27.7.2013   

RO

Jurnalul Oficial al Uniunii Europene

L 202/25

(1)

Printr-o plângere înregistrată la 14 noiembrie 2005, fundația Den Nya Välfärden a informat Comisia cu privire la vânzarea unei parcele de teren de către municipalitatea din Åre societății Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (denumită în continuare „Konsum”), presupusă a implica ajutor de stat ilegal („vânzarea în litigiu”).

(2)

Prin scrisoarea din 3 ianuarie 2006, Comisia a solicitat autorităților suedeze informații suplimentare care au fost transmise prin scrisorile din 2 și din 28 martie 2006.

(3)

Prin scrisoarea din 3 ianuarie 2006, Comisia a solicitat reclamantului informații suplimentare care au fost transmise prin scrisoarea din 1 februarie 2006.

(4)

Prin scrisoarea din 19 iulie 2006, Comisia a informat Suedia cu privire la decizia de inițiere a procedurii prevăzute la articolul 88 din Tratatul CE privind vânzarea în litigiu (2).

(5)

Decizia Comisiei de a iniția procedura a fost publicată în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene  (3). Comisia a invitat părțile interesate să prezinte observații cu privire la această măsură.

(6)

Suedia și-a prezentat observațiile prin scrisoarea din 27 septembrie 2006. Comisia nu a primit niciun fel de observații de la părțile interesate.

(7)

Prin scrisoarea din 24 ianuarie 2007, Comisia a solicitat autorităților suedeze informații suplimentare care au fost transmise prin scrisoarea din 21 februarie 2007.

(8)

La 30 ianuarie 2008, Comisia a adoptat o decizie finală („decizia”) (4), concluzionând că vânzarea în litigiu a conținut ajutor în sensul articolului 87 alineatul (1) din Tratatul CE (5).

(9)

Konsum a depus apel împotriva acestei decizii. Prin hotărârea din 13 decembrie 2011 în Cauza T-244/08, Tribunalul a anulat decizia. În consecință, Comisia a trebuit să reexamineze măsura și să adopte o nouă decizie cu privire la vânzarea în litigiu.

(10)

Prin scrisoarea din 22 martie 2012, Comisia a solicitat autorităților suedeze informații suplimentare care au fost transmise prin scrisoarea din 23 aprilie 2012.

(11)

După transmiterea informațiilor de către autoritățile suedeze, la aprilie 2012, Den Nya Välfärden și-a prezentat observațiile prin scrisoarea din 21 mai 2012.

(12)

Prin scrisoarea din 15 mai 2012, Lidl Sverige KB („Lidl”) a transmis informații suplimentare față de observațiile prezentate de Den Nya Välfärden. În plus, Den Nya Välfärden a transmis informații suplimentare în cadrul unei reuniuni cu Comisia care a avut loc la 25 iunie 2012.

(13)

Prin scrisoarea din 5 decembrie 2012, Comisia a solicitat autorităților suedeze clarificări suplimentare care au fost transmise prin scrisoarea din 23 ianuarie 2013.

(14)

Municipalitatea Åre („municipalitatea”) este situată în districtul Jämtland, Suedia, și are aproximativ 10 100 de locuitori.

(15)

Konsum, presupusul beneficiar al vânzării în litigiu, este o societate cooperatistă care comercializează bunuri de consum, inclusiv alimente și produse de băcănie, pe întregul teritoriu al districtului Jämtland. La 1 ianuarie 2006, Konsum a fuzionat cu Konsum Nord ekonomisk förening. Ambele societăți colaborează cu Kooperativa förbundet, care este o asociație a societăților cooperatiste suedeze. Kooperativa förbundet este societatea-mamă a KF Group care deține, printre altele, comercianți cu amănuntul norvegieni.

(16)

Åre Centrum AB ( „Åre Centrum”) este o societate imobiliară privată care își desfășoară activitatea independent de municipalitate. În momentul efectuării vânzării în litigiu, Åre Centrum era deținută de SkiStar AB și de alte întreprinderi din Åre. Din 2007, Åre Centrum face parte din societatea privată DIÖS Fastigheter AB.

(17)

Reclamantul, Den Nya Välfärden, este o fundație suedeză finanțată în principal de Confederația Suedeză a Întreprinzătorilor. Aceasta are ca misiune, printre altele, să apere interesele întreprinderilor suedeze prin monitorizarea funcționării liberei concurențe în Suedia. În plângerea sa cu privire la vânzarea în litigiu, Den Nya Välfärden acționează în numele unuia dintre membrii săi, și anume Lidl.

(18)

Lidl a fost primul operator străin din sectorul alimentar care a pătruns pe piața suedeză în 2003 și este un concurent direct al Konsum în sectorul desfacerii cu amănuntul a alimentelor și a produselor de băcănie.

(19)

Plângerea se referă la vânzarea unei parcele de teren de către municipalitate societății Konsum la 5 octombrie 2005 la un preț pretins a fi sub valoarea de piață.

(20)

Această vânzare a făcut parte dintr-o tranzacție imobiliară mai amplă, care a implicat o serie de diverse vânzări de terenuri și mai multe părți diferite. Aceste vânzări au avut ca scop punerea în aplicare a unui plan general de urbanism (denumit în continuare „PGU”), adoptat de municipalitate la 21 iunie 2005. Unul dintre obiectivele PGU a fost executarea anumitor lucrări de urbanism în scopul creării unei zone fără trafic în jurul pieței centrale din Åre („Åre Torg”). În acest sens, Åre Centrum a fost selectată în calitate de contractant pentru a executa lucrările de modernizare a Åre Torg în conformitate cu PGU.

(21)

În cadrul acestui plan, în octombrie 2005, s-au efectuat următoarele tranzacții de vânzări de terenuri următoare:

(22)

Inițial, prețul parcelei de teren în litigiu s-a presupus a fi stabilit la 1 SEK în cadrul ședinței Comitetului executiv municipal din 24 august 2005. Cu toate acestea, printr-un apel telefonic urmat de un e-mail trimis la 23 august 2005, Lidl a prezentat o ofertă în valoare de 6,6 milioane SEK (aproximativ 710 602 EUR) pentru aceeași parcelă de teren, astfel încât prețul a fost renegociat de municipalitate și de Konsum de la 1 SEK la 1 milion SEK (aproximativ 107 000 EUR). Cu toate acestea, prețul de 1 milion SEK a fost revocat în urma unui apel înaintat de doi membri ai Consiliului Municipal la Curtea Administrativă a districtului.

(23)

În final, la 5 octombrie 2005 Comitetul executiv municipal a aprobat un preț de 2 milioane SEK pentru parcela de teren în litigiu. În aceeași zi, acordul de vânzare final a fost semnat de către Konsum și de către municipalitate.

(24)

Potrivit reclamantului, vânzarea în litigiu nu a fost precedată de o procedură de licitație oficială și nu a fost efectuată nicio evaluare de către un expert independent. Vânzarea în litigiu constituie, în opinia sa, o încălcare a articolului 107 alineatul (1) din Tratatul privind Funcționarea Uniunii Europene (TFUE). În acest sens, reclamantul susține, în special, că oferta prezentată de Lidl a fost credibilă, cu caracter de obligativitate și direct comparabilă cu oferta prezentată de Konsum și acceptată de municipalitate. Reclamantul consideră că, prin neacceptarea ofertei prezentate de Lidl, municipalitatea a vândut parcela de teren sub valoarea sa de piață. Reclamantul pretinde că ajutorul se ridică la suma de 4,6 milioane SEK (aproximativ 495 268 EUR) sau diferența dintre oferta prezentată de Lidl și prețul de vânzare.

(25)

Comisia nu a primit niciun fel de observații de la părțile interesate.

(26)

Prin scrisoarea din 21 mai 2012, reclamantul a susținut că Konsum a plătit suma de 861 SEK/m2 (aproximativ 92 EUR) pentru terenul achiziționat de la Åre Centrum în comparație cu 312 SEK/m2 (aproximativ 34 EUR) pentru terenul cumpărat de la Municipalitate. Potrivit reclamantului, aceasta constituie o dovadă în plus că vânzarea în litigiu s-a efectuat sub valoarea de piață și că un operator privat ar fi vândut parcela la un preț mai mare.

(27)

Potrivit autorităților suedeze, vânzarea către Konsum a făcut parte dintr-o serie de tranzacții cu terenuri, implicând în special vânzarea de către Konsum a unei parcele de teren într-o altă zonă din Åre (Åre Torg), destinată a fi utilizată de către municipalitate în anumite scopuri de urbanism.

(28)

Prin vânzarea terenului, Konsum și-a mutat punctul de desfacere din Åre Torg, permițând astfel Municipalității să își atingă obiectivele prevăzute în PGU, adică crearea unei zone fără trafic în jurul pieței Åre Torg. În schimb, acceptarea ofertei prezentate de Lidl nu ar fi permis municipalității urmărirea obiectivului PGU, de vreme ce Konsum și-ar fi păstrat spațiile din Åre Torg. În consecință, oferta prezentată de Lidl nu ar fi putut fi considerată comparabilă cu cea prezentată de Konsum. Mai mult, autoritățile suedeze nu au considerat oferta prezentată de Lidl ca fiind serioasă și cu caracter de obligativitate din cauza prezentării sale tardive și a detaliilor insuficiente.

(29)

În orice caz, autoritățile suedeze consideră că vânzarea în litigiu s-a efectuat la valoarea de piață. În acest sens, autoritățile suedeze au prezentat două rapoarte întocmite de experți pentru a-și susține punctele de vedere: un raport de evaluare elaborat de Ernst & Young Real Estate în mai 2003 și un raport de evaluare ex post elaborat de Pricewaterhouse Coopers (PwC) în aprilie 2012 în care este evaluată valoarea terenului în momentul vânzării în octombrie 2005.

(30)

Raportul de evaluare Ernst & Young a fost elaborat în mai 2003. Acesta se bazează pe o analiză a fluxului de numerar, luând în considerare parametri precum utilizarea avută în vedere a terenului, dezvoltarea viitoare a pieței în zonă, costurile de operare și de întreținere pentru proprietăți similare etc. Pentru a stabili valoarea de piață, raport a făcut referire la și a evaluat anumite parcele de teren, una dintre acestea (Åre Prästbord 1:76) fiind adiacentă cu terenul cumpărat de Konsum de la municipalitate (Åre Prästbord 1:30, 1:68 și 1:69). Acest raport evaluează terenul direct adiacent la aproximativ 1 000 SEK/m2 pe suprafața brută (aproximativ 110 EUR).

(31)

Potrivit autorităților suedeze, terenul adiacent cu acela care face obiectul raportului Ernst & Young este comparabil cu terenul vândut de municipalitate către Konsum în 2005. În final, prețul estimat ar trebui să corespundă cu prețul de vânzare final al tranzacției în litigiu de 1 200 SEK/m2 pe suprafața brută (aproximativ 129 EUR).

(32)

În acest sens, autoritățile suedeze subliniază faptul că, în momentul stabilirii prețului, municipalitatea a luat în considerare valoarea pe metru pătrat de suprafață brută. Aceasta a fost urmarea faptului că părțile aveau în vedere să construiască spații comerciale pe respectivul teren. În acest scop, autoritățile suedeze consideră că prețurile calculate de reclamant și prezentate ca dovadă a faptului că vânzarea în litigiu s-a efectuat sub valoarea de piață [a se vedea considerentul (27)] nu ar trebui luate în considerare, deoarece acestea se referă la prețul terenului pe metru pătrat de suprafață totală.

(33)

Potrivit autorităților suedeze, a fost luată în considerare perioada scursă între data evaluării realizate de Ernst & Young și data tranzacției efective (2,5 ani), deși piața pentru spații nou construite destinate vânzărilor cu amănuntul în Åre era nesemnificativă, dacă nu inexistentă. Pentru a demonstra acest lucru, autoritățile suedeze au indicat un indice al prețurilor de consum în lipsa unor statistici oficiale privind prețurile imobiliare în momentul și în zona vizate. Autoritățile suedeze concluzionează că estimarea Ernst & Young este, în orice caz, comparabilă cu prețul de vânzare final.

(34)

Mai mult, ca răspuns la solicitarea de informații a Comisiei din 22 martie 2012, autoritățile suedeze au prezentat o nouă evaluare ex post realizată de un expert al PwC în aprilie 2012. Concluzia raportului întocmit de PwC este aceea că valoarea de piață a terenului în cauză (9) în momentul vânzării (octombrie 2005) era cuprinsă între 1,65 și 2,474 milioane SEK (aproximativ între 177 000 și 265 000 EUR). Pentru a ajunge la acest interval, raportul utilizează analiza prețurilor locale ale tranzacțiilor care au implicat proprietăți similare.

(35)

În plus, autoritățile suedeze au făcut trimitere la o hotărâre a Curții Administrative a districtului Jämtland din 24 mai 2006 care a confirmat legalitatea deciziei municipalității de a aproba vânzarea terenului către Konsum pentru suma de 2 milioane SEK. Curtea Administrativă a districtului a hotărât că decizia a fost legală și că nu a favorizat Konsum din motivele următoare:

(36)

Ca răspuns la afirmațiile reclamantului conform cărora tranzacțiile cu proprietăți nu s-au efectuat și că Konsum apare în continuare ca fiind proprietarul terenului Åre Mörviken 2:91, autoritățile suedeze susțin că tranzacțiile au fost urmate de un proces de re-parcelare a tuturor proprietăților implicate. Astfel, după finalizarea tranzacțiilor, diferitele proprietăți și-au schimbat denumirile în registrul de cadastru. În acest sens, autoritățile suedeze au subliniat faptul că proprietățile vândute de municipalitate și de Åre Centrum AB către Konsum și-au schimbat denumirile din Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 și o parte din 1:69 în Mörviken 2:91.

(37)

Articolul 107 alineatul (1) din TFUE prevede că „orice ajutor acordat de un stat membru sau prin intermediul resurselor de stat, sub orice formă, care distorsionează sau amenință să distorsioneze concurența prin favorizarea anumitor activități sau producerii anumitor bunuri este, în măsura în care afectează comerțul dintre statele membre, incompatibil cu piața internă.”

(38)

În conformitate cu jurisprudența stabilită (10), vânzarea de terenuri sau clădiri către autoritățile publice unei întreprinderi sau unei persoane implicate într-o activitate economică poate constitui ajutor de stat, în special în cazul în care această vânzare nu este efectuată la valoarea de piață, adică, în cazul în care prețul de vânzare nu coincide cu prețul pe care l-ar fi stabilit probabil un investitor privat, operând în condiții de concurență normale.

(39)

Comisia constată, în acest sens, că tranzacțiile privind vânzarea de terenuri ar trebui, în principiu, să fie evaluate în temeiul Comunicării Comisiei privind elementele de ajutor de stat în vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice (11) („Comunicarea privind vânzările de terenuri”), care conferă o serie de orientări pentru statele membre pentru asigurarea faptului că vânzările de terenuri și clădiri de către autoritățile publice nu conțin ajutor de stat.

(40)

Comunicarea privind vânzările de terenuri pune la dispoziție două metode pentru a exclude prezența ajutorului din astfel de tranzacții: în primul rând, o vânzare de terenuri și clădiri în urma unei proceduri de ofertare bine publicată, deschisă și necondiționată, comparabilă cu o licitație, acceptându-se cea mai bună sau unica ofertă; și, în al doilea rând, raportul de evaluare ex-ante întocmit de către un expert independent. Aceste două metode caută să asigure faptul că prețul la care terenul este vândut de către o autoritate publică reflectă în mod adecvat, pe cât de mult posibil, valoarea de piață a respectivului teren, fiind astfel în conformitate cu principiul investitorului în economia de piață (MEIP), astfel încât să excludă posibilitatea ca vânzarea să confere un avantaj economic cumpărătorului terenului. Nu se poate exclude, totuși, posibilitatea ca în astfel de cazuri să fie aplicate și alte metode de evaluare, atâta timp cât se asigură faptul că prețul plătit efectiv de către cumpărător în baza acestor metode reflectă, pe cât de extins posibil, valoarea de piață a acelui teren (12).

(41)

În cazul de față, nu a fost organizată nicio procedură de ofertare deschisă și necondiționată și nici nu a fost efectuată o evaluare ex ante de către un expert independent pentru obiectul vânzării în litigiu. Prin urmare, Comunicarea privind vânzările de terenuri nu se aplică în mod direct. În consecință, valoarea de piață a parcelei de teren trebuie să fie dedusă din alte informații disponibile.

(42)

O ofertă concretă concomitentă prezentată de un concurent este în mod obișnuit un indicator mai bun al valorii de piață a terenului decât valoarea terenului estimată de un expert independent, deoarece reflectă cât este dispusă piața să plătească pentru teren în momentul vânzării. Cu toate acestea, pentru ca o astfel de ofertă să constituie un indicator de încredere al valorii de piață a terenului, aceasta trebuie să fie credibilă, cu caracter de obligativitate și comparabilă cu oferta acceptată, ținând cont de contextul specific al tranzacției avute în vedere.

(43)

Comisia constată, în această privință, că autoritățile suedeze au contestat credibilitatea și caracterul de obligativitate ale ofertei prezentate de Lidl. Autoritățile suedeze au evidențiat faptul că Lidl și-a exprimat interesul printr-un e-mail cu o zi înainte de adoptarea de către Comitetul executiv municipal a deciziei de continuare a vânzării în litigiu și că acesta nu a oferit suficiente detalii.

(44)

Comisia consideră că plauzibilitatea ofertei prezentate de Lidl ar putea fi, într-adevăr, pusă la îndoială în aceste condiții. Cu toate acestea, chiar dacă oferta prezentată de Lidl ar fi considerată credibilă, nu ar fi pe deplin comparabilă cu oferta prezentată de Konsum. Aceasta deoarece Lidl și Konsum nu se aflau într-o situație similară în ceea ce privește parcela de teren în litigiu. În ceea ce privește Konsum, vânzarea în litigiu a făcut parte mai degrabă dintr-un set de tranzacții imobiliare care au avut ca scop punerea în aplicare a PGU în cadrul municipalității pentru a crea o zonă fără trafic în jurul Åre Torg.

(45)

În acest sens, din jurisprudență rezultă că pentru a evalua dacă vânzarea unui teren sau a unor clădiri de către o autoritate publică unei întreprinderi include elemente de ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE (13), trebuie luat în considerare contextul în care are loc tranzacția respectivă.

(46)

În timp ce Lidl era interesată numai de obținerea parcelei de teren în litigiu, potrivit autorităților suedeze, Konsum nu s-ar fi mutat din Åre Torg dacă nu ar fi fost în măsură să achiziționeze cele două parcele de teren adiacente în Åre Prästbord. Într-adevăr, vânzarea în litigiu a făcut parte dintr-o serie de operațiuni imobiliare interconectate care aveau același obiectiv conform planului de urbanism al municipalității privind respectiva zonă, și anume o re-parcelare a proprietăților considerate necesare pentru crearea unei zone făr trafic în jurul Åre Torg. În plus, contrar acordului încheiat între Konsum și municipalitate, oferta prezentată de Lidl nu a inclus nicio trimitere sau specificație privind PGU. Prin urmare, acceptarea ofertei prezentate de Lidl ar fi periclitat atingerea obiectivelor prevăzute în PGU astfel încât, din perspectiva municipalității, cele două oferte nu pot fi considerate comparabile.

(47)

În consecință, Comisia a concluzionat că, având în vedere contextul vânzării în litigiu, oferta prezentată de Lidl nu oferă cea mai bună estimare disponibilă pentru determinarea valorii de piață a parcelei de teren în litigiu.

(48)

Autoritățile suedeze au susținut că nu exista niciun raport neoficial privind evoluția prețurilor proprietăților imobiliare din Åre în momentul efectuării vânzării în litigiu din cauza lipsei unei piețe imobiliare pentru tranzacții de acest fel. În schimb, autoritățile suedeze au prezentat o evaluare a unui parcele de teren învecinate elaborată de Ernst & Young în mai 2003. Deși evaluarea respectivă a fost efectuată de un evaluator independent pe baza unor standarde de evaluare general acceptate, aceasta a avut loc cu aproximativ doi ani și jumătate înainte de efectuarea vânzării în litigiu, astfel încât valoarea terenului ar fi putut să se modifice semnificativ pe parcursul respectivei perioade.

(49)

În plus solicitării Comisiei, autoritățile suedeze au prezentat un raport de expertiză suplimentar privind valoarea de piață a parcelei de teren în cauză. Această nouă evaluare ex post, efectuată de PwC în 2012, estimează valoarea de piață a parcelei de teren în momentul efectuării vânzării în litigiu, și anume în octombrie 2005. Raportul confirmă afirmația autorităților suedeze conform căreia, în momentul efectuării vânzării în litigiu, existau puține tranzacții în zonă cu caracteristici similare din care să rezulte valoarea de piață a proprietății în litigiu. Cu toate acestea, pentru o obține o estimare a valorii de piață a proprietății, în raport se aplică o analiză a prețurilor locale a tranzacțiilor cu proprietăți similare. În raport se concluzionează că valoarea de piață a proprietății în litigiu în octombrie 2005 era cuprinsă între 1,65 și 2,475 milioane SEK.

(50)

Deoarece acest raport a fost întocmit de către un evaluator independent pe baza unor standarde de evaluare general acceptate, și anume metoda comparativă (adică o analiză a tranzacțiilor care au implicat proprietăți similare), pentru evaluarea valorii de piață a parcelei de teren în litigiu la data efectuării vânzării în litigiu, Comisia consideră această estimare ca reprezentând cel mai bun indicator disponibil pentru determinarea valorii de piață a parcelei de teren în litigiu. Pe baza acestei estimări, prețul de achiziție plătit de Konsum Municipalității pentru parcela de teren – 2 milioane SEK – se încadrează în intervalul considerat a reprezenta valoarea de piață în octombrie 2005.

(51)

În cele din urmă, Comisia ia, de asemenea, în considerare faptul că părțile au luat în calcul prețul pe metru pătrat pe suprafața brută pentru stabilirea prețului parcelei de teren în cauză. În acest sens, prețul de 1 000 SEK/m2 pe suprafața brută, astfel cum a fost evaluat în raportul întocmit de Ernst & Young, pare a fi comparabil cu prețul de 1 200 SEK/m2 pe suprafața brută convenit pentru vânzarea în litigiu.

(52)

În lumina celor menționate anterior, Comisia consideră că vânzarea unităților funciare Åre Prästbord 1:30, 1:68 și 1:69 din zona Produkthuset de municipalitate către Konsum la 5 octombrie 2005 pentru suma de 2 milioane SEK s-a efectuat la prețul pieței astfel încât vânzarea nu include niciun ajutor de stat în sensul articolului 107 alineatul (1) din TFUE,