Investir dans un studio neuf pour le louer : vrai ou fausse bonne idée ?

 Une fois validé votre projet d’investir en immobilier dans le neuf, les studios sont souvent les premiers biens qui vont susciter votre intérêt : pour le prix d’achat abordable essentiellement (même si le prix au m² est plus élevé), pour le loyer accessible (donc pour l’assurance de trouver des locataires), pour la fiabilité de la construction (avec les dernières normes environnementales et thermiques), pour les réductions d’impôts (en investissant dans une zone éligible au dispositif PINEL)… 

 Prenez donc le temps d’étudier les avantages et les points à contrôler :

•  Acheter un studio neuf, c’est choisir un effort d’épargne relativement abordable

Les taux d’intérêt étant au plus bas actuellement, l’acquisition d’un studio avec un financement de la totalité du prix vous obligera à un effort d’épargne très accessible (même en choisissant une durée d’emprunt courte, 12 ans par exemple).

En effet, entre le loyer versé par votre locataire et la réduction d’impôt octroyée par l’Administration Fiscale, votre effort d’épargne mensuel se limitera le plus souvent à votre capacité d’épargne, afin de faire face à votre mensualité d’emprunt.

L’intérêt principal réside dans l’équilibre de votre trésorerie, évitant ainsi d’avoir à vous « serrer la ceinture » …

•  Acheter un studio neuf, c’est payer moins de frais de notaire

Si vous souhaitez investir dans un studio neuf, vous allez devoir signer l’acte de vente définitif chez le notaire, ce qui implique le paiement des frais de notaire.

Or, dans le cas d’un logement neuf, ces frais s’élèvent à seulement 3 à 4 %, contre 7 à 8 % dans l'achat d’un logement ancien.

Vous réalisez donc une première économie en payant des frais de notaire réduits.

• Le dispositif Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt

Acheter un studio neuf vous permettra peut-être de profiter d’une réduction d’impôt (pouvant aller jusqu’à un maximum de 63 000 €), au titre du dispositif Pinel. Pour en bénéficier, le studio doit cependant se situer dans une zone dite tendue, à savoir la zone A, A bis ou B1, des secteurs où la demande est supérieure à l’offre des logements, s’expliquant par un essor démographique positif chaque année et par la présence de pôles d’emplois importants.

De plus, pour profiter de cette réduction d’impôt, vous devrez vous engager à mettre votre studio en location durant une durée de minimum 6 ans, prorogeable 3 années de plus pour atteindre 9 ans (avec une réduction d’impôt de 2 % de la valeur d’acquisition), prorogeable à nouveau de 3 années supplémentaires (avec un taux de réduction de vos impôts de 1 % de la valeur d’acquisition pour ces 3 dernières années) pour atteindre la durée maximale de 12 ans.

Enfin, vous devez le louer à un locataire dont les revenus n’excèdent pas certains plafonds, et respecter aussi un plafond de loyer (fonction de la surface de votre logement et de la zone dans laquelle vous investissez), qui est fréquemment inférieur aux loyers du marché « libre ».

•  Vous pourrez peut-être bénéficier d’une exonération de la taxe foncière

Autre intérêt de l’achat d’un studio neuf pour le louer : l’exonération de taxe foncière pour 2 ans.

Cette exonération est cependant soumise à l’acceptation du maire de la commune, et vous devez penser à déclarer la construction du studio dans un délai de 3 mois suivant son achèvement.

• Les garanties d’un studio neuf sécurisent votre investissement

Un studio neuf fait l’objet de plusieurs garanties, ce qui confère une certaine sécurité à votre investissement.

Parmi ces garanties, on retrouve :

·        La garantie de parfait achèvement, qui couvre les éventuels désordres et malfaçons que vous pourriez constater durant la première année suivant l’achèvement du studio neuf,

·        La garantie biennale vous permet d’obtenir la réparation ou le changement de tous les éléments dissociables ou démontables du logement, et court durant 2 ans. Il s’agit par exemple des portes, des radiateurs, des équipements et meubles de cuisine et de salle de bains...,

·        La garantie décennale couvre les désordres qui compromettent la solidité de la construction, tels qu’une fissure importante dans un mur ou un plafond, un problème de fondation, un glissement de terrain, etc. Il s’agit également des désordres qui rendent le studio impropre à sa destination, comme un problème d’étanchéité,

·        La garantie dommage-ouvrage permet d’être remboursé rapidement en cas de vices ou de malfaçons constatés dans le studio neuf, sans devoir attendre que le tribunal statue sur la responsabilité du promoteur.

• Les studios neufs sont des locations recherchées

Acheter un studio neuf pour le louer, c’est s’assurer que les locataires seront nombreux à s’y intéresser, car il n’échappe à personne qu’un bien neuf est généralement plus confortable et n’engendre pas des problèmes d’équipements.

Les locataires savent qu’ils vont occuper un studio bien agencé (pas de m² perdus…), aux dernières normes, sans problème d’isolation, avec des parties communes neuves et entretenues, le tout avec un loyer abordable (inférieur aux loyers en vigueur sur le marché « libre » lorsque vous investissez dans le cadre du dispositif PINEL.

Bref, vous avez toutes les chances de ne pas connaître de vacances locatives (Période ou le logement n'est pas loué).

•  Pensez surtout à l’emplacement du studio

Une fois que votre choix est arrêté sur un logement neuf, il est important de choisir un programme neuf en fonction de son emplacement.

Un studio est généralement occupé par un étudiant ou un jeune actif.

Cela signifie qu’il va essentiellement abriter des profils jeunes, des personnes qui ne sont pas toujours véhiculées (voire très rarement dans les grandes villes) et qui ont généralement besoin de se situer à proximité des commodités, des transports (bus/tramway/métro à proximité immédiate de la résidence impérativement), des commerces, des bars, des écoles, des entreprises…

Dans les grandes villes, faute de terrains constructibles en centre-ville, les programmes neufs se situent généralement dans des secteurs un peu excentrés, et donc très rarement en centre-ville, d’où l’importance de la présence d’arrêt de bus/tramway/métro à moins de 200 mètres de la résidence choisie.

Pensez donc à prendre ce paramètre en compte avant d’acheter un studio neuf.

 Alors ? Votre décision est prise ? Votre choix est fait ? Votre achat s’est donc concrétisé !

Voilà donc votre appartement tout neuf qui va vous être livré très prochainement !

Et la suite s’annonce plutôt bien, le studio, selon une étude récente du site Seloger.com, est la typologie idéale d’appartement pour louer au plus vite !

Votre choix était donc judicieux : le studio reste toujours une valeur sûre de l’investissement locatif, mais les délais de location varient beaucoup en fonction des villes.

Dans la catégorie des biens immobiliers qui se louent rapidement, le studio décroche donc la première place du classement. S’il faut compter 41 jours en moyenne (pour les 50 plus grandes villes de France) pour lui trouver un locataire, ce délai passe à 45 jours pour un deux-pièces (toujours en moyenne pour les 50 plus grandes villes de France) et s’allonge jusqu’à 52 jours pour les cinq-pièces et plus.

Première surprise de cette étude : ce n’est pas à Paris que les studios partent le plus vite : la capitale, où il faut compter environ 19 jours, est désormais devancée par deux grandes agglomérations étudiantes : Bordeaux (17 jours) et Rennes où le propriétaire ne patiente que 12 jours pour (re)trouver un locataire.

Ces deux villes de l’ouest sont d’ailleurs quasi systématiquement classées dans le top 5 des villes où les logements se louent le plus facilement. Le marché locatif y est dynamique, quelle que soit la taille du logement proposé.

 Véritable Mecque de l’investissement locatif, Rennes s’appuie sur ses quelque 70 000 étudiants (qui sont autant de locataires potentiels !) pour afficher les délais de location les plus bas du marché. Jugez plutôt : dans la capitale bretonne, louer un studio ne prend que 12 jours ! 

La deuxième place de notre classement est occupée par Bordeaux. Découragés par des prix trop élevés (plus de 4 350 €/m²), de plus en plus de candidats-acquéreurs changent leur fusil d’épaule et optent pour de la location. Ce choix est d’autant plus intéressant que dans la Belle Endormie, au cours des dernières années, les loyers ont progressé bien moins vite que les prix d’acquisition de l’immobilier. Rien d’étonnant, donc, à ce qu’il ne prenne qu’un peu plus de deux semaines (17 jours) à un propriétaire bordelais pour louer son studio.

À Paris et à Lyon, les délais de (re)location sont également serrés. Dans ces deux villes, une petite superficie se loue en 19 jours environ.

À l’inverse, en termes de vacance locative, les studios situés à Saint-Étienne ont plutôt tendance à jouer les prolongations car un propriétaire stéphanois devra patienter pendant 111 jours avant de trouver un locataire…

Top 5 des villes où les studios se louent rapidement

Ville Délais de location

Rennes 12 jours

Bordeaux 17 jours

Paris 19 jours

Nantes 19 jours

Lyon 21 jours

Attention !

Un studio se loue jusqu’à dix fois plus vite s’il est situé à Paris (12 jours) que s’il se trouve à Saint-Étienne (111 jours).