BRS (Bail Réel Solidaire) : Une Nouvelle Voie vers la Propriété Abordable

Etat des lieux en 2024 :

L'accession à la propriété devient de plus en plus ardue. En effet, en France, les prix de l'immobilier résidentiel connaissent une hausse quasi-continue depuis les quarante dernières années, ponctuée par des périodes de faible décroissance. Cette tendance s'explique en partie par la baisse constante des taux de crédit immobilier jusqu'à la fin de l'année 2021. Les taux fixes, associés à des durées d'endettement plus longues, se sont largement démocratisés entre les années 2000 et 2020.

Ajouté à cela, les coûts de construction ne cessent d'augmenter, dépassant même le taux d'inflation.

Comment contrer ce phénomène et permettre à tous de devenir propriétaire ?

Depuis sa création par la loi MACRON en 2015, le Bail Réel Solidaire (BRS) s'est imposé comme une alternative prometteuse dans le paysage de l'accession à la propriété en France. Mais en quoi consiste réellement ce dispositif et quels avantages offre-t-il aux ménages modestes cherchant à devenir propriétaires dans les zones tendues ?

Qu’est-ce que le bail réel solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) repose sur un principe novateur : la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, les acquéreurs ne paient que le logement, tandis que le terrain est loué à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) à un loyer très abordable, grâce à un bail réel solidaire d’une durée pouvant aller jusqu'à 99 ans.

Comment fonctionne-t-il ?

Cette dissociation permet de réduire significativement le coût d'acquisition, représentant entre 20 % et 40 % d’économies selon la zone géographique. L’OFS détient la propriété du terrain, tandis que l'acquéreur devient propriétaire du logement, à condition de respecter les critères de sélection définis par l’organisme et la collectivité.

Conditions pour bénéficier du BRS ?

• Destiné aux ménages modestes, le BRS impose des plafonds de ressources pour l’accession à la propriété, garantissant ainsi une réelle accessibilité financière. Ces plafonds varient en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la zone géographique.

• Les propriétaire sont obligés d'occuper le logement à titre de résidence principal, il leur est interdit de louer.
• Redevance mensuelle plafonnée à 1,6€/m² habitable due à l'OFS.

Pourquoi opter pour le BRS ?

Acheter en BRS permet de devenir facilement propriétaire d'un logement en zone tendue. Il cumule par ailleurs de nombreux avantages dont l’économie réalisée sur l’achat du bien ou encore la possibilité de financer le projet immobilier à l’aide de prêt aidé par l’Etat (Prêt à taux zéro (PTZ)) et d'une TVA réduite à 5,5 %.

Les avantages de l’achat en BRS

• 15 % à 40 % d’économie sur votre projet immobilier (selon le secteur)
• La constitution d’un capital pour une mensualité réduite
• Un « loyer » faible du terrain à l'indice (redevance : 1,6€/m²)
• Une garantie de rachat du logement par l'OFS
• Une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels
• La possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (réservé aux primo-accédants)
• Dans certaines collectivités, la possibilité d'un abattement de taxe foncière de 30 % à 100 %

Peut-on revendre un bien acquis en BRS ?

Oui, après l’acquisition, les propriétaires ont la possibilité de revendre leur logement. Cependant, le prix de vente est encadré pour garantir la pérennité du dispositif : il doit être limité au prix d’achat, actualisé en fonction de l’indice choisi par l’OFS. Le nouvel acquéreur sera également soumis au bail réel solidaire pour une durée minimale de 18 ans.

Quelles différences entre BRS, location libre et acquisition libre ?

Prenons l’exemple d’un logement d’une surface de 70m² situé en zone A.

En location libre :

Loyer mensuel charges comprises de 1164 € pour un taux d’effort de 33 %, revenus conseillés de 3 500 € minimum.

En acquisition :

Hypothèse avec un prêt principal à 3% sur 25 ans + prêt accession.

• En acquisition libre : 396 410 € soit une dépense de 1 850 €/mois.
• En acquisition BRS : 208 278 € soit une dépense de 1 065 €/mois (remboursement emprunt et redevance OFS) - dans cet exemple, la redevance est de 1,5 €/m2/mois.

En conclusion, le Bail Réel Solidaire offre une réponse concrète aux défis de l’accession à la propriété dans les zones tendues, en rendant celle-ci plus accessible et plus abordable pour les ménages modestes. Grâce à sa souplesse et à ses nombreux avantages, ce dispositif s’impose comme une solution prometteuse pour l’avenir du logement en France.