Investissement Locatif : Est-il vraiment possible de gagner de l’argent ? Chapitre 1 : ROI et Cape Rate
INTRODUCTION
L'investissement immobilier peut être difficile avec tous les nouveaux concepts et mesures immobilières impliqués. C’est un défi majeur pour la plupart des investisseurs immobiliers débutants d’arriver à évaluer la performance et la rentabilité des investissements immobiliers existants ou potentiels. Alors, comment résoudre ce problème ?
Voici le rôle de l'analyse des certains indicateurs financiers.
Dans cet article, nous parlerons de deux précieux outils d'analyse des investissements: Cape Rate et ROI.
Quelle est la différence entre les deux mesures et comment devez-vous les utiliser pour prendre de meilleures décisions d’investissement ?
Le Cape Rate et le ROI sont des outils importants qui sont fréquemment utilisés pour évaluer la rentabilité des immeubles locatifs et le potentiel de revenu. Le Cape Rate ou Taux de Capitalisation (en français) par rapport au ROI (retour sur investissement) est souvent mal compris et parfois mal utilisé, même par des investisseurs immobiliers experts.
ROI: Concept et comment le calculer ?
Le ROI est un outil d'investissement immobilier qui mesure le retour sur investissement par rapport au montant de l’investissement initial (ou apport personnel). Pour le calculer, il est important de comprendre les termes suivants.
Net Operating Income ou Bénéfice net d'exploitation (NOI) : il s’agit du revenu annuel généré par un immeuble locatif déduction faites des dépenses d'exploitation. Notez que le bénéfice net d'exploitation n'inclut pas les frais de financement, notamment les mensualités d’emprunt bancaire.
Exemple : Un immeuble locatif est loué pour 1 000 € par mois avec des frais d'entretien annuels de 500 €. Sans tenir compte des coûts d'acquisition, des commissions de courtage et des éventuels coûts d'inoccupation, le résultat opérationnel net est calculé comme suit :
NOI = ((12 X 1000 €))- (500 €)) = 11 500 €
Cash Flow : il s'agit du montant des bénéfices (Loyer annuel) après déduction des mensualités d’emprunt bancaire du bénéfice net d'exploitation. Maintenant que vous connaissez la différence entre le NOI et Cash Flow, le retour sur investissement (ROI) est simplement calculé en divisant les Cash Flow par l'investissement initial.
ROI = Cash Flow / Investissement Initial ou Apport Personnel
Exemple :
· Prix du bien : 200 000 €
· Apport personnel : 20% X 200 000 € = 40 000 €
· Paiement Emprunt Bancaire sur un prêt sur 25 ans avec un taux d’intérêt à 5% : environ 12 000 € / an
· Loyer mensuel : 2 000 €
· Charges Mensuelles: 200 €
NOI: (12 x 2000 €) – (12 x 200 €) = 21 600 €
Cash Flow: 21 600 – 12 000 = 9 600 €
ROI: 9 600 / 40 000 = 0.24 ou 24%
Qu'est-ce qu'un bon ROI ?
Lorsqu'il s'agit de répondre à cette question, différents investisseurs immobiliers et experts vous donneront des réponses différentes, car tout dépend des préférences des investisseurs, du type d'immeuble de placement et, bien sûr, de l'emplacement de l'immeuble locatif. Alors que certains investisseurs seront satisfaits d'un ROI de 6%, d'autres n'accepteraient pas moins de 20%. En moyenne, on peut dire qu'un ROI de 15% est un bon investissement immobilier.
Notez que si vous ne réalisez pas d’apport personnel, nous ne pouvons pas parler de ROI, car il n’y a pas d’investissement.
Le Cap Rate
Le Cape Rate est un autre outil d'investissement immobilier très important utilisé pour déterminer le rendement potentiel d'un investissement en fonction de la valeur de marché de la propriété. La principale différence entre le Cape Rate et le ROI est que les paiements hypothécaires ne sont pas inclus dans le calcul du Cape Rate.
La formule ressemblerait à ceci :
Cap rate = NOI/ Prix du bien
En utilisant le même exemple que ci-dessus :
Cap Rate = 21 600 / 200 000 = 0,108 ou 10,8%
Étant donné que le calcul du Cape Rate mesure le taux de rendement d'un investissement quelle que soit la méthode de financement, il est généralement à privilégier lors de la comparaison des performances de différents investissements immobiliers.
Son utilisation ne se limite pas à mesurer la performance d'un investissement immobilier.
Le Cape Rate est également utilisé pour évaluer les caractéristiques du bien afin de donner aux investisseurs une idée de la valeur de la propriété et le niveau de risque associé à un immeuble de placement. En théorie, plus le Cape Rate est élevé, plus le niveau de risque est élevé.
Mais qu'est-ce qu'un bon Cape Rate ?
Encore une fois, cette question est subjective car le Cape Rate varie en fonction du type d'actif et du marché immobilier. Bien qu'il n'y ait pas de réponse unanime à cette question, nous conseillons de rechercher des Capes Rates autour de 10%. Bien sûr, à Paris, il est extrêmement difficile de trouver ce type de rendement. Un bon Cape Rate à Paris par exemple, serait autour de 6%, mais ça n’est certainement pas suffisant pour réaliser un investissement locatif rentable.
Cap Rate vs ROI: Quelle est la différence?
En regardant les deux concepts, leurs calculs correspondent à une étape cruciale de l'analyse du retour sur investissement, mais lequel est le plus fiable lorsqu'il s'agit d'évaluer les opportunités d'investissement potentielles ?
La réponse est le Cape Rate, et je vous montrerai pourquoi :
- Le Cape rate reflète la véritable rentabilité d'un bien locatif sans tenir compte du mode de financement. Par conséquent, cet outil nous montre la valeur de la propriété par rapport aux revenus locatifs qu'elle génère.
- Pour les propriétés financées au moins en partie par apport personnel, le calcul du ROI peut varier par acheteur car il dépend des conditions de financement. Ainsi, pour un même immeuble de placement, il peut y avoir différents ROI.
Ainsi, nous pouvons conclure que le ROI a plus à voir avec l'investisseur et comment il l'affecte, tandis que le Cape Rate est plus lié à l'immeuble de placement lui-même et à la qualité ou à la mauvaise performance.
Enfin, si nous faisions un mix de ces outils, nous nous approcherions d’autres indicateurs très importants tels que :
- Rentabilité Brute
- Rentabilité Net
- Rentabilité Net-Net
En effet, ces indicateurs prennent en compte les charges existantes, qui peuvent jouer un rôle fondamental dans la rentabilité et le succès d’un projet d’investissement. C’est ce que je détaillerai dans un prochain article dédié à l’investissement locatif.
CONCLUSION
Bien qu'il ne soit pas encore possible de répondre à la question initial posée dans cet article, ces deux outils présentés, ce sont de bonnes approximations ou références pour comprendre mieux et de façon introductive les facteurs basiques impliqués et à prendre en compte au moment d'envisager de réaliser un investissement locatif. Cependant ils ne sont pas suffisants pour maîtriser de manière correcte et totale ces types de transactions.
Evidemment il existe d'autres facteurs aussi importants et décisifs de nature fiscale, légale, économique et immobilière à considérer et que nous aurons l'opportunité de connaître à travers cette série d'articles.