#Episode 7 : transfert de prêt, HCSF, marché... Reprise de chronique

Avec les beaux jours qui arrivent, reprise de ma chronique sur l’avenir du courtage !

Quelques sujets actuellement font vibrer l’univers du crédit immobilier.

Transférabilité des prêts.

Une idée pas si mauvaise sur le papier mais difficile à mettre en place (quand on veut on peut mais là en fait on ne peut vraiment pas !). Elle permettrait à l’emprunteur de conserver le prêt obtenu jadis à un taux d’intérêt défiant toute concurrence !

Mais voilà, l’idée se heurte selon moi, au principe de réalité :

Tout d’abord la qualité du bien est un des éléments déterminant dans le calcul du risque pour le banquier.

Si on change de bien, il faut donc logiquement redemander son avis au banquier afin qu’il détermine si l’achat est cohérent et que la garantie sur sa créance reste bonne.

Et dans le parcours immobilier des ménages, le bien acquis après une primo accession est en général plus grand et donc plus cher.

Il faudra alors demander un nouveau crédit immobilier complémentaire.

Celui-ci sera fait au taux du marché actuel et donc plus élevé. Afin d’harmoniser les échéances, le nouveau prêt devra être lissé : c’est-à-dire qu’il sera en partie différé pendant que le premier continuera de se rembourser et sera remboursé à plein régime à l’extinction du premier.

Toutefois, pendant la première partie il générera plus d’intérêt (le prêt au taux le plus élevé génèrera donc encore plus d’intérêt ce qui en réduit l’attrait)

Ensuite il sera difficile de faire un second prêt dans une banque différente de la première. Ce qui implique que la mise en concurrence par le marché ne pourra se faire et que le client sera dépendant du positionnement de sa banque sur le marché à un instant T.

Sachant que par ailleurs les banques anticipent dans la construction de leur offre commerciale une rotation des biens tous les 7/8 ans. Considérant qu’un prêt sur 25 ans serait conservable car transférable, poussera les prêteurs à renchérir l’offre de taux pour protéger la variation de ce dernier sur une plus longue durée.

L’un des avantages cependant de la transférabilité du prêt reste bien entendu de pouvoir conserver un taux bon marché pendant toute la durée, s’éviter en l’absence de besoin d’un nouveau prêt une nouvelle étude de solvabilité ainsi que des formalités médicales dont les résultats pourraient se révéler moins bon.

Au bout du compte la transférabilité du prêt n’est pas la boîte de Pandore qui va relancer le marché de l’immobilier.

Relance du marché de l’immobilier en 2024 ?

Le marché de l’immobilier, comme tout marché, ne déroge pas à la règle. Il est basé sur la Confiance. Confiance de l’acheteur pour s’engager sur un remboursement sur 25 ans, débloquer tout ou partie de son épargne liquide pour la figer dans un bien immobilier, certitude que c’est le bon moment pour acheter : prix cohérents, conditions financières d’emprunt acceptables…

Il y a par ailleurs les facteurs macro-économiques comme la pandémie, les guerres, les crises et ; les éléments micro économiques : mon travail me plaît il pour accepter de le conserver, mon entreprise se porte t elle bien etc.

Toutefois, l’achat immobilier, a fortiori la résidence principale, est un projet de vie et certains déclencheurs balaient tout autre élément : naissance, mariage, mutation, décès, déménagement, ….

Par ailleurs on dit souvent que le meilleur moment pour acheter c’était hier !

Un acheteur qui veut attendre un alignement complet des planètes pour s’engager risque d’attendre un moment !

Quel qu’il soit, le marché de l’immobilier présente toujours des opportunités.

Du reste aujourd’hui dans les grandes villes on assiste à un marché guidé par l’acquéreur. Il a le temps de faire son choix, peut obtenir des confortables remises, il pourra obtenir un taux en dessous de 4% fixe, il pourra bénéficier d’un prêt aidé directement par la banque.

A ce sujet, saluons les nombreuses banques, qui pour accompagner le marché, permettent de faire un prêt à taux bonifié, sous condition (exemple le Crédit Mutuel sur Sud-Ouest qui propose un prêt de 18 680 sur 300 mois à 2,00 % sur un dossier en complément d’un prêt à taux fixe classique) .

Et puis il y a aussi le bougui-bouga des innombrables prêts verts ( j’ai voulu faire un inventaire à la « prêt vert » mais j’ai renoncé face à l’ampleur de la tâche…).

Le HCSF, un faux problème ?

Concernant les normes HCSF, je suis un peu plus réservé que mes confrères. En effet, ces normes peuvent être dérogées dans de nombreux cas et les prêteurs sont un petit timoré sur ce point. Le recours à une SCI permet aussi un investissement locatif hors HCSF (selon fiscalité de la SCI) Commençons par aller au bout pour voir si les emprunteurs sont vraiment pénalisés.

Toutefois, l’épouvantail consistant à dire qu’il faut protéger les emprunteurs contre le risque de surendettement ne tient pas la route. Et mon caractère libéral me pousse à être toujours très réservé lorsque des normes sont imposées par la puissance publique, surtout sur des affaires économiques et à fortiori quand cette même instance n’est pas représentative de la profession ….

On peut d’ailleurs regretter que les tentatives du député Lionel Causse pour donner plus de représentativité au HCSF en intégrant le législateur, n’aient pas été soutenues.

La Baisse des prix, oui mais bon, la baisse des taux (directeurs), oui mais quand ?

À noter la baisse des prix de l’immobilier dans les grandes villes reste faible sachant que les vendeurs qui font un effort conséquent sur leur prix de vente trouvent rapidement un acquéreur. La prochaine baisse des taux de la BCE (cela fait tellement longtemps que m on entend parler qu’on a l’impression d’assister au dénouement des feux de l’amour 😅) accompagnera la reprise du marché de l’immobilier mais marquera aussi, peut être, la fin de la baisse des prix de l’immobilier. 

Peut être allons nous assister à un plateau, avec un marché équilibre vendeurs/ acheteurs et dans un marché de conditions financières acceptables.

Allez sinon moi, je me lance :

2,50 % HA fixe sur 25 ans en fin d’année 2024…