Clauses de sortie d'un bail commercial en Angleterre
Geraldine F.
Avocat & Solicitor - Droit économique, droit des affaires, et droit international. J'aide les entreprises, leur management & les PMEs dans la gestion juridique de leurs activités & dans leur expansion à l'international.
Il a été récemment rappelé aux locataires de baux commerciaux anglais qu’il ne faut pas laisser au hasard les clauses de sortie du bail.
La question de savoir ce que signifie l’obligation de laisser le site inoccupé et libre (les mots « vacant possession » sont clés en l'occurrence) a été discuté dans le cadre de récents arrêts des cours de justice anglaises : Riverside Park Ltd v. NHS Property Services Limited [2016] et Secretary of State for Communities and Local Government v South Essex College of Further and Higher Education [2016]. Comme on peut se l’imaginer, les obligations d'un locataire attachées au fait qu'il doit donner « la libre possession des lieux » en fin de contrat, sont en fait beaucoup plus lourdes que l'on pourrait penser. Dans les deux cas, les tribunaux ont jugé que les locataires n’avaient pas exécuté correctement la clause de rupture (conventionnelle) du contrat de bail parce qu’ils n'avaient pas renoncé à la possession vacante des locaux. Ils avaient en effet laissé des cloisons de bureau en place; toutes deux présumées être les biens meubles du locataire. Cet état de fait avait considérablement empêché ou gêné la jouissance des lieux par le bailleur et sa capacité de relouer. Lorsqu’une clause de sortie anticipée est prévue, il est préférable pour le locataire de demander qu’il ne s’engage qu’à mettre à disposition du bailleur des locaux libres de toute occupation plutôt que la « possession vacante », made in England. Ceci n’est évidemment pas toujours accepté par le propriétaire. Pour les locataires en question, cette erreur leur aura coûté cinq années supplémentaires de passifs de location.
Ainsi, mettre fin à son bail même de façon contractuellement anticipée, n’est pas malheureusement toujours l’affaire de « signer des papiers ». Il faut examiner attentivement les conditions de fin de bail, figurant au bail et dans tous les documents et contrats auxiliaires au bail. Nous pouvons évidemment vous assister lors de la négociation d’un bail ou lorsque vous êtes en train de considérer d’en changer éventuellement les termes ou d’en sortir.
Pour toute question, merci de contacter: Geraldine Fabre – Associée – Responsable du French Group à Sherrards Solicitors LLP.