Analyse et benchmark de la data immobilière : Comment bien piloter les coûts d’exploitation des immeubles ?

À l'heure du digital, on estime que l'ensemble des parties prenantes de la chaine immobilière, depuis l'investisseur au locataire en passant par le DRH ou les collaborateurs de l'entreprise, doivent pouvoir bénéficier d'un benchmark exhaustif sur l'ensemble de la data immobilière. Le "Building Index" permet d'analyser ces données pour en extraire des indicateurs précieux sur le budget de charges des immeubles, l'état des équipements ou encore sur le niveau de performance ou de qualité des services. Un outil à disposition des propriétaires ou des locataires utilisateurs. Le point sur ce nouvel outil qui participe à une meilleure lisibilité de la performance des actifs immobiliers. 

Optimiser les actifs immobiliers grâce au Building Index

En proposant des benchmarks multidimensionnels aux investisseurs et aux locataires utilisateurs, le Building Index permet de mesurer le niveau des charges d’exploitation d'un portefeuille d'actifs immobiliers et leurs positions respectives sur le marché.

Ces études sont menées par des équipes Property Management et Research qui agrègent des données issues de la géolocalisation, de la performance environnementale, du taux d’occupation, du niveau de loyers, du montant des charges et des caractéristiques intrinsèques des immeubles (taille, âge, état général, etc.). Elles sont ensuite croisées et comparées avec plusieurs années de collecte d'informations puis analysées en profondeur grâce à des systèmes d’information avancés pour proposer un état des lieux complet des immeubles.

Une analyse potentiellement utile pour tous les acteurs de la chaine immobilière qui bénéficient ainsi d’une photographie précise et détaillée de l'actif en termes de charges d’exploitation :

• Pour les investisseurs, ces référentiels pourront être rapportés au m². Ils permettront ainsi aux investisseurs de visualiser les différentes lignes de dépenses, les aidant notamment dans l'optimisation des coûts d’exploitation. Ces informations permettront également de mesurer de façon objective le positionnement et l'attractivité d'actifs immobiliers sur le marché.
• Pour les locataires, le Building Index pourra fournir un benchmark offrant une analyse qualitative et quantitative exprimée non plus au m² mais au nombre d’occupants voire au poste de travail (ce qui est de plus en plus différent). On peut également évaluer la qualité perçue des services à l'immeuble et aux occupants. Ces éléments pourront même devenir un outil d'aide à la décision dans le choix d'un lieu de travail moderne et confortable qui renforcera l'engagement des collaborateurs.

Building Index : les chiffres-clés

Les équipes Property Management et Research de BNP Paribas Real Estate ont tout récemment publié les chiffres du Building Index sur l’exercice 2017 pour un échantillon représentatif des immeubles tertiaires en France.

Par exemple, on observe en 2017 pour les immeubles de bureaux en Île-de-France un coût moyen des charges au m² de : 

• 47 €/m²/an pour les immeubles tertiaires non certifiés
• 44 €/m²/an pour les immeubles tertiaires certifiés
• 67 €/m²/an pour les immeubles de grande hauteur (IGH)

Au cours des dernières années, on constate un resserrement des valeurs entre les immeubles qui possèdent une certification et ceux qui n’en possèdent pas. Cela s'explique en partie par la renégociation des contrats de fourniture énergétique (dans le cadre la loi NOME en France) qui entraîne une baisse d’environ 15 % du poste des fluides par rapport à 2016 pour les immeubles non certifiés. Ainsi, alors que les fluides coûtaient en moyenne 40 % de plus dans les immeubles non certifiés en 2016, la différence n’est plus que de 11 % en 2017.

Les immeubles IGH se distinguent toujours par des charges significativement plus élevées que les immeubles classés « Code du Travail ». Toutefois, de nets progrès en termes de maîtrise des coûts ont été réalisés sur les immeubles de grande hauteur les plus récents. La sécurité / sûreté représente l’un des principaux postes de charge pour un IGH (16 €/m²/an, soit 23 %). Les travaux et réparations sont également plus coûteux que dans un immeuble Code du Travail, car davantage de règles de sécurité doivent être respectées dans l’exécution des travaux.

En ce qui concerne les restaurants d’entreprise (RIE), les charges par couvert journalier servi sont plus faibles lorsqu’ils disposent d'une grande capacité d’accueil. En effet, hormis la maintenance multi technique, tous les postes de charges (fluides, gestion des déchets) ont tendance à diminuer avec l’augmentation de la capacité du RIE. Ainsi, pour les restaurants disposant d’une capacité de moins de 250 couverts par jour, le niveau moyen des charges s’élève à 24 €/m²/an, tandis qu’il est réduit à 12 € pour ceux d’une capacité de plus de 600 couverts.

Quel impact de la climatisation sur le montant des charges ?

En moyenne pour 2017, on estime que la climatisation coûte 7 €/m²/an. En effet, les immeubles tertiaires équipés en climatisation s'exposent à des charges en fluides et en maintenance multi technique plus élevées que les immeubles non climatisés. Pour les immeubles de taille inférieure à 3 000 m², les charges en fluides et maintenance multi technique sont 17 € plus chères dans les immeubles climatisés que dans les immeubles non climatisés. Toutefois, la différence n’est plus que de 4 € pour les immeubles de plus de 10 000 m².

Neuf ou ancien : dans quel type de bâtiments les charges sont-elles les plus élevées ?

Les charges des immeubles construits dans les années 1990 coûtent en moyenne 58 €/m²/an. Ces bâtiments génèrent des charges moyennes plus importantes du fait d’équipements datés et énergivores entraînant des frais de fonctionnement élevés. En cas de gros travaux, les immeubles anciens (avant 1990) seront également plus coûteux. Les bureaux neufs, conçus selon les dernières normes de performance énergétique, permettent quant à eux une réduction importante des coûts d’exploitation. Ainsi, le niveau des charges s’élève à 45 €/m²/an en moyenne pour les immeubles livrés après 2010.

Localisation : quels sont les secteurs géographiques les plus onéreux ?

Les charges d’exploitation des immeubles de bureaux varient nettement selon les secteurs :

• Paris Quartier Central des Affaires (QCA) : 61 €/m²/an
• Paris hors QCA / 1ère couronne : 48 €/m²/an
• Croissant Ouest : 39 €/m²/an
• Seconde couronne : 50 €/m²/an

Ainsi, les immeubles les plus faibles en charges se situent dans le Croissant Ouest. Les immeubles sont assez récents puisque 25 % du parc a moins de 10 ans. Tandis que dans Paris intra-muros, plus des trois quarts du parc est âgé de plus de 25 ans. Il est donc peu étonnant que Paris QCA propose les immeubles les plus onéreux en charges. Néanmoins, les charges élevées de Paris QCA restent bien entendu modérées comparées au loyer, puisqu’elles ne représentent que 10 % de la facture globale des loyers et des charges. Ce même ratio s’élève à 17 % en Seconde couronne francilienne, avec des loyers de marché deux voire trois moins élevés que ceux pratiqués dans Paris.

Au-delà de ces statistiques globales de marché, les propriétaires d'immeubles, investisseurs ou entreprises utilisatrices pourront aller plus loin en lien avec les équipes du Property management pour ajouter un volet prospectif dédié à un portefeuille ou un immeuble en particulier, afin par exemple d’identifier les différents leviers d’optimisation des coûts et si besoin les actions à entreprendre sur certains actifs (révision des contrats de prestation, travaux, etc.). Ainsi, ce Building Index offre de nouvelles pistes de lecture ainsi qu’un outil d'aide à la décision supplémentaire dans l’optimisation des coûts et la définition des stratégies immobilières.

Antoine Brasseur & Richard Malle, BNP Paribas Real Estate