Comment construire le bon habitat senior dans une commune rurale ?
Prenons pour exemple une ville de 8000 habitants. Et réfléchissons ensemble; Selon nos études de terrain, une telle commune compte en moyenne 1600 seniors âgés de 65 ans ou plus.
Retenez le ratio de 20% de seniors qui désirent habiter un "habitat collectif senior" (sur cette question, par ex. : Enquête CC Castillon-Pujols & MSA Aquitaine juin 2020). Si nous l'appliquons à notre commune, nous comptons 320 candidats potentiels à l’habitat senior collectif. Néanmoins, ce chiffre doit être retraité à deux titres, pour connaître la profondeur réelle du marché de la commune même;
- les seniors candidats passeront à l'acte, seulement en temps et en heure, soit avec une moyenne d'âge à l'entrée de 80-84 ans. La profondeur du marché est donc de la moitié des plus de 65 ans; soit en l'occurence 160 seniors.
- Dans notre commune, nous trouvons une résidence autonomie (anciennement logement foyer) dont nous devons soustraire les logements car ils répondent en partie aux besoins. En effet, il est nécessaire de décompter tous les logements accompagnés et/ou partagés déjà en place (à l'exception des Ehpad). ex. : Beguinage, colocation senior, colocation intergénérationnelle.
Comment mesurer l’attractivité de votre commune ?
A contrario, la zone d'attractivité peut s'étendre delà de la commune et renforcer le besoin local. Retenons que la zone d’attractivité géographique est au maximum égale à la zone de déplacement de 20 minutes aux alentours d’un site préconisé pour l’implantation.
Cette zone doit être modifiée en deçà dans le cas ou une concurrence existerait (sauf exception, établir la frontière à mi chemin).
Attention cet examen de la zone d’attractivité au delà de la commune n’est pertinent que si la commune est le “coeur de vie” 💓 de référence pour les habitants. Il s'agit de la zone géographique où notre commune est la référence dans l'imaginaire collectif;
- Chacun aime y aller de façon hebdomadaire, pour y retrouver ses commerces, son marché, son café, son coiffeur.
- J'y ai mes habitudes.
- Je connais "mon" parking (accessible) et "mes" toilettes publiques s’il n’y a pas de café à proximité.
- "Mon" boulanger le plus sympathique, "mon" automate bancaire avec un accès facile et bien sécurisé.
- "Mon" banc public situé au bon endroit.
- Mes souvenirs...
Comment valider l’opportunité d’implanter une résidence services senior ?
Nous connaissons donc maintenant la population cible globale de l’habitat collectif senior potentiel, ce qui nous permet, au regard des revenus et besoins, de s’orienter si nécessaire vers l’habitat collectif le plus adapté.
Dans notre cas pratique, si l’environnement rural est assez dense, il est possible que l’on préconise un habitat collectif senior, à condition que la ville soit un “coeur de vie” pour la communauté rurale alentour. Il restera à choisir le bon habitat.
En synthèse :
La petite taille d’une commune n’est pas un obstacle à l'installation d'un habitat senior; évaluons objectivement la zone d’attractivité.
La profondeur du marché peut doubler au delà de la zone d'attractivité géographique : A condition de pouvoir "vider" d'autres territoires (lesquels ?).
La concentration est néfaste principalement lorsqu’elle concerne des habitats collectifs similaires; attention chacun s’estime unique et inimitable !.
Des opérations immobilières peuvent se camoufler derrière la création d’une résidence services senior.
L’offre des résidences services senior est trop concentrée, géographiquement et sur le même marché senior, pour autant, des offres alternatives se dessinent.
Et si le << Non à un habitat senior >> s'impose ?
Vous avez le sentiment de subir la loi des exploitants privés d’habitats senior ?
Vous n’êtes plus protégé par le Conseil Départemental contre une prolifération anarchique des “solutions seniors” inadaptées.
La stratégie des exploitants privés n’est plus interfacée avec le Plan Départemental médico-social.
Ils sont libre de s’installer où bon leur semble, sans rendre de comptes à la mairie !
Trop, c’est trop 😡
En 2001, vous avez perdu le contrôle sur les Services à Domicile que le Conseil Départemental subventionne via l’APA.
En 2002, vous avez perdu le contrôle sur la création des maisons de retraite lorsqu’elles sont devenues EHPAD.
En 2015, vous avez perdu le contrôle sur la création des foyers logements quand la loi ASV les a transformés en résidences autonomie.
En 2021, vous pouvez reprendre le contrôle sur la création d’habitats seniors dans votre commune.
Vous pouvez assumer vos engagements vis-à-vis des usagers les plus vieux… et de tous les autres.
Vous avez le choix.
Vous pouvez passer à l’action, sans entraves.
Venez découvrir comment en vous inscrivant à notre webinaire gratuit du 23 février 2021.
Cet événement réservé aux élus et cadres locaux apportera des réponses pratiques à vos questions relatives à l’implantation d’habitats senior sur votre territoire.
A partir de cas pratiques, de retours d’expérience et de mises en situation, nous vous montrerons :
- Comment mettre à profit vos outils réglementaires,
- Comment travailler en bonne intelligence avec les communautés de territoire,
- Comment élaborer des stratégies gagnant – gagnant avec les promoteurs qui ont vraiment à coeur le bien vieillir de vos usagers.
- Comment séparer le bon grain de l’ivraie.
- Comment rester souverain.
Ce webinaire exclusif sera animé par Hervé Andriot, Président de Société Inclusive et expert en politiques d’habitat senior.
Cet article est le troisième épisode de notre dossier spécial consacré aux enjeux de l’habitat senior pour les élus et cadres locaux. Vous pouvez poursuivre votre lecture avec les autres épisodes :
Episode 1 :
Dans cet article, nous vous présentons les enjeux vus du côté des gestionnaires de résidences services ainsi que les croyances sur lesquelles reposent leurs projections. Préparez-vous à être surpris.
Episode 2 :
Un cas pratique pour vous présenter les perspectives de l’habitat collectif senior dans une ville moyenne, à partir des comportements observés chez les seniors en France en 2020.
Episode 4
La boite à outils de l’élu local pour se défendre contre une invasion anarchique. Nous vous présentons nos pistes pour faire les bons choix et refuser les propositions boiteuses.