BAROMETRE DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE DE L’ANNEE 2019 EN SEINE-ET-MARNE

Seine & Marne Attractivité a publié son baromètre de l’immobilier d’entreprise pour l’année 2019.

Vous souhaitez mieux connaitre ce marché, en voici notre analyse issue des échanges avec les membres du club immobilier.

 L’immobilier d’entreprise, un marché dynamique en Seine-et-Marne

Les tendances affichées pour l’année 2019 sont à la hausse et si le nombre de transactions est égal à celui de l’année précédente, le volume placé est supérieur à la moyenne décennale et représente une hausse de 18 % tout actif confondu par rapport à l’année 2018.

 Deux constats :

-         Un nombre croissant de demandes non satisfaites.

Ce constat ne concerne pas seulement les projets XXL liés à l’ecommerce en recherche de foncier de très grande taille, il est également particulièrement prégnant dans le secteur des TP. Dans le cadre des chantiers menés pour le Grand Paris Express, les entreprises du secteur sont en recherche de foncier pour fabriquer, voire stocker et ce quelquefois de façon provisoire, des matériaux de chantier. Le secteur de l’agroalimentaire connait également deux manques en termes d’offres immobilières : le premier concerne la disponibilité de locaux de production de toute taille aux normes et le second la disponibilité d’entrepôts frigorifiques.

 -         Vers un décloisonnement des usages

Depuis quelques années les locaux d’activités qui avaient été construits pour de la production accueillent de nouvelles activités. Après des commerces, des salles de sport, des restaurants à bas prix pour la majorité, s’y installent sur des surfaces de taille plus importantes des entreprises de BTP ou TP qui pour se faire accepter sur le territoire louent du bâti pour y mettre leur production voire leur stock, des entreprises pour le déploiement de data center, des activités d’ecommerce, voire des centres de formation à l’image du learning lab de l’Université de Paris Est Créteil.

Toutes ces installations modifient la structure même du Parc d’activités et réduisent le nombre d’actif libre dédié à de la production et souvent augmentent les prix à la location ou à la vente.

 Focus Activité

 Pour l’année 2019, on constate un ralentissement tangible en nombre de transactions mais dans une moindre mesure en volume au regard des trois précédentes années.

Le marché locatif représente toujours une large majorité des transactions (59%) qui s’explique notamment par le nombre de transactions de petites tailles et par la création de SCI par les chefs d’entreprise qui louent leur local à leur propre entreprise. Le marché reste également sous-offreur d’actifs à la vente de petites surfaces ce qui entraine un report sur le locatif. Le neuf qui ne représentait que 20 % des transactions en 2016, a pris des parts de marché et se maintient à 26 % ces deux dernières années grâce à la création d’une offre particulièrement attractive sur les territoires de Marne la Vallée et Sénart/Melun. Des bâtiments qui étaient jusqu’alors hors scope trouvent preneurs malgré leur situation géographique éloignée des grands axes routiers et/ou de leur état dégradé. 

 Les petites et moyennes surfaces inférieures à 1 000 m² restent les moteurs du marché, 74 % du total en nombre de transactions. La tranche des surfaces de 3 000 m² à 5 000 m² est supérieure à la moyenne quinquennale de 2 points, sachant que l’offre existante sur le territoire en bâti est quasi inexistante. Les surfaces de grandes tailles abritent des activités productives, mais aussi, et elles sont nombreuses, issues de demandes d’entreprises de petites logistiques, transport TP et BTP ou de loisirs.

 Les valeurs locatives moyennes faciales constatées s’échelonnent selon le secteur géographique pour de l’ancien entre 40 et 100 € HT/HC/m²/an, en légère augmentation et pour le neuf entre 95 à 125 € HT/HC/m²/an.

 La plus importante transaction concerne l’entreprise TiMOTION Europe qui a acquis un bâtiment de seconde main d’une surface de 8 500 m² sur le Parc d’activités industriel de Vaux-le-Pénil ; 60 emplois au démarrage sont prévus. L’entreprise est l’un des principaux fabricants de vérins, colonnes électriques, de systèmes de contrôle et produits complémentaires et répond à tous les besoins à l’échelle européenne dans le domaine médical, industriel, ergonomique et du meuble.

Focus bureau

 Une année contrastée : un nombre d’implantations supérieur à 2018 (+30%) mais dont le volume de m² transactés a subi un ralentissement (-20%).

La percée de l’offre neuve ou rénovée de la petite couronne est perceptible ces dernières années et concurrence les offres de l’Ouest seine-et-marnais. Le marché seine-et-marnais souffre également d’un manque d’offres de petites surfaces.

60 % des transactions sont réalisées avec des entreprises issues du territoire seine et marnais ce qui est rassurant en matière de maintien de l’emploi.

 92 % des transactions concernent des superficies de moins de 500 m² (56 % des transactions inférieures à 100 m²) ce qui explique la forte proportion de la location (84 %). Les transactions de seconde main sont majoritairement présentes avec 86 % contre 14 % dans le neuf. Les valeurs locatives moyennes pour des bâtiments de seconde main HT/HC/m²/an restent stables et s’élèvent à 155 € du m² avec des loyers prime à 220 €.

 Trois transactions à l’honneur

 AXYON a acquis un site neuf de 1 900 m² à Collégien. Cette entreprise d’ingénierie, d’expertises techniques et de conseils a été créée en 1993 et est spécialisée dans l’industrie, la construction et les expertises innovantes. PME indépendante, elle compte plus de 60 collaborateurs sur plusieurs sites français. L’innovation est au cœur de son activité en développant constamment de nouvelles compétences.

 Le Village by CA (initiative du Crédit Agricole) qui a pris à bail des bureaux sur Serris est un accélérateur de business qui met en relation des start-ups avec des Grandes Entreprises, ETI, PME (partenaires). Le Village permet à des start-ups de se développer en trouvant des relais de croissance auprès de partenaires.

 Et enfin le Learning lab de l’Université Paris Est Créteil à Moissy Cramayel. Ce nouvel espace de près de 4000 m², d’origine industrielle, a été entièrement réhabilité autour d’un concept innovant permettant le développement de nouvelles approches pédagogiques pour la réussite des premiers 250 étudiants. Les laboratoires, salles de projets, d’infographies, de réalité virtuelle, l’amphithéâtre associés à une salle de co-working de 650m² dédiée à la pédagogie active et à la vie étudiante doivent faciliter les échanges, et la réalisation des projets interdisciplinaires. D’ici 3 ans, le pôle de Génie Biologique, Génie Civil, et Métiers du Multimédia et de l’Internet projette d’ouvrir 6 nouvelles licences professionnelles. Près de 600 étudiants profiteront ainsi des potentialités de ce bâtiment et s’impliqueront activement dans son amélioration pour faciliter les apprentissages et la réussite.

 Une quatrième transaction nous a été signalée trop tard et n’a pas pu être comptabilisée pour l’année 2019, il s’agit de Disney qui a pris à bail un immeuble sur Montévrain (6674 m²).

 Focus logistique

 Un marché toujours soutenu et dynamique avec une transaction XXL réalisée de 99 445 m². En effet Monoprix et sa filiale Logistique Samada ont choisi Prologis pour développer à Moissy-Cramayel un clés-en-main dédié aux activités non-alimentaires de l’enseigne ;

A signaler la bonne dynamique sur les surfaces entre 10 000 à 20 000 m². Est-ce une nouvelle tendance d’un retour vers un éclatement des sites ?

 Le marché de la location est très soutenu (82 %) en ce début d’année et l’attrait des utilisateurs pour le neuf ou rénové se confirme avec 41 % des transactions. La valeur locative moyenne augmente de 4 points et passe à 52 € HT/HC/m²/an.

Face à une tension du marché -rareté du foncier, difficultés administratives pour l’obtention des agréments- toujours plus forte sur le marché seine et marnais situé sur la traditionnelle dorsale Nord-Sud, les utilisateurs n’hésitent plus à s’installer en d’autres lieux. Il ne fait plus de doute que l’on assiste à l’émergence de nouveaux points chauds sur l’hexagone aux portes du département.

  CONCLUSION

Si l’on devait exclure les transactions exceptionnelles, Conforama en 2017 et Iris Ohyama en 2018, l’année 2019 est dynamique tant en volume de m² transactés qu’en nombre de transactions.

Notre marché reste orienté vers les transactions de petites et moyennes surfaces en bureaux et en locaux d’activités.

Le manque d’offres fait augmenter légèrement les prix dans les trois actifs à la location. C’est une tendance nationale car tous les coûts augmentent (foncier et taxes)

Et vous, quelle est la vôtre ?

 SEINE-ET-MARNE ATTRACTIVITÉ s’est doté d’un outil d’analyse et de connaissance du marché de l’immobilier départemental. 4 objectifs :

-Faciliter les rencontres entre acteurs économiques travaillant sur le territoire,

- Promouvoir les nouvelles offres immobilières et accueillir de nouvelles activités et de nouveaux emplois

- Mieux cerner les attentes des investisseurs et leur apporter des réponses concrètes,

- Connecter les professionnels de l’immobilier avec la stratégie du territoire.

 COMMENT FONCTIONNE LE CLUB DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISES PORTE PAR SEINE-ET-MARNE ATTRACTIVITE ?

Il organise des manifestations concernant l’étude des tendances de l’immobilier d’entreprise en Seine-et-Marne (analyse des transactions immobilières) ainsi que des réunions par thèmes (visites de programmes neufs ou anciens essentiellement) et enfin des petits déjeuners proposés par les membres eux-mêmes.

Les publications sont accessibles sur le site internet de Seine-et-Marne Attractivité.

Le club est composé, autour de représentants des communautés d’agglomération et de communes du département, des principaux acteurs immobiliers du département tels Arthur Loyd, Oxxi, ICPE Conseil, Sergic Entreprises, GSA Immobilier, EOL, Advenis, BNP Paribas Real Estate, CBRE, Century 21 Egérie, Century 21 Businessity, Data Immo, DDBX Conseil, EPA Sénart, Epamarne, Evolis, Factoris, Haussmann Leman, JLL, Nexity, Karéa, Scamac Immo, Stonehedge et bien d’autres encore…. La réunion de ces acteurs fait la réussite de notre Club.

Avec cet outil, SMA joue là pleinement son rôle en remplissant une fonction fédératrice au service des différents territoires du département et de son attractivité. L’attractivité d’un territoire s’expliquant principalement par sa capacité à favoriser l’implantation de nouvelles activités économiques et à les retenir sur son territoire, l’immobilier d’entreprise, dans toute sa diversité est donc primordial pour un développement réussi avec le maintien et la création d’emplois de proximité.

Le club est animé par @Lydie BENKO, Directrice du pôle partenariats stratégiques et territoires et @Marjolaine ALIX, chargée de mission.