 21 февруари 2007 г.

(8)

На 30 януари 2008 г. Комисията прие окончателно решение („решението“) (4), в което прави заключението, че оспорваната продажба включва помощ по смисъла на член 87, параграф 1 на от Договора за ЕО (5).

(9)

Решението беше обжалвано от Konsum. С решението си от 13 декември 2011 г. по дело T-244/08 Съдът отмени решението. Следователно Комисията трябваше да разгледа отново мярката и да вземе ново решение относно оспорваната продажба.

(10)

С писмо от 22 март 2012 г. Комисията поиска от шведските органи допълнителна информация, която беше предоставена с писмо от 23 април 2012 г.

(11)

След като през април 2012 г. шведските органи предоставиха сведения, с писмо от 21 май 2012 г. Den Nya Välfärden представи своето мнение.

(12)

С писмо от 15 май 2012 г. Lidl Sverige KB („Lidl“) предостави информация в допълнение на представеното мнение на Den Nya Välfärden. Освен това на среща с Комисията на 25 юни 2012 г. Den Nya Välfärden предостави допълнителна информация.

(13)

С писмо от 5 декември 2012 г. Комисията поиска допълнителни разяснения от шведските органи, които отговориха с писмо от 23 януари 2013 г.

(14)

Община Åre („общината“) е разположена в област Jämtland в Швеция и има приблизително 10 100 души население.

(15)

Konsum, за което се твърди, че се облагодетелства от оспорваната продажба, е кооперативно дружество, продаващо потребителски стоки, включително хранителни продукти, в цялата област Jämtland. На 1 януари 2006 г. Konsum се сля с Konsum Nord Ekonomisk Förening. И двете дружества си сътрудничат с Kooperativa Förbundet (Кооперативния съюз), който е обединение на шведски кооперативни дружества. Kooperativa Förbundet е дружеството майка в концерна KF, който, наред с другото, е собственик на норвежки предприятия за търговия на дребно.

(16)

Åre Centrum AB („Åre Centrum“) е частно дружество за недвижими имоти, което е независимо от общината. Към момента на оспорваната продажба Åre Centrum беше собственост на Skistar AB и други дружества в Åre. От 2007 г. Åre Centrum е част от частното дружество DIÖS Fastigheter AB.

(17)

Жалбоподателят Den Nya Välfärden е шведска фондация, финансирана преобладаващо от работодателската организация Svenskt näringsliv. Нейна задача е, наред с другото, да защитава интересите на шведските предприятия, като следи за функционирането на свободната конкуренция в Швеция. В своята жалба относно оспорваната продажба Den Nya Välfärden действа от името на един от своите членове, а именно Lidl.

(18)

Lidl беше първият чуждестранен оператор в сектора на хранителните продукти, навлязъл на шведския пазар през 2003 г., и е пряк конкурент на Konsum в сектора на търговия на дребно с хранителни продукти и потребителски стоки.

(19)

Предмет на жалбата е извършената от общината на 5 октомври 2005 г. продажба на парцел на Konsum на цена, която според жалбоподателя е под пазарната стойност.

(20)

Тази продажба беше част от по-голяма сделка с недвижими имоти, която включва няколко различни продажби на парцели и няколко различни участници. Продажбите имаха за цел изпълнението на устройствен план, приет от общината на 21 юни 2005 г. Една от целите на устройствения план беше осъществяването на някои градоустройствени мерки с оглед създаването на пешеходна зона около централния площад на Åre („Åre Torg“). За изпълнител на модернизацията на Åre Torg в съответствие с устройствения план беше избран Åre Centrum.

(21)

Във връзка с посочения план през октомври 2005 г. бяха извършени следните сделки, свързани с продажба на земя:

(22)

Първоначално намерението беше на заседанието на общинския управителен съвет на 24 август 2005 г. на оспорвания парцел да бъде определена цена от една крона. Междувременно с телефонен разговор, последван от писмо по електронната поща от 23 август 2005 г., Lidl направи оферта на стойност 6,6 милиона крони (приблизително 710 602 EUR) за същия парцел, което доведе до предоговаряне на продажната цена от страна на общината и Konsum от 1 крона на един милион крони (приблизително 107 000 EUR). Цената от един милион крони обаче беше оттеглена вследствие на жалба, подадена от двама членове на общинския съвет до административния съд на областта.

(23)

На 5 октомври 2005 г. общинският управителен съвет прие окончателно цена от два милиона крони за оспорвания парцел. На същата дата беше подписан окончателният договор за продажба между Konsum и общината.

(24)

Според жалбоподателя оспорваната продажба не е предхождана от официален публичен търг и не е направена независима експертна оценка. Становището на жалбоподателя е, че оспорваната продажба е в нарушение на член 107, параграф 1 от Договора за функционирането на Европейския съюз („ДФЕС“). Във връзка с това жалбоподателят твърди по-специално, че офертата на Lidl е била реална, обвързваща и пряко съпоставима с офертата на Konsum, приета от общината. Според жалбоподателя с неприемането от страна на общината на офертата на Lidl парцелът е продаден под пазарната си стойност. Жалбоподателят заявява, че помощта възлиза на 4,6 милиона крони (приблизително 495 268 EUR), или разликата между офертата на Lidl и продажната цена.

(25)

Комисията не получи становища от заинтересовани страни.

(26)

С писмо от 21 май 2012 г. жалбоподателят посочи, че Konsum е платил 861 SEK/m2 (приблизително 92 EUR) за парцела, закупен от Åre Centrum, в сравнение с 312 SEK/m2 (приблизително 34 EUR) за парцела, закупен от общината. Според жалбоподателя това представлява допълнително доказателство, че оспорваната продажба е направена под пазарната стойност и че частен оператор би продал парцела на по-висока цена.

(27)

Съгласно шведските органи продажбата в полза на Konsum е част от серия сделки с парцели, включваща и продажбата от страна на Konsum на парцел в друг район на Åre (Åre Torg), който общината е имала намерение да използва за някои градоустройствени цели.

(28)

Чрез продажбата на парцела Konsum премести своята дейност от Åre Torg, с което позволи на общината да осъществи своите цели, залегнали в устройствения план, т.е. изграждането на пешеходна зона около Åre Torg. Приемането на офертата на Lidl, от друга страна, не би позволило на общината да изпълни целта на устройствения план, тъй като Konsum би останало в своите помещения на Åre Torg. Следователно офертата на Lidl не може да се смята за съпоставима с тази на Konsum. Освен това шведските органи не смятаха, че офертата на Lidl е била сериозна или обвързваща, тъй като е подадена късно и не е била достатъчно конкретна.

(29)

При всички обстоятелства шведските органи смятат, че оспорваната продажба е осъществена на пазарна стойност. В това отношение шведските органи предоставиха два експертни доклада в подкрепа на своето гледище: доклад за оценка, изготвен от Ernst & Young Real Estate, от май 2003 г. и последващ доклад за оценка, изготвен от PWC, от април 2012 г., който оценява парцела към момента на продажбата през октомври 2005 г.

(30)

Докладът за оценка на Ernst & Young е съставен през май 2003 г. Той се основава на анализ на паричния поток, който взема предвид различни параметри, като например планираното използване на парцела, бъдещето развитие на пазара в района и разходите за експлоатация и поддръжка на съпоставими недвижими имоти. С оглед установяването на пазарната стойност в доклада се посочват и оценяват определени парцели, от които един (Åre prästbord 1:76) граничи с парцелите (Åre Prästbord 1:30, 1:68 и 1:69), които Konsum е закупил от общината. В доклада граничещият непосредствено парцел се оценява на приблизително 1 000 SEK/m2 брутна площ (приблизително 110 EUR).

(31)

Съгласно шведските органи парцелът, граничещ с посочения в доклада на Ernst & Youngs парцел, е съпоставим с парцела, продаден от общината на Konsum през 2005 г. В крайна сметка би трябвало да има съответствие между цената според оценката и окончателната продажна цена в оспорваната сделка от 1 200 SEK/m2 брутна площ (приблизително 129 EUR).

(32)

Във връзка с това шведските органи подчертават, че при определянето на цената общината е взела предвид стойността на квадратен метър брутна площ. Това се дължи на факта, че страните планираха да построят търговски обекти на този парцел. Поради това шведските органи смятат, че изчислените от жалбоподателя цени, посочени като доказателство за осъществяването на оспорваната продажба под пазарната стойност (вж. точка 26), не трябва да се вземат под внимание, тъй като се основават на цената на квадратен метър брутна площ.

(33)

Според шведските органи те са взели под внимание периода от време между оценката на Ernst & Young и фактическата сделка (2,5 години), макар пазарът за новопостроени помещения за търговия на дребно в Åre да е бил незначителен, ако въобще е съществувал. В подкрепа на това, поради липсата на официална статистика относно цените на недвижимите имоти във въпросния район по това време, шведските органи се позоваха на индекс на потребителските цени. Становището на шведските органи е, че оценката на Ernst & Young при всички случаи е съпоставима с окончателната продажна цена.

(34)

В отговор на искането на Комисията от 22 март 2012 г. за сведения шведските органи предоставиха впоследствие и нова експертна оценка, изготвена от PWC през април 2012 г. В доклада на PWC се прави заключението, че пазарната стойност на въпросния парцел (9) към момента на продажбата (октомври 2005 г.) е била между 1,65 и 2,474 милиона крони (приблизително 177 000, съответно 265 000 EUR). За да се стигне до това заключение, в доклада се прави анализ на сделки със съпоставими парцели в населеното място.

(35)

Освен това шведските органи се позоваха на решение на административния съд в област Jämtland от 24 май 2006 г., в което съдът потвърди законосъобразността на решението на общината да одобри продажбата на парцела на Konsum за 2 милиона крони. Областният съд реши, че решението е законосъобразно и че Konsum не е било неправомерно облагодетелствано на следните основания:

(36)

В отговор на твърденията на жалбоподателя, че сделките с недвижими имоти не са извършени и Konsum, изглежда, все още е собственик на недвижимия имот Åre Mörviken 2:91, шведските органи твърдят, че сделките са последвани от препарцелиране на недвижимите имоти, в което са включени всички въпросни имоти. При приключването на сделките са променени наименованията на различните недвижими имоти в имотния регистър. В тази връзка шведските органи посочват, че недвижимите имоти, продадени от общината и Åre Centrum AB на Konsum, са сменили наименованията си от Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 и част от 1:69 на Mörviken 2:91.

(37)

Член 107, параграф 1 от ДФЕС гласи, че „всяка помощ, предоставена от държава членка или чрез ресурси на държава членка, под каквато и да било форма, която нарушава или заплашва да наруши конкуренцията чрез поставяне в по-благоприятно положение на определени предприятия или производството на някои стоки, доколкото засяга търговията между държавите членки, е несъвместима с вътрешния пазар“.

(38)

Съгласно установената съдебна практика (10) продажбата от публични органи на земи или сгради на предприятие или на лице, извършващо стопанска дейност, може да крие елементи на държавна помощ, по-специално когато не се извършва на пазарна стойност, тоест на цената, която частен инвеститор, действащ в нормални условия на конкуренция, би могъл да определи.

(39)

В това отношение Комисията отбелязва, че сделки за продажба на земя по принцип трябва да се оценяват съгласно известието на Комисията относно елементите на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи (11) („известието относно продажбите на земя“), което съдържа насоки за използване от страна на държавите членки с цел недопускането на държавна помощ при продажба на земя и сгради от публични органи.

(40)

Известието съдържа два метода за изключване на елементи на държавна помощ в тези сделки: първо, продажба на земя и сгради в рамките на достатъчно добре публично оповестена, открита и безусловна тръжна процедура, сравнима с публична продажба, като се приема най-добрата или единствена оферта; второ, предварителна оценка от независим оценител. Целта с тези два метода е да се гарантира, че цената, на която публичният орган продава земята, е, доколкото това е възможно, максимално близка до пазарната стойност и по този начин съответства на принципа на инвеститора в условията на пазарна икономика, така че да се избегне облагодетелстването на купувача при продажбата на земя. Не може да бъде изключено обаче използването в тези случаи на други методи на оценка, при условие че може да се гарантира цена, платена от купувача въз основа на тези методи, която се различава във възможно най-малка степен от пазарната стойност (12).

(41)

В настоящия случай в подготовка на оспорваната продажба не беше направена нито открита и безусловна тръжна процедура, нито предварителна оценка от независим оценител. Поради това известието относно продажба на земя не е пряко приложимо. Следователно пазарната стойност на парцела трябва да бъде определена въз основа на друга налична информация.

(42)

Една конкретна оферта, направена по същото време от конкурент, е обикновено по-добър индикатор за пазарната стойност, отколкото оценка на стойността от независим оценител, тъй като отразява цената, която пазарът е бил склонен да плати за земята към момента на продажбата. За да бъде надежден индикатор за пазарната стойност, подобна оферта трябва да бъде реална, обвързваща и пряко съпоставима с приетата оферта, като се вземат предвид особените обстоятелства, свързани с въпросната сделка.

(43)

Комисията отбелязва, че шведските органи са поставили под въпрос доколко офертата на Lidl може да се характеризира като реална и обвързваща. Шведските органи подчертаха, че Lidl е заявило своя интерес в деня преди приемането от управителния съвет на общината на решението за извършване на оспорваната продажба с писмо по електронната поща, което не е било достатъчно конкретно.

(44)

Комисията смята, че при тези обстоятелства може да се постави въпросът доколко офертата на Lidl е реална. Дори ако се приеме реалността на офертата на Lidl, тя не беше напълно съпоставима с офертата на Konsum. Причина за това е различната ситуация, в която се намираха Lidl и Konsum по отношение на оспорвания парцел. За Konsum оспорваната продажба представляваше част от група сделки с недвижими имоти, които имаха за цел изпълнението на посочения устройствен план в общината за създаването на пешеходна зона около Åre Torg.

(45)

В това отношение от съдебната практика следва, че обстоятелствата около една сделка трябва да се вземат предвид при оценяването на наличието на елементи на държавна помощ при продажбата от публични органи на земи или сгради на предприятие по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС (13).

(46)

Докато Lidl беше заинтересовано единствено от придобиването на оспорвания парцел, според шведските органи Konsum нямаше да се премести от Åre Torg, ако покупката на двата граничещи парцела в Åre Prästbord не беше възможна. Оспорваната продажба представляваше част от група свързани сделки с недвижими имоти с обща цел в рамките на устройствения план на общината за района, а именно препарцелиране на недвижими имоти, смятано за необходимо за създаването на пешеходна зона около Åre Torg. Противоположно на договора, сключен между Konsum и общината, офертата на Lidl не съдържаше позовавания или уточнения, свързани с устройствения план. В случай че беше приета офертата на Lidl, би възникнал риск от неизпълнение на целите на устройствения план, което, от гледна точка на общината, не позволява разглеждането на двете оферти като съпоставими.

(47)

Предвид обстоятелствата около оспорваната продажба Комисията прави заключението, че офертата на Lidl не представлява най-добрия наличен индикатор за установяване на пазарната стойност на оспорвания парцел.

(48)

Шведските органи твърдят, че няма официален доклад относно развитието на цените на недвижимите имоти в Åre към момента на оспорваната продажба, тъй като липсва пазар на недвижими имоти за този вид сделки. Вместо това шведските органи предоставиха оценка на граничещ парцел, изготвена от Ernst & Young през май 2003 г. Макар оценката да е извършена от независим оценител въз основа на общоприети стандарти на оценка, тя е направена почти две и половина години преди оспорваната продажба, което означава, че стойността на парцела може да е се променила съществено през изминалия период.

(49)

По искане на Комисията шведските органи представиха и допълнителен доклад относно пазарната стойност на въпросния парцел. В тази нова последваща оценка, изготвена от PWC през април 2012 г., се оценява пазарната стойност на парцела към момента на оспорваната продажба, т.е. октомври 2005 г. Докладът подкрепя твърдението на шведските органи за практическата липса в района към датата на оспорваната продажба на сделки с подобни характеристики, от които да може да се определи пазарната стойност на оспорвания парцел. За да се стигне до пазарната стойност на парцела, в доклада се прави анализ на сделки със съпоставими парцели в населеното място. В доклада се прави заключението, че пазарната стойност на оспорвания парцел през октомври 2005 г. е между 1,65 и 2,475 милиона крони.

(50)

Тъй като този доклад беше изготвен от независим оценител въз основа на общоприети стандарти на оценка, а именно метода на сравнение (т.е. анализ на сделки с подобни недвижими имоти), Комисията смята, че оценката представлява най-добрия наличен индикатор за установяване на пазарната стойност на оспорвания парцел на датата на оспорваната продажба. Въз основа на тази оценка покупната цена, платена от Konsum на общината за парцела — 2 милиона крони, е в границите на приетата за октомври 2005 г. пазарна стойност.

(51)

Накрая, Комисията взема също под внимание факта, че при определянето на цената на въпросния парцел страните са взели предвид цената на квадратен метър брутна площ. В това отношение цената 1 000 SEK/m2 брутна разгъната застроена площ, определена в оценката на Ernst & Young, изглежда съпоставима с 1 200 SEK/m2 брутна разгъната застроена площ, определена за оспорваната продажба.

(52)

С оглед на горепосоченото Комисията смята, че продажбата на недвижимите имоти Åre Prästbord 1:30, 1:68 и1:69 в Produkthusområdet от страна на общината на Konsum на 5 октомври 2005 г. за 2 милиона крони е извършена на пазарна цена и следователно не съдържа държавна помощ по смисъла на член 107, параграф 1 от ДФЕС.