Comment sont déterminés les prix de l'immobilier ?

Déterminer le prix d'un bien immobilier n'est pas chose aisée. Outre les caractéristiques du bien, la situation générale du marché joue également un rôle décisif. Chaque propriété est unique. Cela rend les comparaisons difficiles et c'est l'une des raisons pour lesquelles il n'existe pas un prix fixe, mais plutôt un montant déterminé par des négociations entre l'acheteur et le vendeur. En fin de compte, un accord se produit lorsque l'offre et la demande se rencontrent.

Pour se faire une idée de la valeur effective d'un bien immobilier sur le marché, il est possible de recourir à des modèles d'estimation ou à des expert∙es en immobilier. Ces derniers sont utiles lorsque les spécificités de la région et du bien jouent un rôle important. Les biens immobiliers de luxe, par exemple, sont souvent difficilement comparables avec d'autres biens, si bien que seule une estimation professionnelle sur place permet de déterminer plus précisément leur valeur.

Qu'il s'agisse d'un modèle complexe ou d'une estimation réalisée par une personne compétente, tous deux se basent sur des critères significatifs pour la détermination du prix. Pour les résumer, il s'agit d'une part des caractéristiques du bien immobilier et d'autre part de la situation générale du marché.

Caractéristiques du bien immobilier

Chaque bien immobilier présente une série de caractéristiques que son occupant (potentiel) valorisera. Parmi ces caractéristiques figurent la taille et la qualité du bien, par exemple la surface habitable, le nombre de pièces, le niveau d'aménagement, l'année de construction ou l'état du bâtiment. La micro-situation est également déterminante. Des facteurs tels que l'accès aux transports, les nuisances sonores ou l'emplacement du bien immobilier jouent notamment un rôle. Ce que l'on appelle la macro-implantation entre également en ligne de compte dans la détermination du prix: quelle est la qualité des prestations de santé? S'agit-il d'une zone rurale ou urbaine? Tous ces facteurs forment un ensemble de caractéristiques pour lesquelles acheteuses ou acheteurs potentiels sont prêts à payer un certain prix. Les différentes caractéristiques du bien font l’objet d’une pondération différente. Pour la personne A, par exemple, la vue sur le lac est cruciale, tandis que pour la personne B, ce n'est pas la vue mais une bonne desserte en transports qui est déterminante. Par conséquent, elles seront disposées à payer des prix différents.

La situation du marché

La situation générale du marché joue également un rôle dans la détermination des prix. L'évolution de la conjoncture, par exemple: si l'économie se porte bien, le chômage est généralement faible et les salaires augmentent. Cela fait grimper les prix de l'immobilier. Les marchés financiers jouent également un rôle décisif: si les taux d'intérêt généraux sont bas – comme c'est le cas depuis quelques années – les coûts du logement diminuent, car les taux que à payer pour contracter un nouveau prêt hypothécaire seront également bas. Parallèlement, les possibilités de placement se réduisent pour les investisseurs, les placements sûrs ne rapportant pratiquement plus rien. Cela rend l'immobilier plus attractif et plus cher. La démographie a également un impact sur les prix: si la population augmente, la demande de biens immobiliers s'accroît. De plus, une forte proportion de personnes âgées de 30 à 50 ans dans la population a tendance à rendre plus recherchées les maisons individuelles. En Suisse, la population a augmenté de 10% entre 2010 et 2020, ce qui a entraîné un besoin accru de logements.

C'est précisément parce que la détermination du prix est complexe que l'on fait souvent appel à des expert∙es en immobilier bien implantés localement lors des transactions immobilières. Cela permet un règlement rapide de la transaction à un prix conforme au marché. En plus de cette expertise, RE/MAX propose également «DAVE», une procédure d'offres numérique, qui, grâce à un déroulement structuré et standardisé ainsi qu'à la mise à disposition en ligne de tous les documents pertinents pour la prise de décision, contribue en outre à garantir transparence et efficacité dans la détermination du prix. Les vendeuses et vendeurs ont ainsi l'assurance d'obtenir la meilleure valeur marchande pour leur bien immobilier, tandis que les acheteuses et acheteurs ont la certitude de ne pas avoir acheté le bien trop cher.

Valeur marchande

Les expert∙es en immobilier ou les modèles d'estimation déterminent la valeur marchande d'un bien en tenant compte de ses caractéristiques ainsi que de la situation du marché. Il s'agit du prix auquel des biens immobiliers équivalents situés à un endroit similaire peuvent généralement être vendus sur le marché. La valeur marchande est aussi appelée valeur vénale.

Prix de vente

Il faut la distinguer du prix de vente (ou prix d'achat du point de vue de l'acheteur ou de l'acheteuse). Il s'agit du prix effectivement convenu lors d'une transaction, qui sera versé au vendeur ou à la vendeuse. En comparaison, la valeur marchande est une valeur théoriquement estimée, en quelque sorte un indicateur de ce que peut être le prix de vente effectif. Le prix de vente peut être supérieur ou inférieur à la valeur marchande, selon l'issue des négociations à ce sujet entre les parties concernées.

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