La SCI : Comment ? Pourquoi ? Quel intérêt ? ...

La SCI (Société Civile Immobilière) est le principal outil patrimonial pour les investisseurs fonciers, que ce soit dans la gestion quotidienne du patrimoine que dans une optique successorale.

La SCI est une société composée d’au moins 2 associés, n’exerçant aucune activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et qui a vocation à acquérir et gérer des biens immobiliers 

Vie de la société

Le Gérant peut-être un associé ou un tiers. Nommé dans les statuts ou par une décision des associés à la majorité, il est révocable avec la même majorité. Il détient des pouvoirs définis dans les statuts, engage la société à l’égard des tiers par tout acte entrant dans l’objet social (à noter que la limitation statutaires des pouvoirs n’est pas opposable aux tiers).

Les Associés sont quant à eux responsables des dettes sociales au prorata de leur participation, pour un montant non limité au capital social souscrit, sur leurs biens propres.

Tout au long de la vie de la société, des assemblées générale doivent être convoquées :

• AG Obligatoire : approbation de la gestion, validation des comptes sociaux et répartition du résultat (réserve, distribution, investissement, …)
• AG Exceptionnelle : modification du capital, révocation du gérant, … (autres en fonction des clauses statutaires)

Fiscalité

La SCI est une société dite translucide, c’est-à-dire que le résultat est par principe soumis à l’impôt sur le revenu, au barème progressif, entre les mains des associés, au prorata de leur participation.

Toutefois il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés au taux de 15% dans la limite de 38 120 € de résultat net imposable, 33,(1/3)% au-delà. Cette option est irrévocable, il est donc nécessaire de réaliser une étude sur l’opportunité d’une telle option, que ce soit à la constitution de la société ou en cours de vie sociale. A noter enfin qu’en cas d’option pour l’IS, les associés ne seront imposés qu’en cas de distribution.

Concernant les revenus locatifs

à l'impôt sur le revenu

• Détermination du résultat de la société par application des règles afférentes aux revenus fonciers
• Déclaration du résultat par la société (n°2072) indiquant le prorata de chacun des associés
• Déclaration des revenus fonciers par chaque associé dans ses revenus (n°2044) au prorata de leur quote-part, imposée au barème progressif et aux prélèvements sociaux

à l'impôt sur les sociétés

• Détermination du résultat de la société par application des règles BIC (incluant l’amortissement du ou des immeubles inscrits à l’actif social)
• Déclaration du résultat par la société et paiement de l’IS par celle-ci
• En cas de distribution du résultat net (IS acquitté déduit), imposition du dividende abattu de 40% entre les mains des associés au barème progressif et aux prélèvements sociaux

Petit point sur l’option pour l’Impôt sur les Sociétés

Avantages de l’Option IS :

• Taux d’imposition réduit : 15% jusqu’à 38 120 € de résultat net, et 33,33% au-delà
• Imposition personnelle contrôlée : imposition des associés qu’en cas de distribution de dividende décidée par eux
• Amortissement des actifs sociaux : en plus des charges foncières, il est tenu compte d’un amortissement des immeubles sur une durée moyenne de 30 ans créant une charge complémentaire

Inconvénient de l’Option IS :

• Plus-value en cas de cession de l’immeuble : la PV est égale à la différence entre le prix de cession et la VNC (valeur d’acquisition – amortissements pratiqués) sans abattement pour durée de détention, imposée au taux de l’IS

Vous possédez déjà des parts de SCI ou souhaiter investir dans l’immobilier :

Pourquoi constituer une SCI ? Pourquoi opter à l’IS ? Comment utiliser la SCI pour préparer sa succession ? Comment être exonéré de toute imposition en étant rentier ?

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