2017, Paris en surchauffe ! Les prix s'envolent ... jusqu’où et pourquoi ?

Le marché Immobilier Parisien 2017 s'emballe totalement sur les appartements les plus recherchés à savoir ceux qui essentiellement rencontrent les critères préférés des acquéreurs à savoir : (quelques critères essentiels) :

- Bon emplacement dans le quartier / arrondissement

- Vie de quartier (Commerces / Transports )

- Immeuble bien entretenu de préférence de bon standing (mais le bien entretenu prévaut)

- Bien agencé, plan cohérent ou avec un bon potentiel si travaux

- Charme de l'ancien ou récent avec extérieur de type de terrasse

- Lumineux et même ensoleillé (bien exposé)

- Calme (pas de restaurant ou bar sous l'immeuble)

- Vue agréable, voire dégagée

- Étage avec ascenseur au delà du 3ème

De nombreux appartements partent au prix demandé par le vendeur et bien souvent sont vendus dans la journée si ce n'est pas à la première visite. Il me semble difficile de nos jours de faire sans un chasseur immobilier / coach immobilier. Une réactivité certaine est nécessaire et au delà une analyse synthétique du bien.

Les chasseurs immobiliers (chasseur immo, chasseur d'appart !) de Côté Acheteur vous font part des derniers chiffres des notaires parisiens (BASE BIEN). Il est bien évident que ceux indiqués représentent une moyenne (donc un appartement moyen) et ne peuvent en aucun cas représenter un prix pour un appartement qui se rapproche de la perfection car dans ce cas les prix sont facilement à + 20 % des prix mentionnés dans les chiffres et tableaux ci après.

Nous observons également une homogénéité des prix avec un arrondissement comme le 11ème qui peut voir des prix dépasser les 10 000 € / m² et atteindre très souvent les 11 000 € / m² dans sa partie proche de l'hyper centre ou même à Faidherbe Chaligny, idem pour le 9ème qui pour certains biens partent au delà des 11 000 € / m². Les formats familiaux explosent en prix car très rares, exemple type un 5 pièces dans de l'ancien dans le bon 11ème est un produit très rare donc fatalement très cher, bien au délà de la moyenne des prix...

Le 10ème arrondissement et notamment dans sa partie Sud (Jacques Bonsergent, République) avoisine les 10 000 € et les dépassent sur certains biens. Nous avons vendu récemment un appartement que nous avions découvert il y quelques temps et qui s'est vendu en 2 visites à 9 730 € / m² rue des Vinaigriers 3 pièces de 72 m² duplex très sympa (bon plan, bon état, vue agréable et calme). Idem pour le 10ème Grand Boulevard proche de la rue du Faubourg Saint denis, rue du Paradis, rue Martel, Petites écuries, rue de l'Echiquier ou les prix sur des appartements agréables sont entre 9 000 et 10 000 €uros/m²...

Un quartier qui a particulièrement la côte en ce moment c'est le 9ème, une demande très forte et même poussive, les biens partent en un claquement de doigts et clairement le vendeur fait la loi dans ce quartier. Nous avons vu partir rue Bergère un 2 p de 34 m² partir à 420 000 € dans un immeuble ancien au 3ème étage sans ascenseur, faites le calcul du prix au m² et vous verrez que c'est littérallement fou ! idem pour des biens proche de la rue des Martyrs ou les biens familiaux partent au delà de 1 M€, souvent plus proche des 1.2 à 1.3 M€ selon le format et le nombre de chambres.

Le 17ème Epinettes / Fourche est également un quartier en plein essor, du fait de l'installation de la cité Judiciaire et de l'attractivité du quartier des Batignolles (mini 10 000 € / m² et souvent 11 000 € / m² sur les appartements agréables), ce quartier a connu une augmentation forte mais reste encore très compétitifs. Nous estimons qu'il a un réel potentiel et nous invitons nos clients investisseurs et primo accédants à investir dans ce quartier qui j'en suis persuadé va passer de 8 000 / 8 500 € à très vite 9 000 € voir plus dans peu de temps !

Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, la bonne tenue du marché immobilier francilien a continué à se confirmer tout au long de l’année 2016. Dans Paris, les tensions sur l’offre et le niveau élevé des prix semblent peser sur les ventes qui n’ont pas évolué de 2015 à 2016 (environ 34.000 ventes pour chacune des deux années) et qui restent bien en-dessous des 38.300 ventes annuelles moyennes enregistrées de 1999 à 2007.

La fluidité retrouvée du marché et des ventes en croissance régulière sont allées de pair avec une inversion de tendance sur les prix, notamment à Paris alors que les prix sont déjà élevés. La hausse s’est progressivement diffusée en 2016 de la Capitale vers la périphérie de la Région. Une hausse des prix parisiens de 5,6% sur un an est encore attendue au printemps 2017.

► 8.340 euros le m² à Paris

Dans Paris, le prix au mètre carré d’un appartement atteint 8.340 euros (soit une hausse de 4,4% en un an).

► Une hausse des prix dans toute la Capitale

La hausse des prix se généralise dans Paris. 10 arrondissements ont connu des variations de prix supérieures à 5% par an. L’arrondissement ayant le plus augmenté étant le 3e (+8,6%). Seul le 1er arrondissement a vu ses prix diminuer de 5,2% en un an mais certainement en raison d'un faible volume de transactions dans ce quartier ou les biens sont déjà peu nombreux et le turn-over très faible !

► 4 arrondissements seulement à moins de 8.000 euros/m²

Paris ne compte plus que quatre arrondissements à moins de 8.000 € le m², contre six au 1er semestre 2016.

Le rapport entre l'arrondissement le plus abordable et le plus onéreux est historiquement faible. Le 6e arrondissement est 1,76 fois plus cher que le 19e, contre 2,5 fois au 2e trimestre 2001.

► 6 arrondissements dépassent allégrement les 10.000 euros/m² nous sommes parfois au delà des 13 000 €/ m²

Alors que le prix moyen au m² dans la Capitale est de 8.340 euros/ m², 6 arrondissements de la Capitale ont des prix au m² qui dépassent les 10.000 euros (les 1er,3e, 4e, 5e, 6e et 7e).

Le 6e et le 7e arrondissement sont les plus chers de la Capitale avec des prix au m² moyens respectivement de 12.200 euros et 11.530 euros. Mais plus souvent sur des biens attractifs aux alentours de 15 000 € / m²

Le 2ème Sentier est en pleine mutations, les sociétés nouvelles tendances du High Tech; du Web et des nouvelles technologie modifient substantiellement ce quartier déjà en poupe avec Montorgueil mais qui étend sa toile aux Grands Boulevards avec des prix dépassants les 10 000 € / m², allant même jusque 12 000 € pour les appartements dont les immeubles sont équipés d'ascenseur (exemple du 10, rue du Sentier ou un 97 m² s'est vendu à 1 180 000 € au 4ème étage avec ascenseur)

► Un seul arrondissement sous les 7.000 euros/m²

Le 19e demeure le seul arrondissement encore sous la barre des 7.000 euros/m² (à 6.920/m²). Il faut tout de même considérer que dans le 19ème comme par ailleurs il y a des micros secteurs (Jourdain, Jaurès, Secretan, Buttes Chaumont) qui dépassent les 8 000 € / m² et 8 500 à 9 000 € / m² en pointe !

L’écart de prix entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher est de 5.280 euros/m².

► Le quartier parisien le plus cher : Odéon à 14.820 euros/ m².

Les trois quartiers les plus onéreux de la Capitale sont tous situés dans le 6e arrondissement : Odéon à 14.820 euros/m², Saint-Germain-des-Prés à 14.190 euros/m² et Monnaie à 12.600 euros/m². Ici pas de limite, certains frôlent les 20 000 €/m² en pointe

► Le quartier de Paris le moins onéreux : Pont-de-Flandre à 6.270 euros /m².

Les quartiers les moins chers de Paris sont Pont-de-Flandre (19e) à 6.270 €/m², suivi de La Chapelle (18e) à 6.390 €/m², et d’Amérique à 6.480 euros/m².

► Les prix des quartiers les plus chers augmentent davantage

A l'exception des Invalides (7e), les quartiers les plus chers de Paris ont enregistré une hausse annuelle des prix plus soutenue que dans les quartiers les plus abordables

► Vers un prix au m² record à Paris au printemps 2017

D’après les indicateurs avancés des notaires franciliens, le mouvement de hausse annuelle des prix à Paris se prolongerait au printemps 2017. On attend un prix au m² d’environ 8.500 € en avril 2017, représentant une augmentation annuelle de 5,6%.

► Prix élevés et manque d’offres limitent la reprise de l’activité parisienne

En 2016, Paris a enregistré un nombre de ventes d'appartements comparable à 2015 mais en retrait de 11% par rapport à 1999-2007. Néanmoins, l'année s'est achevée par un dernier trimestre plus soutenu (+3% comparé à un 4e trimestre moyen de la période de référence).

Analyse du marché immobilier francilien 2017 dans le contexte des élections à venir, par Me Thierry DELESALLE, notaire à Paris