27.7.2013   

CS

Úřední věstník Evropské unie

L 202/25

(1)

Stížností zaevidovanou dne 14. listopadu 2005 informovala nadace Den Nya Välfärden Komisi, že obec Åre prodala družstvu Konsum Jämtland ekonomisk förening (dále jen „Konsum“) pozemek. Podle nadace se údajně jednalo o protiprávní státní podporu (dále jen „sporný prodej“).

(2)

Dopisem ze dne 3. ledna 2006 si Komise od švédských orgánů vyžádala další informace, které byly předloženy v dopisech ze dne 2. března 2006 a 28. března 2006.

(3)

Dopisem ze dne 3. ledna 2006 si Komise od stěžovatele vyžádala další informace, které byly předloženy v dopise ze dne 1. února 2006.

(4)

Dopisem ze dne 19. července 2006 oznámila Komise Švédsku své rozhodnutí zahájit řízení v souladu s čl. 88 Smlouvy o ES ohledně sporného prodeje (2).

(5)

Rozhodnutí Komise o zahájení řízení bylo zveřejněno v Úředním věstníku Evropské unie  (3). Komise vyzvala zúčastněné strany, aby se k danému opatření vyjádřily.

(6)

Švédské orgány uvedly své připomínky v dopise ze dne 27. září 2006. Od zúčastněných stran Komise žádné připomínky neobdržela.

(7)

Dopisem ze dne 24. ledna 2007 si Komise od švédských orgánů vyžádala další informace, které byly předloženy v dopise ze dne 21. února 2007.

(8)

Dne 30. ledna 2008 přijala Komise konečné rozhodnutí (dále jen „rozhodnutí“) (4), v němž došla k závěru, že sporný prodej představoval podporu ve smyslu čl. 87 odst. 1 smlouvy o ES (5).

(9)

Družstvo Konsum se proti rozhodnutí odvolalo. V rozsudku ze dne 13. prosince 2011 ve věci T-244/08 Tribunál rozhodnutí zrušil. V důsledku toho musela Komise dané opatření opětovně prozkoumat a přijmout ohledně sporného prodeje nové rozhodnutí.

(10)

Dopisem ze dne 22. března 2012 si Komise od švédských orgánů vyžádala další informace, které byly předloženy v dopise ze dne 23. dubna 2012.

(11)

Poté, co švédské orgány v dubnu 2012 předložily informace, zaslala nadace Den Nya Välfärden připomínky v dopise ze dne 21. května 2012.

(12)

Dopisem ze dne 15. května 2012 předložila společnost Lidl Sverige KB (dále jen „Lidl“) doplňující informace k připomínkám zaslaným nadací Den Nya Välfärden. Uvedená nadace kromě toho poskytla na setkání s Komisí dne 25. června 2012 další informace.

(13)

Dopisem ze dne 5. prosince 2012 si Komise od švédských orgánů vyžádala další vyjasňují informace, které obdržela dopisem ze dne 23. ledna 2012.

(14)

Obec Åre (dále jen „obec“) se nachází ve švédském kraji Jämtland a má přibližně 10 100 obyvatel.

(15)

Konsum, v jehož prospěch údajně proběhl sporný prodej, je družstvo prodávající spotřební zboží, mimo jiné potraviny a další zboží denní potřeby v celém kraji Jämtland. Dne 1. ledna 2006 se Konsum sloučil s Konsum Nord ekonomisk förening. Oba podniky spolupracují s podnikem Kooperativa förbundet, který sdružuje švédská spotřební družstva. Kooperativa förbundet je mateřská společnost koncernu KF, který mimo jiné vlastní norské maloobchodní prodejce.

(16)

Společnost Åre Centrum AB (dále jen „Åre Centrum“) je soukromá realitní společnost provozovaná nezávisle na obci. V době sporného prodeje byla vlastníkem Åre Centrum společnost Skistar AB a další společnosti v Åre. Od roku 2007 je Åre Centrum součástí soukromé realitní společnosti DIÖS Fastigheter AB.

(17)

Stěžovatel, Den Nya Välfärden, je švédská nadace financovaná zejména Konfederací švédských podniků. Jejím úkolem je mimo jiné chránit zájmy jednotlivých švédských podniků prostřednictvím dohledu nad fungováním volné soutěže v zemi. Ve stížnosti týkající se sporného prodeje jedná nadace Den Nya Välfärden jménem jednoho ze svých členů, společnosti Lidl.

(18)

Lidl je prvním zahraničním podnikem v potravinářském odvětví, který vstoupil na švédský trh, a to v roce 2003, a je přímou konkurencí družstva Konsum v maloobchodním odvětví s potravinami a zbožím denní potřeby.

(19)

Předmětem stížnosti je prodej pozemku obcí družstvu Konsum ze dne 5. října 2005 za cenu, která je podle stěžovatele nižší než tržní hodnota.

(20)

Uvedený prodej byl součástí větší transakce, která zahrnovala prodej řady různých pozemků a několik zúčastněných stran. Cílem prodejů bylo splnění hlavního plánu rozvoje, který obec přijala dne 21. června 2005. Jedním z cílů tohoto plánu bylo provedení určitých úprav a následné vytvoření pěší zóny okolo hlavního náměstí v Åre (dále jen „Åre Torg“). Za subjekt, který měl v souladu s celkovým plánem provést modernizaci Åre Torg, byla vybrána společnost Åre Centrum.

(21)

V říjnu 2005 se coby součást uvedeného plánu uskutečnily tyto transakce, jejichž předmětem byl prodej pozemku:

(22)

Cena za pozemek, který je předmětem sporného prodeje, měla být na zasedání obecní rady dne 24. srpna 2005 původně stanovena ve výši 1 SEK. Prostřednictvím telefonátu a následného e-mailu ze dne 23. srpna 2005 však společnost Lidl nabídla za stejný pozemek 6,6 milionu SEK (cca 710 602 EUR), což vedlo k novému jednání mezi družstvem Konsum a obcí, přičemž výsledná prodejní cena stoupla z 1 SEK na 1 milion SEK (cca 107 000 EUR). Cena 1 milion SEK byla nicméně zrušena, jelikož dva členové obecního zastupitelstva se proti rozhodnutí o jejím stanovení odvolali ke krajskému správnímu soudu.

(23)

Obecní rada cenu za daný pozemek nakonec stanovila dne 5. října 2005 ve výši 2 miliony SEK. Stejný den byla podepsána konečná smlouva o prodeji mezi družstvem Konsum a obcí.

(24)

Podle stížnosti nepředcházelo spornému prodeji žádné nabídkové řízení a nebyl učiněn žádný nezávislý odborný posudek. Sporný prodej je podle stěžovatele v rozporu s čl. 107 odst. 1 Smlouvy o fungování Evropské unie (dále jen „SFEU“). V tomto ohledu stěžovatel zejména tvrdí, že nabídka společnosti Lidl byla důvěryhodná, závazná a přímo srovnatelná s nabídkou předloženou družstvem Konsum a schválenou obcí. Tím, že obec nabídku společnosti Lidl nepřijala, prodala podle stěžovatele daný pozemek pod tržní cenou. Stěžovatel uvádí, že podpora dosahuje výše 4,6 milionu SEK (cca 495 268 EUR), neboli rozdílu mezi nabídkou společnosti Lidl a prodejní cenou.

(25)

Od zúčastněných stran Komise žádné připomínky neobdržela.

(26)

V dopise ze dne 21. května 2012 stěžovatel upozornil na skutečnost, že od společnosti Åre Centrum odkoupil Konsum pozemky za cenu 861 SEK/m2 (cca 92 EUR), zatímco pozemky od obce za 312 SEK/m2 (cca 34 EUR). Podle stěžovatele je toto další důkaz, že sporný prodej proběhl pod tržní cenou a že soukromý subjekt by stejný pozemek prodal za vyšší cenu.

(27)

Podle švédských orgánů tvořil prodej družstvu Konsum část celé řady prodeje pozemků, která mimo jiné zahrnovala prodej pozemku družstvem Konsum v jiné části obce Åre (Åre Torg), který měla obec v úmyslu využít pro určité úpravy v rámci místního rozvoje.

(28)

Na základě prodeje pozemku přesunul Konsum svoji činnost z Åre Torg, čímž obci umožnil splnit cíle stanovené v hlavním plánu rozvoje obce, tj. zřízení pěší zóny v okolí Åre Torg. Jestliže by obec přijala nabídku společnosti Lidl, nemohla by splnit hlavní plán rozvoje, jelikož by Konsum zůstal ve svých prostorách na Åre Torg. Z toho důvodu nebylo možné nabídku společnosti Lidl považovat za srovnatelnou s nabídkou družstva Konsum. Švédské orgány dále nepovažovaly nabídku společnosti Lidl za vážnou nebo závaznou, jelikož byla podána pozdě a chyběla v ní řada údajů.

(29)

Švédské orgány jsou v každém případě přesvědčeny, že sporný prodej proběhl za tržní cenu. V tomto ohledu a na podporu svého stanoviska předložily dvě odborné zprávy: jednu zprávu o ocenění od společnosti Ernst & Young Real Estate z května 2003 a jednu zprávu o zpětném ocenění od společnosti PWC z dubna 2012, která posuzovala cenu pozemku v době prodeje, tj. v říjnu 2005.

(30)

Zpráva o ocenění od společnosti Ernst & Young Real Estate byla provedena v květnu 2003. Opírá se o analýzu peněžních toků, která zohledňuje různé parametry, např. plánované využití pozemku, budoucí vývoj trhu v dané oblasti a provozní náklady a náklady na údržbu u srovnatelných nemovitostí. Při stanovení tržní ceny zpráva odkazuje na některé pozemky a hodnotí je, přičemž jeden z nich (Åre prästbord 1:76) sousedí s pozemkem (Åre Prästbord 1:30, 1:68 a 1:69), který Konsum odkoupil od obce. Ve zprávě je přímo sousedící pozemek oceněn na cca 1 000 SEK/m2 hrubé plochy (cca 110 EUR).

(31)

Podle švédských orgánů je pozemek sousedící s pozemkem, na který odkazuje zpráva společnosti Ernst & Young, srovnatelný s pozemkem, jenž obec prodala společnosti Konsum v roce 2005. V konečném důsledku by odhadní cena měla odpovídat prodejní ceně za spornou transakci ve výši 1 200 SEK/m2 hrubé podlahové plochy (cca 129 EUR).

(32)

V tomto ohledu švédské orgány zdůrazňují, že obec při stanovování ceny zohlednila hodnotu na metr čtvereční hrubé plochy. Důvodem byla skutečnost, že strany plánovaly na daném pozemku postavit obchodní prostory. Proto se švédské orgány domnívají, že ceny, které stěžovatel vypočítal a předložil coby důkaz, že sporný prodej proběhl pod tržní cenou (viz 26. bod odůvodnění), by neměly být brány v úvahu, jelikož vychází z ceny za metr čtvereční celkové plochy.

(33)

Podle švédských orgánů byla doba, která uplynula od ocenění společnosti Ernst & Young do samotné transakce (2,5 roku), zohledněna, přestože trh s nově postavenými maloobchodními prostory v Åre byl velmi malý nebo případně vůbec neexistoval. Na podporu tohoto tvrzení předložily švédské orgány z důvodu absence úřední statistiky týkající se cen nemovitostí index spotřebitelských cen v dané oblasti a k danému datu. Švédské orgány každopádně považují ocenění společnosti Ernst & Young za srovnatelné s konečnou prodejní cenou.

(34)

V odpovědi na žádost Komise o další informace ze dne 22. března 2012 předložily kromě toho švédské orgány nové zpětně vypracované odborné ocenění od společnosti PWC z dubna 2012. Ve zprávě PWC byl učiněn závěr, že tržní hodnota daného pozemku (9) v době prodeje (říjen 2005) se pohybovala mezi 1,65 a 2,474 milionu SEK (cca 177 000 respektive 265 000 EUR). Pro vypočtení uvedené hodnoty byla ve zprávě provedena analýza transakcí se srovnatelnými pozemky v dané oblasti.

(35)

Švédské orgány kromě toho upozornily na rozsudek krajského správního soudu pro kraj Jämtland ze dne 24. května 2006, v němž soud potvrdil zákonnost rozhodnutí obce schválit prodej pozemku družstvu Konsum za 2 miliony SEK. Krajský správní soud shledal, že rozhodnutí bylo provedeno v souladu se zákonem a že družstvo Konsum nebylo neoprávněně zvýhodněno, a to z těchto důvodů:

(36)

V odpovědi na tvrzení stěžovatele, že transakce s nemovitostmi se vůbec neuskutečnily a že Konsum je pravděpodobně stále vlastníkem nemovitosti Åre Mörviken 2:91, švédské orgány uvedly, že po transakcích následovala nová parcelizace, která se týkala všech uvedených nemovitostí. Po dokončení transakcí změnily uvedené nemovitosti v katastru nemovitostí název. Švédské orgány v tomto ohledu poukazují na skutečnost, že nemovitosti, které obec a společnost Åre Centrum AB prodaly družstvu Konsum změnily název z Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 a části 1:69 na Mörviken 2:91.

(37)

Ustanovení čl. 107 odst. 1 SFEU uvádí, že „Podpory poskytované v jakékoli formě státem nebo ze státních prostředků, které narušují nebo mohou narušit hospodářskou soutěž tím, že zvýhodňují určité podniky nebo určitá odvětví výroby, jsou, pokud ovlivňují obchod mezi členskými státy, neslučitelné s vnitřním trhem.“

(38)

Podle ustálené judikatury (10) může prodej pozemků a staveb orgány veřejné moci podnikům nebo jednotlivým podnikatelům představovat státní pomoc, mimo jiné pokud prodej neproběhl za tržní cenu, tedy za cenu, kterou by zaplatil soukromý investor nakupující za běžných podmínek hospodářské soutěže.

(39)

Komise v tomto ohledu poznamenává, že transakce týkající se prodeje pozemků by v zásadě měly být posuzovány v souladu se sdělením Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci (11) (dále jen „sdělení o prodeji pozemků“), které obsahuje vodítko, jež mohou členské státy využít s cílem zajistit, že prodej pozemků a staveb orgány veřejné moci nezahrnuje státní podporu.

(40)

Za účelem vyloučení prvků státní podpory při takových transakcích uvádí sdělení dvě metody: Zaprvé prodej pozemku nebo staveb po řádně zveřejněném, otevřeném a nepodmíněném nabídkovém řízení (typu dražba), v rámci něhož zvítězí nejlepší nebo jediná nabídka. Zadruhé ocenění ex ante nezávislým majetkovým odhadcem. Cílem obou těchto metod je zajistit, aby se cena, za kterou veřejný orgán pozemek prodává, do nejvyšší možné míry blížila tržní hodnotě a byla tudíž slučitelná se zásadou investora v tržním hospodářství, aby se zabránilo tomu, že prodej pozemku zajistí kupujícímu výhodu. V takových případech nelze však vyloučit použití i jiných metod oceňování, pokud je zajištěno, že cena, kterou kupující skutečně zaplatí na základě těchto metod, se do nejvyšší možné míry blíží tržní hodnotě (12).

(41)

V dané věci neproběhlo v rámci příprav sporného prodeje ani otevřené a nepodmíněné nabídkové řízení, ani ocenění ex ante nezávislým majetkovým odhadcem. Sdělení o prodeji pozemků není tudíž přímo použitelné. V důsledku toho je nutné tržní hodnotu pozemku odvodit z jiných dostupných informací.

(42)

Konkrétní nabídka současně předložená konkurencí je obvykle lepším ukazatelem tržní hodnoty daného pozemku nežli odhad ceny provedený nezávislým odhadcem, jelikož odráží tržní hodnotu pozemku v daný okamžik. Má-li však taková nabídka představovat spolehlivý ukazatel tržní hodnoty pozemku, musí být důvěryhodná, závazná a srovnatelná s přijatou nabídkou se zohledněním zvláštních okolností dané transakce.

(43)

Komise poznamenává, že důvěryhodnost a závaznost nabídky společnosti Lidl byla švédskými orgány zpochybněna. Švédské orgány zdůraznily, že vyjádření zájmu společnosti Lidl bylo zasláno e-mailem den před přijetím rozhodnutí o sporném prodeji obecní radou a kromě toho v něm chyběla řada údajů.

(44)

Za těchto okolností se Komise domnívá, že důvěryhodnost nabídky společnosti Lidl je zpochybnitelná. I když by nabídka společnosti Lidl byla důvěryhodná, není zcela srovnatelná s nabídkou družstva Konsum, a to proto, že Lidl a Konsum se nenacházely ve stejné situaci s ohledem na pozemek, který je předmětem sporu. Pokud jde o družstvo Konsum, představoval sporný prodej část celé řady transakcí s nemovitostmi, jejímž cílem bylo splnit výše uvedený celkový plán obce, a sice vytvořit okolo náměstí Åre Torg pěší zónu.

(45)

V tomto ohledu z judikatury vyplývá, že okolnosti transakce by měly být zohledněny při posuzování, zda prodej pozemku nebo stavby orgánem veřejné moci určité společnosti vykazuje prvky státní podpory ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU (13).

(46)

Zatímco zájem společnosti Lidl spočíval pouze v získání pozemku, který je předmětem sporu, neopustil by Konsum podle švédských úřadů Åre Torg, pokud by nemohl získat dva přilehlé pozemky v Åre Prästbord. Sporný prodej byl součástí řady vzájemně souvisejících pozemkových transakcí, jejichž společným cílem bylo splnění plánu pro rozvoj dané oblasti, konkrétně nová parcelizace, která byla považována za nezbytnou pro vytvoření pěší zóny v okolí Åre Torg. Na rozdíl od smlouvy, která byla uzavřena mezi družstvem Konsum a obcí, neobsahovala nabídka společnosti Lidl žádné odkazy nebo upřesnění týkající se hlavního plánu rozvoje. Pokud by byla nabídka společnosti Lidl přijata, nemusely by být splněny cíle hlavního plánu rozvoje, což z pohledu obce znamená, že obě nabídky nelze považovat za srovnatelné.

(47)

Vzhledem k okolnostem sporného prodeje došla Komise tudíž k závěru, že nabídka společnosti Lidl nepředstavuje nejlepší dostupný ukazatel pro stanovení tržní hodnoty pozemku, který je předmětem sporného prodeje.

(48)

Švédské orgány tvrdí, že o vývoji cen nemovitostí v Åre v době sporného prodeje neexistuje žádná úřední zpráva, jelikož zde neexistuje trh s transakcemi tohoto druhu. Místo toho předložily švédské orgány ocenění sousedního pozemku, které bylo provedeno společností Ernst & Young v květnu 2003. Přestože bylo ocenění provedeno nezávislým odhadcem a na základě obecně přijímaných standardů oceňování, bylo učiněno téměř dva a půl roku před sporným prodejem, což znamená, že hodnota pozemku se za uvedenou dobu mohla výrazně změnit.

(49)

Na žádost Komise dodaly švédské orgány ještě jednu odbornou zprávu týkající se tržní hodnoty daného pozemku. V tomto novém zpětně provedeném hodnocení, které vypracovala společnost PWC v roce 2012, je učiněn odhad tržní ceny daného pozemku v době sporného prodeje, tedy v říjnu 2005. Zpráva potvrzuje výpověď švédských orgánů, že v dané oblasti v době sporného prodeje prakticky neproběhly žádné transakce podobného druhu, z nichž by bylo možné odvodit tržní hodnotu pozemku, jehož prodej je předmětem sporu. Pro vypočtení odhadu tržní hodnoty daného pozemku byla ve zprávě provedena analýza transakcí se srovnatelnými pozemky v dané oblasti. Ve zprávě byl učiněn závěr, že tržní hodnota pozemku, jehož prodej je předmětem sporu, se v říjnu 2005 pohybovala v rozmezí 1,65 a 2,475 milionu SEK.

(50)

Jelikož byla tato zpráva vypracována nezávislým odhadcem na základě obecně přijímaných standardů oceňování, a sice srovnávací metody (tj. analýzy transakcí, jejichž předmětem jsou podobné nemovitosti), Komise se domnívá, že uvedený odhad představuje nejlepší dostupný ukazatel pro stanovení tržní hodnoty pozemku, který je předmětem sporného prodeje, v den prodeje. Na základě tohoto ocenění se nákupní cena, kterou za pozemek zaplatilo obci družstvo Konsum, a sice 2 miliony SEK, nachází v rozmezí považovaném za tržní hodnotu v říjnu 2005.

(51)

Komise rovněž zohledňuje skutečnost, že strany při stanovování ceny daného pozemku vzaly v úvahu cenu za metr čtvereční hrubé plochy. V tomto ohledu se cena 1 000 SEK/m2 hrubé podlahové plochy, kterou uvádí ocenění společnosti Ernst & Young, zdá srovnatelná s cenou 1 200 SEK/m2 hrubé podlahové plochy, která byla stanovena při sporném prodeji.

(52)

Na základě výše uvedených skutečností se Komise domnívá, že prodej nemovitostí Åre Prästbord 1:30, 1:68 a 1:69 v oblasti Produkthuset obcí družstvu Konsum ze dne 5. října 2005 za 2 miliony SEK proběhl za tržní cenu, a prodej tudíž nepředstavoval státní podporu ve smyslu čl. 107 odst. 1 SFEU.