11 questions-réponses sur le coronavirus et l’exécution des baux commerciaux :

Q/ Le ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire a annoncé que l’épidémie de coronavirus devait être considérée comme un cas force majeure pour les entreprises, salariés et employeurs. L’exécution de mon bail commercial est-elle concernée par cette déclaration ?

R / Non, cette déclaration est limitée aux marchés publics de l’État.

Q/ Puis-je invoquer la force majeure, si j’ai dû fermer mon commerce en application du décret n° 2020-260 du 16 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19 ?

R/ La réponse dépend de l’activité autorisée par votre bail.

La jurisprudence considère comme cas de force majeure les fermetures administratives des commerces dès lors que la défaillance du commerçant n’est pas à l’origine de la fermeture administrative. En effet, le bailleur est dans l’impossibilité de remplir son obligation de délivrance du bien.

En ce sens, ce qui justifie la force majeure est l’existence du décret et non la pandémie.

Il faut que l’activité autorisée par votre bail commercial soit empêchée par le décret n°20220-260.

Q/ Si le décret n’empêche pas l’exercice de mon activité, puis-je bénéficier d’autres mesures concernant le paiement de mon loyer ?

R/ Le gouvernement a pris une ordonnance n°2020 du 25 mars relative au paiement des loyers.

Ainsi, les personnes pouvant bénéficier du fond de solidarité ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré.

Les personnes pouvant bénéficier du fonds de solidarité sont les TPE, les indépendants, les microentreprises et les professions libérales employant moins de 10 salariés et dont le chiffre d’affaires est inférieur à 1 millions d’euros. Le bénéfice imposable doit être inférieur à 60 000 euros. Par ailleurs ces structures doivent soit avoir fait l’objet d’une fermeture administrative soit avoir subi une perte de 70% de CA entre mars 2019 et mars 2020 ;

Ces mesures s’appliquent indépendamment de la démonstration de l’existence d’un cas de force majeure.

Q/Je suis bailleur, dois-je continuer à facturer mon locataire ?

R/A ce stade, il convient de continuer de facturer votre locataire. Vous devez également vérifier votre régime de TVA. En effet, en cas d’option à la TVA sur les débits, les impayés de loyers vont impacter votre trésorerie.

Q/ Les clauses de mon bail commercial peuvent-elles aménager la notion de force majeure ?

R/ Oui, la notion de force majeure peut être aménagée contractuellement. Il convient donc d’examiner votre bail pour déterminer, au cas par cas, si la notion de force majeure a été étendue ou restreinte.

Q/ De manière générale, dans quel cas, la jurisprudence admet-elle qu’une épidémie puisse constituer un cas de force majeure ?

R/La jurisprudence a admis de manière très restrictive l’épidémie comme cas de force majeure. Jusqu’à présent, la jurisprudence considérait qu’il n’y a pas de force majeure lorsque l’épidémie est connue, endémique et non létale.

L’article 1218 du Code civil rappelle qu’il y a force majeure, lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur (extérieur), qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat (imprévisible) et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées (irrésistible), empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Par exemple, un commerçant autorisé à poursuivre son activité en respectant les mesures barrières ne remplit pas la condition d’irrésistibilité.

Q/ Comment peut-on se prévaloir de la force majeure auprès de mon bailleur ?

R/ Il convient d’écrire à son bailleur en indiquant les raisons pour lesquelles vous estimez pouvoir vous prévaloir d’un événement de force majeure. Le bailleur peut accepter votre demande. S’il refuse, l’existence de la force majeure sera ultérieurement établie par le juge. Le locataire qui invoque son existence devra la démontrer.

Q/ Puis-je trouver une solution amiable avec mon bailleur concernant le report des échéances de mon loyer ?

R/ Oui, cette solution est préférable. Il convient juste de préciser les modalités de cet accord.

Q/ Quel intérêt présente la force majeure ?

R/ La force majeure a pour effet de suspendre le bail. Le paiement des loyers est suspendu. Une fois l’événement à l’origine de la force majeure disparu, le bail reprendra aux mêmes clauses et conditions. 

Le paiement des charges refacturées par le bailleur devrait également être suspendu durant cette période.

Q/ Puis-je arrêter de payer l’assurance de mon local ?

R/ Non, il conviendra impérativement de maintenir le paiement des échéances d’assurance du bâtiment pendant cette période.

Q/ Puis-je arrêter de payer mes abonnements de fluide (eau, électricité, gaz…) que j’ai souscrit ?

R/ Concernant les factures d’eau, de gaz et d’électricité, le gouvernement a pris une ordonnance n°2020 du 25 mars 2020 qui permet aux personnes bénéficiant du fonds de solidarité, d’obtenir des reports échéances de paiement des factures exigibles et non encore acquittées entre le 12 mars 2020 et la date de de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Ce report ne peut donner lieu à des pénalités financières, frais ou indemnités à la charge des personnes précitées.

Le paiement des échéances ainsi reportées est réparti de manière égale sur les échéances de paiement des factures postérieures au dernier jour du mois suivant la date de fin de l'état d'urgence sanitaire, sur une durée ne pouvant être inférieure à six mois.

Pour bénéficier ce report, il convient d’écrire à votre fournisseur en attestant que vous remplissez les conditions d’éligibilité au fonds de solidarité.

Sachez qu’à compter du 12 mars et jusqu'à la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré, il ne peut être procédé à la suspension, à l'interruption ou à la réduction, y compris par résiliation de contrat, de la fourniture d'électricité, de gaz ou d'eau aux personnes mentionnées à l'article 1er pour non-paiement par ces dernières de leurs factures.

Si vous n’êtes pas éligible au fonds de solidarité, il convient de formuler une demande d’aménagement de vos mensualités à vos différents fournisseurs en cas de difficultés financières. Il convient de privilégier la solution amiable. En effet, pour certain commerce, la coupure des abonnements pourrait avoir des conséquences inattendues. Par exemple, une coupure d’électricité pourrait générer la défaillance d’une alarme lors d’un vol. L’absence de dispositif de sécurité dans certain cas pourrait conduire à une déchéance d’assurance.

Chaque situation est unique et doit faire l’objet d’une étude au cas par cas. Nous vous invitons vivement à vous rapprocher d’un conseil pour vous accompagner dans vos démarches.