La garantie vices cachés

La garantie des vices cachés est une notion importante dans le domaine de la vente immobilière. Elle vise à protéger les acheteurs contre les défauts non apparents d'un bien immobilier.

Définition de la garantie des vices cachés :

La garantie des vices cachés est une garantie légale qui impose au vendeur de tout bien immobilier de garantir l'acheteur contre les défauts cachés du bien vendu. Elle est réglementée par l'article 1641 du Code civil, qui stipule que "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus." Les vices cachés peuvent être de nature très diverses, comme des défauts de construction, des infiltrations d'eau, des problèmes d'humidité, des défauts de plomberie ou de chauffage, etc.

Mise en œuvre de la garantie des vices cachés :

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose que l'acheteur ait découvert un vice caché dans le bien immobilier qu'il a acheté. Pour ce faire, l'acheteur doit agir dans un délai raisonnable après la découverte du vice caché, en informant le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur est alors tenu de réagir rapidement en proposant une solution à l'amiable avec l'acheteur. Si aucune solution amiable n'est trouvée, l'acheteur peut saisir la justice pour faire valoir ses droits. Il convient de noter que la garantie des vices cachés ne s'applique que si le vice caché était présent avant la vente et si le vendeur en avait connaissance. Si le vice caché a été créé après la vente, la garantie des vices cachés ne s'applique pas.

Durée de la garantie des vices cachés :

La durée de la garantie des vices cachés est de deux ans à compter de la vente du bien immobilier. Cette durée peut être réduite si le vendeur a informé l'acheteur des défauts cachés du bien vendu. En cas de mise en œuvre de la garantie des vices cachés, l'acheteur peut obtenir la résolution de la vente ou une réduction du prix de vente. Le vendeur peut également être tenu de verser des dommages et intérêts à l'acheteur.

Conclusion :

La garantie des vices cachés est une protection importante pour les acheteurs de biens immobiliers. Elle permet de garantir que les acheteurs ne seront pas victimes de vices cachés qui pourraient rendre leur bien immobilier inutilisable ou entraîner des coûts élevés pour les réparer. Les vendeurs, quant à eux, sont tenus d'informer les acheteurs de tous les défauts connus du bien vendu afin d'éviter toute poursuite liée à la garantie des vices cachés.

Un exemple récent (cour de cassation 3 février 2023) d'une affaire de garantie pour vices cachés dans le cadre d'une transaction immobilière. En 2016, un appartement avait été vendu dans une copropriété, mais en 2017, la préfecture avait engagé une procédure de péril en raison de la présence d'insectes xylophages ayant provoqué des désordres sur les planchers. L'acquéreur de l'appartement avait alors assigné son vendeur pour obtenir une réduction du prix sur le fondement de la garantie des vices cachés, et le vendeur avait appelé en garantie le syndicat des copropriétaires. La cour d'appel avait rejeté la demande de l'acquéreur au motif que celui-ci ayant accepté que le syndicat remette le bien en l'état, le vice avait disparu. Cet arrêt a été cassé, car en application des articles 1641 et 1644 du code civil, l'acquéreur peut accepter que le vendeur procède à la remise en état du bien, mais il conserve la faculté de demander au vendeur une diminution du prix si la réparation est effectuée par un tiers, comme ici par le syndicat des copropriétaires