Immobilier 2020 : 3 grands changements pour les propriétaires

En matière d’investissement immobilier, on a enregistré des réformes sur plusieurs plans. Il s’agit en réalité de quelques évolutions de la réglementation qui modifient le cours de l’activité. Ce sont donc des facteurs qui influencent considérablement l’investissement immobilier 2020. Ainsi, les investisseurs immobiliers ne peuvent pas continuer leur activité dans l’ignorance de ces nouveaux éléments. Autrement, la rentabilité sera mise à rude épreuve. Dans ces conditions, vous ne pourrez pas atteindre l’indépendance financière en tant qu’investisseur immobilier. Il faut alors connaître ces facteurs afin de concevoir un plan d’actions. Le présent article vous informe et vous propose alors quelques conseils en vue de contourner ces règles. De plus, il vous propose un plan d’actions pour la mise en œuvre de ces conseils.

Immobilier 2020 : Bien analyser les réformes

Il est possible que plusieurs personnes se soient rendues compte que des réformes se multiplient en matière de l’investissement immobilier 2020. Cette évolution est observée en matière de fiscalité immobilière, de réglementation au niveau de la location courte durée, des taux des prêts bancaires qui sont très bas ou autres. La réunion de tous ces facteurs a par ailleurs un impact sur votre vie d’investisseur. Pour éviter que cet impact soit important et transforme radicalement votre vie d’investisseur, il y a plusieurs manières de réagir. Je vous invite donc à faire l’analyse avec moi de tout ce qui a changé dans l’investissement immobilier afin d’éviter le krach immobilier 2020.

Quelques facteurs de changement dans l’immobilier 2020

Plusieurs facteurs de changement existent et peuvent influencer les recettes d’un investisseur Immobilier 2020. Pour éviter les impacts démesurés, des astuces existent et permettent de réagir efficacement contre les facteurs susceptibles de modifier la vie des investisseurs.

Premier facteur : Évolution de la fiscalité

En matière de l’évolution de la fiscalité, un paramètre attire plus notre attention. Il s’agit de l’évolution du statut de loueur meublé non professionnel.

Le statut loueur meublé non professionnel

L’investisseur Immobilier 2020 préfère particulièrement le statut de loueur meublé non professionnel à cause de plusieurs raisons.

Ce statut permet d’avoir premièrement un abattement de 50 % sur les loyers perçus. En outre, si vous choisissez le statut de loueur meublé non professionnel aux frais réels, vous pouvez déduire plusieurs charges. Cela vous permet donc de réduire considérablement votre imposition.

Imaginons que vous percevez plus de 23000 euros de recettes par foyer fiscal et ces revenus excèdent les revenus que vous percevez avec par exemple vos salaires ou autres sources de revenus. Dans ces circonstances, vous basculez automatiquement dans le statut de loueur meublé professionnel. Il faut noter que la fiscalité dans ce dernier régime n’est pas comparable à celui du premier régime.

Comment choisir son statut fiscal ?

Je vous recommande d’analyser avec l’aide d’un professionnel le statut le plus avantageux pour votre situation. Cela est important si vous détenez plusieurs biens immobiliers ou si vous projetez d’en obtenir plusieurs. En effet, vous solliciterez le concours d’un expert-comptable afin de lui expliquer dans les détails votre situation.

Ainsi, vous évoquez le nombre de personnes contenu dans votre foyer fiscal. Vous déclarez donc vos enfants, vos revenus, la somme que vous avez perçue au cours de ces dernières années et celle que vous percevrez les prochaines années. Ensuite, vous analyserez et ferez le choix du statut le plus avantageux pour vous. Il peut s’agir de détenir des biens en SCI à l’impôt sur les sociétés. Votre comptable peut vous inviter à créer une SASU ou à mettre en place un système de holding.

Dans ce dernier cas, vous pourrez faire remonter dans le holding les bénéfices que vous faites avec le business. Vous pourrez ensuite acheter des biens immobiliers à travers des sociétés foncières. Il existe donc plusieurs possibilités dont vous pouvez profiter. La fiscalité sera alors différente pour chaque investisseur et le choix doit être opéré avec l’aide d’un expert-comptable.

Généralement pour les simulations, les experts ne vous facturent pas. En faisant recours aux experts, vous comprenez alors mieux le fonctionnement de l’optimisation de la fiscalité. Si vous optimisez votre fiscalité pendant un certain nombre d’années, vous remarquerez donc une grande différence.

Deuxième facteur : Évolution de la réglementation de la location courte durée

L’évolution de la réglementation de la location courte durée entraîne des changements qu’il est nécessaire de connaître et de respecter.

Des changements dans la réglementation

Si vous possédez un bien Immobilier 2020 que vous louez en courte durée dans une zone tendue, vous êtes limité par rapport au nombre de nuitées par an. Cela signifie alors que si vous louez dans une ville de plus de deux cent mille habitants ou dans une ville de plus de cinquante mille habitants, vous êtes limité à 120 nuits par an. Si vous excédez ce nombre, vous serez taxé d’une forte amende. Il en est de même pour les plateformes qui hébergent vos logements.

Par ailleurs, à partir du 1er Janvier 2020, les plateformes (airbnb, booking…) transmettent automatiquement au fisc le nombre de nuitées et les bénéfices que vous avez effectués à travers leurs plateformes.

Quelques recommandations

Je vous invite à ne pas tricher par rapport à la communication de vos données. En réalité, vous risquez de lourdes amendes. Comment pouvez-vous contourner cette règle ?

Il est possible de demander un changement d’usage de votre immobilier en 2020. Cela signifie donc qu’un bien exploité à titre d’habitation peut être transformé en local de meublé de tourisme. Pour atteindre cet objectif, il faut alors préalablement adresser une demande à la mairie. Ensuite, vous recevrez un document avec un numéro d’enregistrement. Ce document vous permettra de faire payer la taxe de séjour aux touristes qui viennent dans vos biens immobiliers.

Je possède des biens immobiliers sur booking. L’année dernière, cette plateforme m’a écrit par email et me fait comprendre que je dois indiquer tous les numéros d’enregistrement de mes biens immobiliers sur la plateforme. Autrement, dans trente jours mes annonces seront supprimées. Les plateformes imposent aussi cette règle car elles risquent de fortes amendes si elles hébergent des biens immobiliers qui ne sont pas autorisés par la mairie.

Il faut donc prendre les renseignements car ils varient en fonction de la ville dans laquelle vous vivez. Vous pourrez peut-être faire trois changements d’usage par foyer fiscal. Toutes les villes possèdent leur politique en la matière. Je vous invite à checker cela.

Pourquoi tenir compte des changements opérés dans la réglementation ?

Vous vous demandez peut-être pourquoi vous devez prendre en compte ce facteur. En effet, lorsque je rencontre certains agents immobiliers ou certains investisseurs, ils estiment que j’aurai 15 % ou 20 % de rentabilité avec uniquement la location courte durée. Cette rentabilité est réelle mais il faut d’abord avoir l’autorisation pour cela. Ainsi, il n’est pas avantageux de baser vos calculs de rentabilité uniquement sur la location courte durée.

Je vous fais remarquer souvent que votre bien immobilier doit s’autofinancer même si vous ne faites pas la location courte durée. Ne tenez pas compte uniquement de la location courte durée pour estimer que le bien immobilier 2020 que vous avez acheté s’autofinance. En fait, si la réglementation change, votre cash-flow risque d’être négatif.

Pour cette raison, je me suis intéressé à des stratégies comme la colocation. J’ai donc mis à jour mon programme « rafler la mise dans l’immobilier ». Dans ce programme, il s’agit d’un module dans lequel j’explique comment cibler des biens immobiliers que vous pourrez louer en colocation. Il est également abordé la manière dont vous pouvez diviser des biens immobiliers. Pour l’étayer, j’ai pris un exemple concret dans lequel je montre concrètement la manière dont vous pouvez procéder.

Troisième facteur : Évolution par rapport aux taux des prêts immobiliers

Les taux de prêts immobiliers sont aujourd’hui extrêmement bas. C’est une bonne nouvelle car cela permet de rembourser le crédit à moindre frais. En revanche, cet état de choses entraîne des conséquences.

Les taux extrêmement bas fixés par la réglementation entraînent des conséquences dans la vie de l’investisseur Immobilier 2020.

1ère conséquence : Augmentation de la capacité d’emprunt

Les personnes qui pouvaient emprunter par exemple 150.000 euros auparavant peuvent désormais emprunter 180.000 euros à cause des taux bas. Ainsi, il y a des acheteurs qui paieront aisément plus cher sur le marché. Pour cela, les vendeurs augmentent les prix. Ce mécanisme fait augmenter les prix de l’Immobilier 2020. Je vous recommande alors de faire attention en ce qui concerne cette baisse de taux.

2ème conséquence : La baisse du prix de l’immobilier face à l’augmentation des taux

Si les taux augmentent, les prix de l’immobilier 2020 peuvent aussi baisser. Pour cette raison, je vous déconseille de faire de l’investissement immobilier de manière spéculative. L’investissement immobilier 2020 ne se fait pas dans le but d’acheter un bien immobilier et de le revendre plus cher dans dix ans. En effet, cela dépend de la conjoncture au niveau du marché.

3ème conséquence : Des contreparties pour l’accord de prêt bancaire

En plus des autres conséquences, le fait d’avoir des taux très bas pourrait influencer votre banquier par rapport à la marge qu’il aurait pu réaliser. Il faut savoir que votre banquier faisait un bon bénéfice lorsqu’il vous accordait des prêts à des taux de 2 %, 3 % ou 4 % ; ce qui n’est plus le cas. Estimons que vous présentez votre dossier à la banque et que cette dernière ne réalise pas de bénéfice sur le prêt immobilier 2020. Dans ce cas, la banque vous demandera des contreparties.

Elle vous demandera par exemple d’ouvrir une assurance-vie, un plan d’épargne-logement, un PEA ou une assurance habitation chez elle. La banque vous demandera ces contreparties afin de « survivre ». En effet, les marges sur les taux immobiliers sont extrêmement bas et ne permettent pas à la banque de réaliser de bénéfice.

Recommandations

Plusieurs investisseurs me contactent en étant un peu frustrés par rapport à ce mode de fonctionnement de la banque. Ils estiment que le banquier a refusé de leur accorder un prêt avec un différé de remboursement sur deux ans sans apport.

Lorsqu’ils se plaignent, je leur demande souvent s’ils ont mis en place des contreparties. Il faut donc aussi faire profiter à la banque de certaines marges sur d’autres opérations. Il est important de faire des contreparties en périodes de taux extrêmement bas. Je vous recommande de faire ces contreparties dans le but de pouvoir les résilier sans frais dans six mois ou dans un an. Pour cela, vous devez bien lire afin de savoir si la banque a mentionné des pénalités en cas de rupture de ces contrats.

Parfois, il faut savoir offrir un peu d’un côté afin de profiter des taux extrêmement bas. Pour mettre en place les conseils contenus dans cet article, je vous propose de respecter un plan d’actions.

Immobilier 2020 : Plan d’actions pour mettre en œuvre les conseils

Un plan d’action s’avère nécessaire pour la mise en œuvre des différents conseils contenus dans le présent article.

Première étape : Prendre rendez-vous avec un expert-comptable

Je vous conseille en premier lieu de prendre un rendez-vous avec un expert-comptable afin qu’il fasse une simulation par rapport à votre situation personnelle. Au cas où vous n’avez pas un expert-comptable, je vous conseille d’en recruter un. Si vous êtes un élève de mon programme sur l’immobilier, vous avez directement accès à mon carnet de contact. Je vous donnerai les coordonnées de mon expert-comptable qui travaille avec moi depuis des années.

Deuxième étape : Demande d’une simulation de capacité d’emprunt

Je vous invite à rencontrer votre banquier pour demander une simulation de votre capacité d’emprunt. C’est donc un rendez-vous qui durera 20 à 30 minutes. Vous rencontrerez le banquier avec vos deux derniers avis d’imposition. Après la simulation, le banquier fera le récapitulatif sur une feuille. Ainsi, il sera mentionné sur cette feuille que vous pouvez emprunter un montant donné sur 15 ans, un autre sur 20 ans ou encore un autre montant sur 25 ans.

Le fait de connaître ces montants vous permettra de cibler vos recherches. Si vous ne pouvez emprunter que cent mille euros, il ne sert à rien de visiter des biens immobiliers qui coûtent 120.000 euros. Il en est de même dans un sens inverse. En outre, le document que vous fournira le banquier lors de la simulation de votre capacité d’emprunt pourra vous servir lors de la négociation.

Estimons par exemple que le vendeur du bien immobilier qui vous intéresse affiche un prix de 110.000 euros et vous ne pourrez qu’emprunter que cent mille euros. Sur la base du document qui prouve vos propos, vous pourrez négocier avec le vendeur. J’ai remarqué lorsque j’étais encore à la banque que nombreux sont ceux qui ne connaissent pas leur capacité d’emprunt. En fait, certaines personnes surestiment leur capacité d’emprunt tandis que d’autres la sous-estiment. Mais je vous encourage à connaître avec précision votre capacité d’emprunt. Cela me paraît très important.

Par ailleurs, il faut chercher à savoir les contreparties que vous devez accorder à la banque pour bénéficier de prêt à taux bas. En discutant avec votre banquier, vous saurez si vous devez faire un apport ou non. Vous serez aussi informé de la possibilité ou non de faire des différés d’emprunt. Cela vous permettra de vous familiariser avec le langage du banquier.

Troisième étape : La maîtrise des conditions pour faire un changement d’usage

Il faut prendre contact avec le service meublé de tourisme soit par appel ou soit en vous rendant sur le site internet de votre mairie. Vous demanderez donc les conditions qu’il faut pour faire un changement d’usage d’un bien à usage d’habitation en un bien à usage meublé de tourisme. Imaginez donc que cette possibilité est limitée à un, deux ou trois biens sur une durée donnée.

C’est alors important d’avoir ces éléments avant de faire votre achat Immobilier 2020. En fait, certaines personnes les découvrent après le compromis. Elles se rendent compte tardivement qu’elles sont limitées ou qu’elles n’ont pas le droit de faire la location courte durée. Cet état de chose influence considérablement la rentabilité. Je vous invite alors à faire ce travail en amont à l’investissement. Informez-vous et soyez réellement prêt avant d’investir. C’est en procédant ainsi que vous aurez des résultats.

Pour en savoir plus

Si vous souhaitez maîtriser davantage les astuces, les techniques et le fonctionnement des concepts en investissement immobilier, je vous propose d’accéder à une heure de formation. Je vous offre cette formation qui vous permettra de savoir comment faire pour investir dans l’Immobilier 2020 étape par étape en partant de zéro. Je vous expliquerai ainsi comment vous pouvez procéder pour trouver une bonne affaire.

Vous maîtriserez grâce à cette formation les différentes techniques pour obtenir un financement. Par ailleurs, vous saurez comment faire pour optimiser votre fiscalité. Pour accéder à cette formation, il suffit de retrouver tous les liens dans la description.

Regardez aussi la vidéo : Immobilier : 3 grands changements pour les propriétaires.