27.7.2013   

SK

Úradný vestník Európskej únie

L 202/25

(1)

V sťažnosti zaevidovanej 14. novembra 2005 nadácia Den Nya Välfärden informovala Komisiu o predaji pozemku samosprávou Åre družstvu Konsum Jämtland Ekonomisk Förening (ďalej len „Konsum“), ktorý údajne zahŕňal nezákonnú štátnu pomoc (ďalej len „sporný predaj“).

(2)

Listom z 3. januára 2006 Komisia požiadala švédske orgány o dodatočné informácie, ktoré boli predložené listami z 2. a 28. marca 2006.

(3)

Listom z 3. januára 2006 Komisia požiadala sťažovateľa o dodatočné informácie, ktoré boli predložené listom z 1. februára 2006.

(4)

Listom z 19. júla 2006 Komisia oznámila Švédsku svoje rozhodnutie začať v súvislosti so sporným predajom (2) postup stanovený v článku 88 Zmluvy o ES.

(5)

Rozhodnutie Komisie začať postup bolo uverejnené v Úradnom vestníku Európskej únie (3). Komisia vyzvala zainteresované strany, aby predložili svoje pripomienky k opatreniu.

(6)

Švédsko predložilo pripomienky listom z 27. septembra 2006. Komisia nedostala žiadne pripomienky od zainteresovaných strán.

(7)

Listom z 24. januára 2007 Komisia požiadala švédske orgány o dodatočné informácie, ktoré boli predložené listom z 21. februára 2007.

(8)

Dňa 30. januára 2008 Komisia prijala konečné rozhodnutie (ďalej len „rozhodnutie“) (4), v ktorom sa dospelo k záveru, že sporný predaj zahŕňal pomoc v zmysle článku 87 ods. 1 Zmluvy o ES (5).

(9)

Družstvo Konsum sa odvolalo proti tomuto rozhodnutiu. Všeobecný súd vo svojom rozsudku z 13. decembra 2011 vo veci T-244/08 zrušil toto rozhodnutie. Na základe toho bolo nevyhnutné, aby Komisia znovu preskúmala opatrenie a prijala nové rozhodnutie o spornom predaji.

(10)

Listom z 22. marca 2012 Komisia požiadala švédske orgány o dodatočné informácie, ktoré boli poskytnuté listom z 23. apríla 2012.

(11)

Na základe informácií, ktoré predložili švédske orgány v apríli 2012, nadácia Den Nya Välfärden predložila pripomienky listom z 21. mája 2012.

(12)

Listom z 15. mája 2012 spoločnosť Lidl Sverige KB (ďalej len „Lidl“) poskytla doplňujúce informácie k pripomienkam, ktoré predložila nadácia Den Nya Välfärden. Okrem toho na zasadnutí s Komisiou, ktoré sa konalo 25. júna 2012, nadácia Den Nya Välfärden predložila ďalšie informácie.

(13)

Listom z 5. decembra 2012 Komisia požiadala švédske orgány o dodatočné spresnenie a švédske orgány odpovedali listom z 23. januára 2013.

(14)

Samospráva Åre (ďalej len „samospráva“) sa nachádza v kraji Jämtland vo Švédsku a má približne 10 100 obyvateľov.

(15)

Konsum, údajný príjemca sporného predaja, je družstvo, ktoré predáva v celom kraji Jämtland spotrebný tovar vrátane potravín. Dňa 1. januára 2006 sa družstvo Konsum zlúčilo s družstvom Konsum Nord ekonomisk förening. Obidve spoločnosti spolupracujú so zväzom švédskych spotrebných družstiev Kooperativa förbundet. Zväz Kooperativa förbundet je materská spoločnosť skupiny KF, ktorá vlastní okrem iného nórskych maloobchodníkov.

(16)

Åre Centrum AB (ďalej len „Åre Centrum“) je súkromná realitná spoločnosť, ktorá vykonáva svoju činnosť nezávisle od samosprávy. V čase sporného predaja bola spoločnosť Åre Centrum vo vlastníctve spoločnosti SkiStar AB a ostatných podnikov v Åre. Od roku 2007 je spoločnosť Åre Centrum súčasťou súkromnej spoločnosti DIÖS Fastigheter AB.

(17)

Sťažovateľ, Den Nya Välfärden, je švédska nadácia, ktorú financuje najmä Konfederácia švédskych podnikov. Jej úlohou je okrem iného chrániť záujmy švédskych podnikov monitorovaním fungovania voľnej hospodárskej súťaže vo Švédsku. Nadácia Den Nya Välfärden vo svojej sťažnosti týkajúcej sa sporného predaja koná v mene jedného zo svojich členov, spoločnosti Lidl.

(18)

Spoločnosť Lidl bola prvým zahraničným subjektom v potravinárskom odvetví, ktorý v roku 2003 vstúpil na švédsky trh a je priamym konkurentom družstva Konsum v odvetví maloobchodného predaja potravín.

(19)

Sťažnosť sa týka predaja pozemku samosprávou družstvu Konsum 5. októbra 2005 za cenu, ktorá bola údajne nižšia ako trhová hodnota.

(20)

Tento predaj bol súčasťou väčšej transakcie s nehnuteľnosťami zahŕňajúcej viacero rozličných predajov pozemkov a viaceré rozličné strany. Cieľom týchto predajov bolo realizovať situačný plán, ktorý samospráva prijala 21. júna 2005. Jedným z cieľov situačného plánu bolo vykonať niektoré prípravné práce v snahe vytvoriť okolo hlavného námestia Åre (ďalej len „Åre Torg“) oblasť, z ktorej je vylúčená doprava. V tejto súvislosti bola spoločnosť Åre Centrum vybraná ako zhotoviteľ, ktorý v súlade so situačným plánom vykoná modernizáciu námestia Åre Torg.

(21)

V rámci tohto plánu sa v októbri 2005 vykonali tieto transakcie predaja pozemkov:

(22)

Pôvodne sa predpokladalo, že na zasadnutí mestského zastupiteľstva 24. augusta 2005 sa cena sporného pozemku stanoví na 1 SEK. Dňa 23. augusta 2005 však spoločnosť Lidl ponúkla predsedovi samosprávy telefonicky a e-mailom za ten istý pozemok 6,6 milióna SEK (približne 710 602 EUR), takže samospráva a družstvo Konsum sa dohodli na novej predajnej cene 1 milión SEK (približne 107 000 EUR) namiesto 1 SEK. Na základe odvolania, ktoré podali dvaja členovia mestskej rady na krajskom správnom súde, sa však rozhodnutie predať pozemok za cenu 1 milión SEK zrušilo.

(23)

Dňa 5. októbra 2005 mestské zastupiteľstvo schválilo s konečnou platnosťou cenu 2 milióny SEK za sporný pozemok. Družstvo Konsum a výkonná rada samosprávy v ten istý deň uzatvorili konečnú kúpnu zmluvu.

(24)

Sťažovateľ uvádza, že pred sporným predajom sa nekonalo formálne výberové konanie ani sa neuskutočnilo žiadne nezávislé znalecké ocenenie. Domnieva sa, že sporný predaj je v rozpore s článkom 107 ods. 1 Zmluvy o fungovaní Európskej únie (ZFEÚ). Sťažovateľ v tejto súvislosti uvádza najmä to, že ponuka spoločnosti Lidl bola hodnoverná, záväzná a priamo porovnateľná s ponukou, ktorú predložilo družstvo Konsum a schválila samospráva. Vzhľadom na skutočnosť, že samospráva neprijala ponuku spoločnosti Lidl, sťažovateľ sa domnieva, že samospráva predala pozemok za nižšiu cenu, než je jeho trhová hodnota. Sťažovateľ uvádza, že pomoc predstavuje 4,6 milióna SEK (približne 495 268 EUR) alebo rozdiel medzi ponukou spoločnosti Lidl a predajnou cenou.

(25)

Komisia nedostala žiadne pripomienky od zainteresovaných strán.

(26)

V liste z 21. mája 2012 sťažovateľ uvádza, že družstvo Konsum zaplatilo 861 SEK/m2 (približne 92 EUR) za pozemok, ktorý kúpilo od spoločnosti Åre Centrum, pričom za pozemok, ktorý kúpilo od samosprávy, zaplatilo 312 SEK/m2 (približne 34 EUR). Sťažovateľ sa domnieva, že toto je ďalší dôkaz toho, že sporný predaj sa realizoval za nižšiu cenu, než je trhová hodnota, a že súkromný subjekt by tento pozemok predal za vyššiu cenu.

(27)

Švédske orgány uviedli, že predaj družstvu Konsum bol súčasťou súboru transakcií s pozemkami, ktorý zahŕňal najmä predaj pozemku v inej oblasti Åre (Åre Torg) družstvom Konsum, ktorý samospráva plánovala využiť na určité stavebné účely.

(28)

Družstvo Konsum prostredníctvom predaja pozemku presunulo svoju predajňu z námestia Åre Torg, a samospráva tak mohla dosiahnuť svoje ciele stanovené v situačnom pláne, t. j. vytvoriť pri námestí Åre Torg oblasť, z ktorej je vylúčená doprava. Ak by samospráva namiesto toho prijala ponuku spoločnosti Lidl, nemohla by dosiahnuť cieľ stanovený v situačnom pláne, keďže družstvo Konsum by zostalo vo svojich priestoroch na námestí Åre Torg. Ponuku spoločnosti Lidl preto nemožno považovať za porovnateľnú s ponukou družstva Konsum. Okrem toho švédske orgány nepovažovali ponuku spoločnosti Lidl za vážnu a záväznú, keďže bola predložená neskoro a chýbali v nej dostatočne podrobné informácie.

(29)

Švédske orgány sa v každom prípade domnievajú, že sporný predaj sa vykonal za trhovú hodnotu. Švédske orgány v tejto súvislosti predložili dva znalecké posudky na podporu svojho stanoviska: odhad ceny, ktorý vypracovala spoločnosť Ernst & Young Real Estate v máji 2003, a odhad ceny ex post, ktorý vypracovala spoločnosť Pricewaterhouse Coopers (PwC) v apríli 2012 a v ktorom sa uvádza odhad hodnoty pozemku v čase predaja v októbri 2005.

(30)

Spoločnosť Ernst & Young vypracovala odhad ceny v máji 2003. Tento odhad je založený na analýze peňažného toku, ktorá zohľadňuje také hodnoty, ako sú napríklad plánované využitie pozemku, budúci rozvoj trhu v oblasti, prevádzkové náklady a náklady na údržbu podobných nehnuteľností atď. S cieľom určiť trhovú hodnotu sa v odhade ceny spomínajú a hodnotia niektoré pozemky, z ktorých jeden (Åre Prästbord 1:76) susedí s pozemkom, ktorý kúpilo družstvo Konsum od samosprávy (Åre Prästbord 1:30, 1:68 a 1:69). Podľa tohto odhadu predstavuje hodnota priamo susediaceho pozemku 1 000 SEK/m2 celkovej plochy (približne 110 EUR).

(31)

Švédske orgány uvádzajú, že pozemok susediaci s pozemkom, na ktorý sa vzťahuje odhad ceny vypracovaný spoločnosťou Ernst & Young, je porovnateľný s pozemkom, ktorý predala samospráva družstvu Konsum v roku 2005. Napokon, odhadovaná cena by mala zodpovedať konečnej predajnej cene spornej transakcie, ktorá predstavuje 1 200 SEK/m2 celkovej podlahovej plochy (približne 129 EUR).

(32)

Švédske orgány v tejto súvislosti zdôrazňujú, že samospráva pri stanovení ceny brala do úvahy hodnotu za meter štvorcový celkovej plochy. Dôvodom bola skutočnosť, že strany plánovali postaviť na pozemku obchodné priestory. Švédske orgány sa preto domnievajú, že ceny, ktoré vypočítal sťažovateľ a ktoré sa predložili ako dôkaz preukazujúci, že sporný predaj sa realizoval za cenu nižšiu, než je trhová hodnota (pozri odôvodnenie 26), by sa nemali brať do úvahy, keďže sa vzťahujú na cenu pozemku za meter štvorcový celkovej plochy.

(33)

Švédske orgány uvádzajú, že sa zohľadnil čas, ktorý uplynul od vypracovania cenového odhadu spoločnosťou Ernst & Young do dňa skutočnej transakcie (2,5 roka), aj keď trh s novo vybudovanými maloobchodnými priestormi v Åre bol malý, ak nie žiadny. S cieľom preukázať toto tvrdenie švédske orgány poukázali na index spotrebiteľských cien a chýbajúce oficiálne štatistické údaje o cenách nehnuteľností v príslušnom čase a príslušnej oblasti. Švédske orgány konštatovali, že odhad vypracovaný spoločnosťou Ernst & Young je v každom prípade porovnateľný s konečnou predajnou cenou.

(34)

Okrem toho na základe žiadosti Komisie z 22. marca 2012 o predloženie informácií švédske orgány poskytli nový znalecký posudok ex post, ktorý vypracovala spoločnosť PwC v apríli 2012. V tomto posudku sa konštatuje, že trhová hodnota sporného pozemku (9) bola v čase predaja (október 2005) v rozsahu od 1,65 milióna SEK do 2,474 milióna SEK (približne od 177 000 EUR do 265 000 EUR). Tento rozsah hodnoty v cenovom odhade je založený na analýze miestnych cien transakcií týkajúcich sa podobných nehnuteľností.

(35)

Okrem toho švédske orgány odkazujú na rozsudok Krajského správneho súdu v Jämtlande z 24. mája 2006, ktorým sa potvrdzuje zákonnosť rozhodnutia samosprávy schváliť predaj pozemku družstvu Konsum za 2 milióny SEK. Krajský správny súd rozhodol, že rozhodnutie je zákonné a že družstvo Konsum nebolo zvýhodnené z týchto dôvodov:

(36)

V reakcii na tvrdenia sťažovateľa, že transakcie s nehnuteľnosťami sa nevykonali a že družstvo Konsum je, zdá sa, stále vlastníkom nehnuteľnosti Åre Mörviken 2:91, švédske orgány uvádzajú, že po vykonaní transakcií sa všetky príslušné nehnuteľnosti prerozdelili. Po dokončení transakcií sa preto tieto nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností premenovali. Švédske orgány v tejto súvislosti poznamenávajú, že názvy nehnuteľností, ktoré predala samospráva a spoločnosť Åre Centrum AB družstvu Konsum, sa zmenili z Åre Prästbord 1:30, 1:68, 1:76 a časť z 1:69 na Mörviken 2:91.

(37)

V článku 107 ods. 1 ZFEÚ sa uvádza, že „pomoc poskytovaná v akejkoľvek forme členským štátom alebo zo štátnych prostriedkov, ktorá narúša hospodársku súťaž alebo hrozí narušením hospodárskej súťaže tým, že zvýhodňuje určitých podnikateľov alebo výrobu určitých druhov tovaru, je nezlučiteľná s vnútorným trhom, pokiaľ ovplyvňuje obchod medzi členskými štátmi“.

(38)

Podľa ustálenej judikatúry (10) môže predaj pozemkov alebo budov uskutočnený verejnými orgánmi podniku alebo jednotlivcovi, ktorý vykonáva hospodársku činnosť, predstavovať štátnu pomoc, najmä ak sa neuskutočňuje za trhovú hodnotu, to znamená, ak sa nepredá za cenu, ktorú by pravdepodobne stanovil súkromný investor konajúci za normálnych podmienok hospodárskej súťaže.

(39)

Komisia v tejto súvislosti poznamenáva, že transakcie týkajúce sa predaja pozemku by sa mali v zásade posúdiť podľa oznámenia Komisie o prvkoch štátnej pomoci pri predaji pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi (11) (ďalej len „oznámenie o predaji pozemkov“), v ktorom sa uvádza súbor usmernení pre členské štáty s cieľom zabezpečiť, aby predaj pozemkov a budov verejnoprávnymi orgánmi neobsahoval štátnu pomoc.

(40)

V oznámení o predaji pozemkov sa stanovujú dve metódy vylúčenia prítomnosti štátnej pomoci z takýchto transakcií: po prvé, predaj pozemkov a budov nasledujúci po ponukovom konaní, ktoré je dostatočne propagované, otvorené a nepodmienené, porovnateľné s dražbou, ktoré akceptuje najlepšiu alebo jedinú ponuku, a po druhé, ocenenie ex ante vypracované nezávislým znalcom. Cieľom týchto dvoch metód je zabezpečiť, aby cena, za ktorú verejnoprávny orgán predá pozemok, čo najprimeranejšie odrážala trhovú hodnotu pozemku, čím sa dosiahne súlad so zásadou investora v trhovom hospodárstve a vylúči sa možnosť, aby predaj poskytoval subjektu, ktorý pozemok kupuje, hospodársku výhodu. Nemožno však vylúčiť, aby sa v takých prípadoch použili aj iné metódy ocenenia, pokiaľ sa zabezpečí, aby cena, ktorú kupujúci zaplatí na základe týchto metód, čo najviac odrážala trhovú hodnotu pozemku (12).

(41)

V predloženom prípade sa neuskutočnilo ani otvorené a nepodmienené ponukové konanie, ani ocenenie ex ante nezávislým znalcom vypracované na účely sporného predaja. Oznámenie o predaji pozemku preto nie je priamo uplatniteľné. Vzhľadom na to je nevyhnutné, aby sa trhová hodnota pozemku odvodila z iných dostupných informácií.

(42)

Konkrétna súčasná ponuka konkurenta je spravidla lepším ukazovateľom trhovej hodnoty pozemku než odhad hodnoty pozemku vykonaný nezávislým znalcom, keďže vyjadruje, akú cenu sú subjekty na trhu ochotné zaplatiť za pozemok ku dňu predaja. Aby však takáto ponuka predstavovala spoľahlivý ukazovateľ trhovej hodnoty pozemku, musí byť vierohodná, záväzná a porovnateľná s prijatou ponukou, so zreteľom na osobitné súvislosti príslušnej transakcie.

(43)

Komisia poznamenáva, že švédske orgány spochybnili vierohodnosť a záväznú povahu ponuky spoločnosti Lidl. Švédske orgány zdôraznili, že vyjadrenie záujmu spoločnosti Lidl bolo doručené e-mailom deň pred prijatím rozhodnutia výkonnej rady samosprávy uskutočniť sporný predaj a že v ňom chýbali dostatočne podrobné informácie.

(44)

Komisia sa domnieva, že za týchto okolností možno vierohodnosť ponuky Lidl skutočne spochybniť. Aj keby sa však ponuka spoločnosti Lidl považovala za vierohodnú, nebola by úplne porovnateľná s ponukou družstva Konsum. Preto spoločnosť Lidl a družstvo Konsum neboli v podobnej situácii, pokiaľ ide o sporný pozemok. Pokiaľ ide o družstvo Konsum, sporný predaj bol súčasťou viacerých transakcií s nehnuteľnosťami, ktorých cieľom bola realizácia spomínaného situačného plánu v samospráve s cieľom vytvoriť pri okolo námestia Åre Torg oblasť, z ktorej je vylúčená doprava.

(45)

Z judikatúry v tejto súvislosti vyplýva, že pri posúdení otázky, či predaj pozemkov alebo budov verejnoprávnymi orgánmi podniku obsahuje prvky štátnej pomoci v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ (13), by sa mal brať do úvahy kontext, v ktorom sa transakcia uskutočňuje.

(46)

Kým spoločnosť Lidl chcela len získať sporný pozemok, družstvo Konsum, ako uvádzajú švédske orgány, by nepremiestnilo svoje priestory z námestia Åre Torg, keby nemohlo získať dva susediace pozemky v Åre Prästbord. Sporný predaj však bol súčasťou súboru vzájomne prepojených transakcií s nehnuteľnosťami, ktoré mali podľa rozvojového plánu samosprávy pre túto oblasť ten istý cieľ, a to prerozdelenie nehnuteľností, ktoré sa považovalo za nevyhnutné s cieľom vytvoriť okolo námestia Åre Torg oblasť, z ktorej je vylúčená doprava. Okrem toho na rozdiel od dohody, ktorú uzatvorilo družstvo Konsum so samosprávou, ponuka spoločnosti Lidl neobsahovala žiadne odkazy ani špecifikácie týkajúce sa situačného plánu. Prijatie ponuky spoločnosti Lidl by preto ohrozilo dosiahnutie cieľov stanovených v situačnom pláne, takže z hľadiska samosprávy nemožno tieto dve ponuky považovať za porovnateľné.

(47)

Komisia preto dospela k záveru, že vzhľadom na kontext sporného predaja nepredstavuje ponuka spoločnosti Lidl najlepšiu dostupnú náhradu na určenie trhovej hodnoty sporného pozemku.

(48)

Švédske orgány tvrdili, že neexistuje oficiálna správa o vývoji cien nehnuteľností v Åre v čase sporného predaja, a to z dôvodu chýbajúceho trhu s nehnuteľnosťami pre takéto transakcie. Švédske orgány namiesto toho predložili ocenenie susediaceho pozemku, ktoré vypracovala spoločnosť Ernst & Young v máji 2003. Aj keď toto ocenenie vykonal nezávislý odhadca na základe všeobecne prijatých oceňovacích štandardov, ocenenie sa vykonalo takmer dva a pol roka pred uskutočnením sporného predaja, takže hodnota pozemku sa v tomto období mohla podstatne zmeniť.

(49)

Švédske orgány na žiadosť Komisie predložili ďalší znalecký odhad trhovej hodnoty daného pozemku. V tomto novom odhade ex post, ktorý vykonala spoločnosť PwC v roku 2012, sa uvádza odhad trhovej hodnoty pozemku v čase sporného predaja, t. j. v októbri 2005. V znaleckom odhade sa potvrdzuje tvrdenie švédskych orgánov, že v čase sporného predaja sa v tejto oblasti nevykonávali takmer žiadne transakcie s podobnými znakmi, z ktorých by sa odvodila trhová hodnota spornej nehnuteľnosti. V znaleckom odhade sa na stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti používa analýza miestnych cien transakcií s podobnými nehnuteľnosťami. V znaleckom odhade sa konštatuje, že v októbri 2005 sa trhová hodnota spornej nehnuteľnosti pohybovala v rozsahu od 1,65 do 2,475 milióna SEK.

(50)

Keďže tento znalecký odhad vykonal nezávislý odhadca na základe všeobecne prijatých oceňovacích štandardov, najmä porovnávacej metódy (t. j. analýza transakcií s podobnými nehnuteľnosťami), s cieľom odhadnúť trhovú hodnotu sporného pozemku ku dňu sporného predaja, Komisia sa domnieva, že tento odhad predstavuje najvhodnejšiu náhradu na určenie trhovej hodnoty sporného pozemku. Na základe tohto odhadu sa kúpna cena, ktorú za pozemok zaplatilo družstvo Konsum samospráve – 2 milióny SEK –, nachádza v rozsahu, ktorý sa považuje za trhovú hodnotu v októbri 2005.

(51)

Napokon Komisia takisto zohľadňuje skutočnosť, že strany pri stanovení ceny príslušného pozemku vzali do úvahy cenu za meter štvorcový celkovej plochy. V tejto súvislosti sa zdá, že cena 1 000 SEK/m2 celkovej plochy, uvedená v odhade vykonanom spoločnosťou Ernst & Young, je porovnateľná s cenou 1 200 SEK/m2 celkovej podlahovej plochy, dohodnutou za sporný predaj.

(52)

Na základe týchto skutočností sa Komisia domnieva, že nehnuteľnosti Åre Prästbord 1:30, 1:68 a 1:69 v oblasti Produkthuset, ktoré samospráva predala družstvu Konsum 5. októbra 2005 za 2 milióny SEK, boli predané za trhovú cenu, takže predaj neobsahuje štátnu pomoc v zmysle článku 107 ods. 1 ZFEÚ,