COMMENT INVESTIR DANS L'IMMOBILIER SANS IMPÔT SUR LE REVENU ET SANS IFI ?

Notre société est en profonde mutation. Nos manières d’échanger, de consommer, de travailler, de s’informer et de vivre évoluent. Il en résulte notamment de profonds déséquilibres en matière immobilière. Ainsi, nous manquons cruellement de logement : il en faudrait un million de plus. De plus, nous comptons trop de bureaux vides : plus de 4 millions de mètres carrés dont 750 000 M² rien qu’à Paris en raison d’une obsolescence du parc.

Le projet de loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (ELAN) a pour objet de déverrouiller les différentes politiques sectorielles afin de créer des opportunités, redonner confiance aux acteurs et lever les verrous de l’activité dans la construction et la rénovation du parc bâti. L’un des objectifs de cette loi est de construire mieux et moins cher. Pour ce faire, il prône la simplification des procédures et des normes ainsi que le développement des opérations de reconversion de bureaux. Dans cette optique, le secrétaire d’Etat auprès du Ministre de la Cohésion des Territoires, Julien Denormandie, a signé une charte avec dix opérateurs afin de transformer, d’ici à 2022, 500 000 M² de bureaux situés en Ile de France en 5 000 à 10 000 logements. Afin de satisfaire cet objectif ambitieux, les transformations sont assorties d’un bonus de constructibilité de 10 %, c'est-à-dire que pour chaque mètre carré de bureau, il sera possible de construire 10% de surface de logement en plus.

Le projet de loi ELAN a donc pour but de provoquer un choc d'offre dans le secteur du logement ce qui va inévitablement peser sur les prix de l’immobilier. Dans ces conditions, acquérir de l’immobilier d’habitation en vue de le louer semble peu pertinent. Outre ce souhait législatif de faire baisser les prix de l’immobilier, l’environnement fiscal n’est vraiment pas porteur. En effet, les actifs immobiliers sont soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et les loyers sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (et non au PFU de 30 %).

Toutefois, il ne faut pas pour autant se détourner de l’immobilier car la loi ELAN est synonyme de surcroît d’activité tant dans le domaine de la promotion immobilière que celui de la transformation des bureaux en logements.

Il serait donc souhaitable de pouvoir investir dans ces secteurs. Malheureusement, ce type d’investissement réservé aux gros investisseurs (institutionnels ou professionnels) se trouvait être, jusqu’à maintenant, inaccessible aux particuliers. Désormais, des sociétés telles que 123 IM avec son fonds FRANCE PROMOTION 2018 et NOVAXIA avec son fonds IMMO CLUB 4 démocratisent ce type d’investissement auprès des particuliers en offrant l’accès à ces classes d’actifs spécifiques à partir de 5 000 €.

Le fonds FRANCE PROMOTION 2018, géré par 123 IM, est spécialisé dans la promotion immobilière. Pour rappel, 123 IM est la société de gestion de référence dans le domaine du Private Equity avec plus de 1,3 milliard d’actifs sous gestion. Depuis 2001, 123 IM a investi près de 2 milliards d’euros dont une partie dans des secteurs à forte prépondérance immobilière tels que l’hôtellerie et la dépendance/santé. Forte de cette expérience, 123 IM a développé depuis 2010 une expertise dans l’accompagnement du développement de promoteurs immobiliers et marchands de biens. 123 IM a ainsi réalisé plus de 150 opérations pour le compte d’investisseurs professionnels.

La stratégie d’investissement de FRANCE PROMOTION 2018 repose sur le financement des promoteurs via des obligations convertibles ainsi que des investissements en direct dans les opérations de promotion. Les cycles d’investissement étant fixés entre 18 et 36 mois, il est prévu de faire deux cycles d’investissement sur la durée de vie du fonds. Outre la multiplicité des projets qui permet une réduction significative des risques, ces derniers sont parfaitement maîtrisés puisque l’intervention de 123 IM ne va débuter qu’après la délivrance de la garantie bancaire d’achèvement de travaux. Autrement dit, à ce stade, le terrain est acquis, le permis de construire est purgé du recours des tiers, le promoteur a obtenu ses financements et 30 % à 50 % des lots sont vendus. Le principal risque concerne un retard dans la phase finale de commercialisation ou un allongement de la durée de la construction ce qui engendrerait un décalage dans la récupération des capitaux. De ce fait, ce fonds est très sécuritaire dans sa construction.   

Concrètement, FRANCE PROMOTION 2018 est ouvert aux souscriptions jusqu’au 31 décembre 2018. Sa dissolution interviendra au plus tard au 6 mars 2025. Durant la vie du fonds, la liquidité étant faible, seuls les capitaux pouvant être bloqués jusqu’en mars 2025 sont à investir. Le montant de souscription est de 5 000 € minimum. L’investissement n’est pas soumis à l’IFI. Les parts de ce fonds peuvent être détenues dans un PEA, un PEA PME ou un compte-titres ordinaire ou en nominatif pur. La particularité du nominatif pur est d’éviter le paiement des droits de garde à l’établissement teneur de compte et celle du PEA est de vous exonérer de l’imposition sur les plus-values. Enfin, l’objectif de rendement est de 7 % l’an.

Le fonds NOVAXIA IMMO CLUB 4 est plus spécifiquement axé sur le recyclage des biens obsolètes et notamment la transformation de bureaux en logements. Depuis sa création, Novaxia s’est illustrée par la réalisation de projets inédits tels que le premier fonds certifié ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale), la réinvention d’une barge en hôtel sur la Seine, la transformation d’une friche industrielle de la SNCF à Alfortville en quartier de ville de 25 000 M², la transformation d’anciens bureaux industriels classés monuments historiques en hôtel 4 étoiles au cœur du quartier latin sans oublier l’un des chantiers emblématiques parisien consistant en la transformation de la Poste du Louvre.

Le fonds NOVAXIA IMMO CLUB 4, actuellement en phase de commercialisation, investit dans des actifs à transformer ou à réhabiliter selon des critères de sélection stricts prônant des biens de plus de 1 000 M² acquis avec une décote par rapport au prix du quartier et situés à moins de 800 mètres des transports ferrés. Ce fonds a pour objectif de délivrer une performance annuelle de 6 % à 8 %. Comme FRANCE PROMOTION 2018, ce fonds bénéficie de l’exonération d’IFI. Il est également éligible à l’enveloppe fiscale PEA et PEA-PME ce qui permet d’éviter l’imposition sur les plus-values. La souscription peut aussi s’opérer en compte-titres ordinaire ainsi qu’en nominatif pur. A titre d’exemple, au sein de ce fonds, figure notamment un portefeuille de 4 locaux commerciaux sur 20 000 M² datant des années 50 et 60. Ces locaux ont été acquis avec des baux fermes sur 6 ans assurant ainsi des revenus stables et récurrents. La spécificité de cette acquisition est la possibilité de surélévation et d’extension des bâtiments en vue d’accroître la surface totale de 50 % offrant donc la construction de 10 000 M² de logements d’habitation.

NOVAXIA IMMO CLUB 4 est ouvert aux souscriptions jusqu’au 18 septembre 2018 et sa dissolution interviendra à compter du 31 décembre 2023. Durant la vie du fonds, la liquidité est faible et tout retrait avant l’échéance subira une pénalité de 10 %. Autrement dit, seuls les capitaux pouvant être bloqués jusqu’au 31 décembre 2023 sont à investir. Le montant de souscription est de 5 000 € minimum.

FRANCE PROMOTION 2018 et NOVAXIA IMMO CLUB offrent l’avantage d’être non corrélés aux marchés financiers. Autrement dit, si vous pensez que les marchés boursiers sont bien valorisés et qu’il est temps de prendre vos bénéfices avant qu’une correction n’intervienne, vous pourriez très bien en profiter pour vendre tout ou partie de vos actions logées au sein de votre PEA ou PEA PME et les réinvestir dans FRANCE PROMOTION 2018 ou NOVAXIA IMMO CLUB 4. Vous pourrez ainsi diversifier et valoriser vos avoirs à l’abri des soubresauts du marché des actions. Si vous n’avez pas de PEA ou PEA-PME parce que le risque actions vous déplait, vous avez désormais la solution pour acquérir de l’immobilier et faire fructifier vos avoirs en franchise d’impôt.

En résumé, NOVAXIA IMMO CLUB 4 est une solution innovante dynamisée par les orientations fixées par la loi ELAN qui offre une réelle diversification au sein des portefeuilles. Il en est de même pour le fonds FRANCE PROMOTION 2018 qui présente l’avantage d’être plus sécuritaire. Le rendement visé de l’ordre de 7 % l’an net d’IFI et d’impôt sur les revenus et les plus-values (pour les souscriptions réalisées au sein d’un PEA ou PEA PME) en font une solution redoutable. D’autant plus qu’elle permet de s’affranchir de la volatilité des marchés boursiers. Le seul inconvénient concerne une période de souscription limitée dans le temps (19 septembre 2018 ou 31 décembre 2018) ainsi qu’une absence de liquidité avant la dissolution. N’hésitez pas à nous consulter si vous souhaitez de plus amples informations.

>> Plus d'informations : maxime.couvreur@magellanconseil.fr

Copyright MAGELLAN CONSEIL - Rédaction Olivier BAYART - Juin 2018 - www.magellanconseil.fr