INVESTISSEMENT LOCATIF ?

L'investissement locatif, oui mais.... L’investissement locatif fait régulièrement la une de toutes les tribunes immobilières. Décliné sous toutes ses formes, il est souvent présenté comme la solution à tous les maux, capable de répondre à tous les besoins d’investisseurs à la recherche du Graal, permettant de toucher une forte rente, constituer du patrimoine, et optimiser la fiscalité d’un seul coup de baguette magique. Et s’il y avait un mais… Haydée HENDERYCKX, forte de son expérience dans le domaine, nous délivre son analyse. Comment s'y retrouver dans cette profusion d'offres, d'articles, de communications sur le sujet ! Certes l'investissement locatif est, sans aucun doute, et en particulier en ce moment et plus que jamais, une valeur refuge par excellence. D'où cette multiplicité d'informations sur le sujet. Mais, comme tout type d'investissement et d'achat, ce n'est pas sans risque. J'ai pour ma part lu énormément de publications sur la question et, pourtant moi-même experte dans ce secteur depuis une vingtaine d'années, j'ai été très impressionnée par des offres ou des "méthodes" qui semblaient incroyables, sur le papier...

LES CRITÉRES INDISPENSABLES

Un expert en immobilier vous dira toujours qu'il y a trois choses importantes dans l'investissement immobilier : 1. l'emplacement, 2. l'emplacement et 3... l'emplacement ! Et ça reste une valeur sûre ! Donc comment appréhender l'investissement locatif, qui doit être, par définition, rentable ? Comment définir un bon investissement locatif ? Il y a plusieurs critères, indispensables, à étudier. Dans cet article nous nous arrêterons sur l'un d'eux : la rentabilité. 

LA RENTABILITÉ

Pour la calculer, c'est très simple, il s'agit d'un ratio : loyer/montant investi. Donc plus mon loyer est élevé par rapport à mon investissement, plus ma rentabilité est intéressante. Mais attention aux rentabilités trop élevées. Attention à ces prétendus "cash flow" positifs, la grande mode en ce moment. Pourquoi ? Car dans certains cas une rentabilité qui dépasse les 7/8% s'explique, en effet. 

Exemple : un investissement dans le secteur touristique à Cannes. S'agissant de location saisonnière, en résidence gérée ou non, le prix d'une semaine de location équivaut généralement à un mois de location classique. Un mois comportant 4 semaines, je vous laisse faire vos calculs... Et même si la commission de votre gestionnaire est de l'ordre de 20 à 30%, que votre bien n'est pas loué 100% du temps ou encore que vous vous réserviez des créneaux pour vos propres séjours dans votre appartement ou maison, votre retour sur investissement reste 60 à 80% plus élevé que dans du locatif classique. J'ai pris l'exemple de Cannes car lorsque la saison touristique est passée, arrive celle des congrès, et votre bien peut potentiellement être loué 365 jours par an, au prix fort. 

MAIS

Cet exemple est une "niche" et même concernant Cannes, il faut donc acheter "peu cher", à loyer égal, pour augmenter sa rentabilité. Le secret est donc de sélectionner les adresses où les prix/m2 sont contenus en termes d'immobilier, mais permettant de dégager des loyers importants ! Seul un professionnel, expert en immobilier locatif et implanté sur le secteur, pourra vous aider à trouver ces "perles rares". Mais trop souvent, un ratio important, une apparente forte rentabilité cachent en réalité un très mauvais investissement. Pourquoi? Je reprends mon explication du début : forte rentabilité égale loyer élevé contre investissement plus bas. 

LE RATIO LOYER/INVESTISSEMENT

A part notre exemple de Cannes, comment dégager un ratio loyer/investissement important ? Lorsque le bien immobilier est vendu à un prix anormalement bas ou que le loyer annoncé est anormalement haut ! Là encore, dans des cas très exceptionnels, on peut se trouver dans un cas où une succession se passe mal, ou un propriétaire doit vendre rapidement pour rembourser des dettes. Mais ça reste vraiment très rare (et votre expert immobilier, sérieux, sera en mesure de vous dénicher ces informations, quand elles existent). Dans la plupart des cas, malheureusement, lorsqu'un bien est proposé à un prix bas avec promesse de loyer élevé, soit le bien est dans un quartier ou ville où personne ne veut investir, soit un projet, connu du vendeur, fera rapidement baisser la valeur du bien (à cause des nuisances engendrées). Attention aussi aux "villes dortoirs" où énormément d'immeubles ont vu le jour pour répondre à un afflux inhabituel de nouveaux arrivants, créant une concurrence déséquilibrée, et des biens invendables à terme. 

LA COLOCATION, UNE SUPER IDÉE ?

Enfin, une tendance actuelle, est de mettre en avant la colocation. Super idée! On loue alors des chambres, et non un appartement entier (à la mode londonienne). Mais attention, pour ne pas se transformer en "marchands de sommeil", les espaces de vie doivent être respectés, l'appartement doit donc être très spacieux (mais l'investissement immobilier correspond à un prix/m2...) et plusieurs personnes dans un même lieu, ça crée souvent des nuisances et les biens se dégradent plus vite. A étudier avec prudence. 

Dans notre prochain article nous ferons un focus sur le prêt immobilier : le nerf de la guerre en matière d'investissement immobilier. Là aussi, le recours à un courtier peut s'avérer indispensable pour optimiser son investissement. 

Haydée Henderyckx haydee@riviera-boulevard.com