La diversification dans l’investissement immobilier

Le belge est réputé pour avoir une brique dans le ventre. Qu’est-ce que cela signifie vraiment ? Cela tient probablement du fait que c’est en Belgique que l’on rencontre le plus grand nombre de personnes propriétaires de leur propre habitation, alors que dans les pays limitrophes on rencontre un pourcentage plus important de locataires. Mais même si cette proportion de locataires est plus faible en Belgique, il faut toujours un propriétaire « derrière » le bien. Et ce propriétaire investisseur, c’est peut-être vous.

Acheter ou louer ?

On invite souvent les gens à investir dans l’immobilier car cela est réputé comme étant une valeur « refuge » et « stable ». En effet la fiscalité autour de l’investissement immobilier est relativement attrayante en Belgique et ce malgré des frais d’acquisition généralement plus importants que dans les pays voisins.

De plus, le bien immobilier prend généralement de la valeur avec le temps, et lorsqu’il est mis en location, il génère un revenu complémentaire. Nous avons donc un double rendement qui s’opère. Financer partiellement l’acquisition par un crédit peut permettre de créer un effet de levier supplémentaire.

Dans quel type de bien dois-je investir ? Existe-t-il un meilleur « produit » ?

Chacun ira de son avis sur le sujet, nous pourrions dire que toutes les solutions sont bonnes à partir du moment où l’on prend le temps de mesurer les + et les – et à condition que le projet corresponde à nos ambitions. En effet, certains vont investir pour avoir un rendement locatif car ils désirent dégager du cash-flow de manière mensuelle.

D’autres vont investir afin d’aller chercher de la plus-value à long terme, en misant sur la croissance de la valeur immobilière.

Un investisseur pourra, en plus d’investir un capital de départ, être prêt à investir du temps dans la gestion du bien ou dans sa rénovation alors qu’un autre désirera tout déléguer et ne s’occuper de rien.

Investir dans un bien d’habitation ou dans un bien commercial ?

La fiscalité des deux opérations n’est pas la même… Dans le cadre d’un investissement en personne physique dans un bien d’habitation , généralement vous ne serez pas imposé sur les revenus locatifs. En revanche, si vous mettez un bien commercial en location, vous serez imposé sur le revenu locatif généré. Ce qui veut dire que souvent il vous sera conseillé de le faire au travers d’une personne morale.

Il faut également se rappeler qu’un bien commercial ne se revend pas aussi « facilement » que pourrait se revendre un appartement. En effet, le public qui cherchera à acquérir une surface commerciale est plus restreint que celui qui cherche à accueillir un logement et ce, généralement à cause du coût et de l’usage possible.

Le bien commercial présente cependant 2 avantages non négligeables :

1. Le précompte immobilier est à charge du locataire et non du propriétaire

2. Les biens commerciaux sont souvent loués dans un état « brut » et à charge du locataire de faire l’aménagement en fonction de l’activité qu’il a prévu d’y faire.

Dans une maison ou dans un appartement ?

À cette question, à nouveau, il n’y a pas de réponse toute faite mais voici la réflexion à se faire : quel est le revenu locatif que va me générer ce bien ?

Généralement plus l’entité sera petite plus le rendement locatif sera intéressant. Ce n’est pas parce que le nombre de chambres dans un bien double, que le prix du loyer doublera aussi… Mais attention : une plus petite entité demandera également plus de gestion et l’usure du bien pourrait être plus rapide. N’oubliez pas dans votre réflexion l’impact d’un vide locatif à un moment donné Comment allez-vous pouvoir « survivre » si votre locataire s’avère être défaillant ? Quel est l’impact du revenu locatif dans votre capacité de remboursement ? Un appartement loué 700€ ou une maison mise en location à 1.750€…

L’avantage de la maison est qu’il n’y a pas de grosses dépenses en sus pour le locataire en dehors du loyer. En tant que propriétaire vous avez juste à charge l’assurance du bâtiment.

En revanche, lorsque vous investissez dans un appartement, il y a les charges de copropriété (même si celles-ci sont en grande partie reportées chez le locataire). Cela aura un impact indirect sur le montant du loyer.

Quelle localisation choisir ? Sint-Martens-Latem ou Saint-Josse-ten-Noode ?

Il vous faut mesurer 2 éléments dans ce choix :

1. Qui va gérer la location du bien ? Allez-vous demander à un tiers de faire cela ou allez-vous le faire vous-même… Si vous optez pour la deuxième idée, pensez au fait que vous serez régulièrement mis à contribution pour une intervention dans le bien, est-il alors judicieux d’investir à Arlon alors que vous vivez à Bruxelles ? Et est-ce que vous connaissez des corps de métier dans la région qui pourront m’aider lorsqu’il faudra réparer une chaudière ou changer un robinet?

2. Quel type de plus-value recherchez-vous ? Le prix d’un loyer n’est pas le même d’une commune à l’autre, mais n’est pas toujours proportionnel pour autant à la valeur du bien. Certaines zones géographiques garantissent une plus-value immobilière plus régulière que d’autres. Renseignez-vous bien avant de faire votre choix.

Faire de la location meublée ou pas ?

Depuis quelques mois, années,… plusieurs phénomènes prennent place dans le milieu des biens mis en location. Il s’agit de la co-location, mettre son bien en Airbnb etc… Alors oui, c’est certain, le loyer demandé sera généralement alors plus conséquent, mais cela incombe également des frais différents : charges comprises ? bien meublé ? taxation des revenus ? usure du bien ?

Achat neuf ou bien existant à (éventuellement) rénover ?

Acheter un bien neuf offre l’avantage d’avoir un bien au goût du jour, de s’assurer d’être en règle vis-à-vis des nouvelles normes énergétiques et de maîtriser les coûts d’usage, en bref : de s’assurer de ne pas avoir de mauvaises surprises pendant un long moment. Mais en contrepartie, le prix d’achat d’un bien neuf est généralement plus important, et il faut tenir compte de la TVA en sus (21%) alors que lors de l’achat d’un bien de gré à gré, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5% du prix d’achat

En personne physique ou en personne morale ?

Indépendants : quelles sont les solutions de financement pour votre maison de vacances ?

Vous êtes indépendant en personne physique ou en société et avez déjà constitué un contrat d’assurance EIP (engagement individuel de pension) ou un contrat PLCI (pension libre complémentaire pour indépendants) afin de vous constituer une pension complémentaire ?

Ce contrat peut vous servir ! Vous pouvez, en effet, financer l’achat de votre résidence secondaire dans l’environnement économique européen via un crédit à terme fixe (paiement uniquement des intérêts mensuellement) et reconstituer le capital à rembourser au terme grâce à votre contrat PLCI ou EIP.

Salariés : quelles sont les solutions de financement pour votre résidence secondaire ?

Vous êtes salarié et vous disposez d’un contrat d’assurance de groupe pension souscrit par votre employeur ? Si les conditions générales l’autorisent, vous pouvez également l’utiliser pour reconstituer le capital d’un crédit à terme fixe

Les éléments dont vous devez tenir compte seront :

- La fiscalité des revenus générés

- La fréquence des investissements immobiliers et la durée pendant laquelle vous désirez conserver votre/vos investissement(s) immobilier(s)

- La planification successorale éventuelle à prévoir

Conclusion

En résumé quel que soit le type d’investissement immobilier, devenir propriétaire est un choix judicieux qui peut vraiment vous apporter du rendement mais soyez certain qu’il y aura toujours un voisin qui aura fait une meilleure affaire. Si vous êtes plus gagnant sur un point, vous l’êtes probablement moins sur un autre.

Faites votre calcul global et à long terme. Identifiez vos attentes, vos ambitions et faites le choix qui vous correspond le mieux, ce sera toujours le bon !

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