ACQUEREUR INSOLVABLE: QUELLE RESPONSABILITE POUR L’AGENT COMMERCIAL ?

Par Jean-Luc MEYER, diplômé notaire, président de la SAS les porteclés, réseau de mandataires indépendants.

En théorie et dans un monde parfait, l’idéal serait que l’agent commercial puisse vérifier la solvabilité de l’acquéreur présenté au vendeur d’un bien immobilier, avant la signature du compromis ou de la promesse.

N’oublions pas que l’agent commercial a un devoir de conseil envers ses clients.

Généralement, cela se passe plutôt bien, l’agent commercial, chef d’entreprise indépendant, travaillant avec un courtier en financement qu’il a choisi lui même et avec qui il entretient des rapports de confiance.

Dans cette configuration, le courtier va rappeler le client et déterminer avec lui sa « carcasse financière » comme on dit dans le métier, et donner le feu vert à l’agent pour la signature du compromis ou de la promesse chez le notaire (il est de bonne pratique de ne pas oublier de demander cet avis par mail au courtier, de manière à se pré-constituer une preuve de votre action).

Attention cependant, la réponse du courtier ne constitue pas à ce stade une offre de prêt, mais juste un avis sur les capacités financières du client, qui est toujours donné sous réserve de l’étude plus approfondie du dossier.

Avant de voir les problèmes qui peuvent se poser, une remarque :

les agents commerciaux ne rédigeant pas les compromis, et passant généralement par notaire pour ce faire, c’est d’abord la responsabilité du notaire qui sera retenue, avant celle de l’agent, en cas de problème. On peut imaginer en cas de sinistre une répartition 70-80% au minimum pour le notaire, 20-30% pour l’agence et l’agent commercial (pas de jurisprudence trouvée à ce jour sur le sujet).

Plusieurs choses peuvent gripper cette belle mécanique :

1° l’acquéreur déclare financer l’acquisition de ses deniers personnels, sans l’aide d’aucun prêt : la jurisprudence a condamné une agence qui n’avait pas vérifié l’existence réelle des fonds :

Selon jugement du 8 janvier 2013, le TGI de Grasse qui se réfère à une jurisprudence de la Cour d’appel de Bourges du 29 octobre 2009 juge que "l’agent immobilier qui n’a procédé à aucune vérification lorsque l’acquéreur lui a annoncé qu’il ne comptait pas recourir à un prêt, étant précisé que la vente ne s’est finalement pas réalisée, a commis une faute qui justifie de le condamner in solidum avec l’acquéreur au paiement de la clause pénale prévue au compromis"

Dans le cas ou il n’a pas été possible de vérifier l’existence des fonds, l’idéal serait :

-d’abord de prévoir un délai assez court au terme duquel le compromis est caduc,

-de prévoir un acompte important versé en la comptabilité du notaire,

-ou de prévoir un versement d’acompte dans un délai très bref, sous peine de résolution de l’avant contrat,

-et de se ménager la preuve qu’on a informé le client du risque de l’opération.

2° Dans la vraie vie pour des raisons divers et variés il peut y avoir urgence et signature d’un avant contrat alors même qu’il n’a pas été possible de vérifier la solvabilité de l’acquéreur !!

Exemple :

-une autre agence a aussi un client et il faut la prendre de vitesse,

-le propriétaire en mandat simple a aussi un client,

-on arrive au bout du mandat qui est en cours de résiliation par le propriétaire au bénéfice d’un concurrent,

-le rendez vous compromis a été calé en urgence et trop vite avec le notaire,

-le courtier n’a pas répondu assez rapidement etc…….

Dans ce cas de figure, l’avant contrat est bien entendu établi sous la condition suspensive de l’obtention d’un crédit.

Il sera beaucoup plus difficile de rechercher la responsabilité du notaire, de l’agence, et de l’agent commercial :

En effet :

-la clause a pour objet de prémunir l’acquéreur, mais aussi le vendeur contre la non obtention du prêt,

- si la durée de la condition suspensive est limité, entre 30 et 60 jours généralement le vendeur aura du mal à faire valoir un préjudice,

-le vendeur ne souhaitera pas forcément faire une procédure,

En définitive, le risque le plus important en cas de défaillance de la condition suspensive est que votre vendeur vous en veuille, et décide de changer d’agence….