Comment choisir le bon dispositif d’investissement locatif ?
Vous réfléchissez peut être à investir ou ré investir dans l'immobilier locatif et à force de lire la presse, discuter avec vos amis, écouter vos voisins, visionner des heures de vidéos, hésitez vous sur le choix du dispositif ? (Ancien ou Neuf ? vide ou Meublé ? Pinel ou pas Pinel ? Censi Bouvard ? Déficit Foncier ? Nue propriété ? en SCI ?...etc.).
C'est NORMAL !!
On sait que l’immobilier est un excellent placement, il est rassurant, il présente peu de risque et il est de plus en plus accessible. Ayons conscience que l’immobilier peut être envisagé quasiment sans apport de départ et avec une capacité d’épargne de seulement quelques centaines d’Euros. Il est aussi un des meilleurs supports pour protéger sa famille au cas où…
Investir dans l'immobilier locatif consiste à acquérir un logement, financé par la perception de loyers et d’éventuelles réductions d’impôts, complétés par un effort d’épargne confortable. C’est finalement un placement qui permet à un investisseur de se créer rapidement et facilement un capital, se constituer un patrimoine et protéger sa famille en cas d’accident de la vie.
Mais quel dispositif choisir ?
Il n’y a pas de classement de la meilleure formule, chacune offre ses avantages et sera forcément plus ou moins adaptée à l’investisseur que vous êtes, à ce que vous voulez faire et à ce que vous pouvez faire.
Le choix de la formule ou le "Comment investir ? " dépend de 2 points essentiels :
- Quel est votre objectif ?( créer à terme un capital, un projet, une retraite, un patrimoine… transmettre… ?)
- Quel est votre "profil" d'investisseur ? (Votre âge, épargne, fiscalité, charges etc ?)
C’est le bon moment pour réaliser le bilan de votre situation financière, fiscale et de vos futurs projets.
A partir de là, Vous pouvez maintenant étudier et comparer les dispositifs pour sélectionner celui qui vous est le + adapté.
Louer en meublé (LMP, LMNP)
La location meublée est une excellente solution pour se créer des revenus exonérés de tout ou partie d’impôts !
Pour être considérée comme meublé, le logement doit être équipé du mobilier suffisant pour qu'il soit prêt à être habité par le locataire.
Sans rentrer trop dans le détail de ce dispositif, dans ce cadre du LMNP, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) et l’imposition est plus légère que celle des revenus fonciers de la location nue. Fiscalement, on peut choisir l’abattement forfaitaire de 50% des revenus locatifs (formule simple, sous certaines conditions), ou les frais réels pour généralement annuler totalement l’imposition grâce à l’amortissement !
L’investisseur pour opter également pour La Loi Censi-Bouvard 2020 en réalisant un investissement immobilier dans le neuf en résidence avec services (séniors, étudiants ou Epahd) pour « réduire » l’impôt d'un pourcentage du prix de revient de l'appartement et récupérer la TVA sur le montant de l'investissement. Bien qu’attrayante sur le papier, cette formule demande de rester vigilant quant à son réel l’intérêt ...
La gestion d’un bien loué en LMNP est en plus de ces réels atouts, souple en permettant un bail d’un an, contre 3 ans en location nue.
Pour investir sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), il faut que le montant des loyers perçus (23 000 € minimum) soit supérieur à celui des autres revenus professionnels du foyer fiscal. Cette activité s'exerce à titre individuel ou dans le cadre d'une société commerciale.
Le dispositif de défiscalisation Pinel
Pour les contribuables ayant au moins 3000€ d’impôts/an, investir dans un bien locatif (bien étudié et bien localisé…) en loi Pinel, est franchement une des solutions les plus rentables.
La loi Pinel permet de « réduire » ses impôts d’une partie non négligeable du montant investi (jusqu’à 21% sur 12 ans, calculé sur la base d’un maximum de 300 000 €/an et 5 500 € par m². En optimisant bien l’opération avec la perception des loyers, la réduction d’impôts et l’effet de levier d’un crédit habilement paramétré, on atteint des niveaux de rentabilité inégalables !
Les plafonds des loyers selon les zones de ce dispositif contribuent, à une mise en place rapide du locataire (limite la carence), à sa fidélité (réduit la vacance), à la rentabilité de l’investissement.
Le propriétaire peut également louer le logement à ses enfants ou ses parents, s’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal et si les conditions de location sont respectées.
Dans le cadre d’une remise à neuf d’un logement ancien, le dispositif permet aussi de cumuler la réduction fiscale du Pinel ancien et le déficit foncier.
Sous l'appellation Denormandie et sous certaines conditions, les avantages du dispositif Pinel sont étendus aux investissements locatifs dans l'ancien dont les travaux d’amélioration représentent au moins 25 % du coût total de l’opération.
Le démembrement de propriété
Souvent moins connu que les autres formules, le démembrement de propriété est une solution qui répond aux besoins des investisseurs cherchant le plus souvent à transmettre un patrimoine à leurs enfants ou qui n’ont pas besoins de disponibilités avant au moins 10 ou 15 ans.
Le démembrement peut s’envisager avec un bien classique et encore plus facilement en SCPI.
Cette formule présente de nombreux atouts car elle permet de réaliser un investissement immobilier à moindre coût, qui bénéficie d’une décote de 30 à 40 % par rapport à l’acquisition d’une pleine propriété. Soit l’équivalent des loyers que vous auriez perçus pendant la période de démembrement, sans aucune fiscalité associée (pas de taxes foncières, pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière) , ni aucune gestion locative, ni charges d’entretien, ni aucun risques d’aléas locatifs.
La récupération de la pleine propriété du bien est automatique à la fin de la période de démembrement, que l’investisseur peut ensuite librement louer, occuper, revendre…
Autre avantage non négligeable, l’assiette taxable est minorée en cas de donation ou de succession. Cet investissement est aussi très souple car la nue-propriété n’impose pas de durée minimale de détention et peut être cédée, à tout moment, sans perte des avantages fiscaux et patrimoniaux acquis. Enfin, la nue propriété bénéficie d’une imposition allégée sur la plus value…
SCPI, investir dans la pierre-papier
Les sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI (société civile de placement immobilier) offrent le très gros avantage d’être accessibles à partir de seulement quelques centaines d’Euros, et malgré des frais (de gestion et de souscription) les risques inhérents aux placements financiers, ce type d’investissement souple et accessible, offre généralement de bons rendements.
Acheter des parts de SCPI représente une solution d’épargne confortable qui évitent les contraintes liées à la location.
On distingue trois types de SCPI :
Les SCPI de rendement qui investissent dans l’immobilier d’entreprise et distribuent des revenus réguliers
Les SCPI de plus-values ou de capitalisation, qui investissent le plus souvent dans des biens à rénover
Les SCPI fiscales (SCPI Pinel, Malraux, déficit foncier…) qui investissent dans l’immobilier d’habitation et ouvrent droit à des avantages fiscaux
Comme nous l’avons vu, à l’instar d’un bien immobilier « classique », Les SCPI peuvent s’acquérir également en « nue propriété » ou être financées par un emprunt bancaire.
La loi Malraux
En achetant un immeuble qui sera restauré dans le cadre du dispositif Malraux, le nouveau propriétaire obtient une réduction d’impôt (jusqu’à 30%) dans la limite de 400000€ de dépenses de travaux, avec une libre répartition sur 4 ans maximum. En contrepartie, l’investisseur s'engage à louer son bien pendant 9ans.
La loi Monument historique
Les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ouvrent également droit à des avantages fiscaux particuliers. Le propriétaire s’engage à conserver l’immeuble pendant 15 ans. En contrepartie, il peut déduire certains déficits fonciers.
Ces deux dispositifs permettent à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu pendant plusieurs années puis de disposer d’un patrimoine ancien restauré, souvent bien placé dans des quartiers prestigieux des grandes villes.
En conclusion
Compte tenu de la diversité des formules disponibles, comparer les dispositifs, faire des simulations ou établir un prévisionnel précis afin d’évaluer la rentabilité de chacun, n’est pas forcément aisé pour l’investisseur.
Le choix du dispositif doit être considéré comme une étape dans le processus d’investissement immobilier.
Il passe avant le choix du bien après avoir, défini votre (vos) objectif (s) et analysé votre profil d’investisseur.
Choisissez votre bien après avoir choisi votre dispositif…pas l’inverse !
Des études approfondies de l’emplacement et de la qualité du bien, des garanties locatives et du gestionnaire, seront aussi indispensables et incontournables pour sécuriser votre opération !
Enfin, soyez vigilant lorsque vous remplirez votre déclaration d’impôts.
Être accompagné à toutes les étapes par un conseiller expérimenté en gestion de patrimoine est une stratégie très pertinente pour garantir le succès de votre opération…
Avec plaisir d’échanger avec vous.
Yann GUILLY
Yann.guilly@liins.com
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