L’AFRIQUE EN PLEINE CROISSANCE ECONOMIQUE : DECOUVREZ COMMENT LA CLASSE MOYENNE REDESSINE NOS VILLES !
FIENI Antonin YAO
Blog. L'Afrique est le dernier Continent à s'urbaniser. Utilisons l'urbanisation comme un levier pour la création d'emplois de masse et le développement durable . Et Chef de Section Développement Commercial chez BNETD.
Dans le dernier rapport « Africa Wealth Report 2023 », du cabinet de conseil Henley & Partners, une société spécialisée dans l’intelligence patrimoniale, l’Afrique compte en 2022, 138 000 millionnaires. Parmi eux, 328 multimillionnaires (avec un patrimoine de 100 millions de dollars ou plus) et 23 milliardaires en dollars, répartis sur tout le continent. Leur richesse cumulée s’élève à 2 400 milliards de dollars soit un peu plus que le PIB de la Russie en 2022, selon les chiffres de la Banque mondiale. Par ailleurs, le rapport prévoit que la population des millionnaires en Afrique devrait enregistrer une hausse de 42 % au cours des dix prochaines années, atteignant environ 195 000 individus d’ici 2032.
Bien que l'Afrique regorge d'établissements d'enseignement supérieur, avec plus de 270 universités rien qu'au Nigeria, les universités étrangères continuent d’attirer et de former une part substantielle d’individus africains fortunés, en particulier dans les tranches de richesse les plus élevées. Ainsi, plus de 30 % des millionnaires africains ont terminé leurs études dans seulement deux pays : le Royaume-Uni et les États-Unis. La plupart ont obtenu des diplômes d'études supérieures tels que des MBA et sont ensuite retournés en Afrique où ils ont fait fortune. 7 % ont étudié à l’Université du Cap, classée comme la meilleure université d’Afrique, 5 % à l’Université d’Oxford au Royaume-Uni, et 4 % sont diplômés de l’Université Harvard aux États-Unis. Africa Wealth Report 2023, Henley & Partners, March 2023
« On appelle gentrification le processus par lequel des ménages à revenu élevé remplacent un nombre significatif d’habitants aux revenus modestes d’un quartier, modifiant ainsi la quintessence et l’ambiance de ce dernier. » Brookings Institution
👍DEUX DECENNIES DE CROISSANCE ECONOMIQUE SANS CREATION D’EMPLOI ET MONTEE EN PUISSANCE DU PHENOMENE DE LA GENTRIFICATION
L’Afrique a connu une croissance économique rapide et soutenue au cours des deux dernières décennies, mais cette croissance n’a pas été favorable à l’emploi. Elle est principalement alimentée par le secteur des ressources naturelles (Pétrole et gaz, Mines et minéraux y compris les minerais critiques et stratégiquement en plein ressort, des produits agricoles non transformés, des télécommunications (opérateurs de téléphones mobiles, technologies de l'information (TI), infrastructures de télécommunications, etc.) et dans une faible mesure, dans certaines industries, notamment les industries agroalimentaires. A l’évidence ces secteurs ne sont pas des secteurs à forte productivité, ni des secteurs pourvoyeurs d’emplois de masse. En effet, malgré la qualité et le niveau de croissance économique actuelle, la Banque Africaine de Développement (BAD) estime que, à moins que des mesures plus énergiques ne soient prises dès maintenant, 100 millions de jeunes Africains seront au chômage en 2030. Les expériences de développement de la Chine (usine du monde), de la Corée du Sud, etc., montrent que seule, l’accélération de la croissance tirée par un secteur manufacturier dynamique peut créer plus d’emplois que la croissance tirée par tout autre secteur.
Or, le développement et la productivité des entreprises, et donc leur croissance, sont façonnées par quatre facteurs interdépendants, souvent déterminés par des choix politiques. La première, et peut-être la plus déterminante, consiste à bien maîtriser les conditions indispensables de bases, qui sont, le développement des infrastructures (d’énergie, de transports, de TIC, etc.), de capital humain (compétences) et d’institutions publiques fonctionnelles. Le deuxième est le type de marché que les entreprises ciblent pour vendre leurs produits. Troisièmement, la formation de grappes industrielles ou la création de zones industrielles et quatrièmement, la capacité à attirer des investissements directs étrangers.
Les grandes métropoles africaines, reliées au reste du monde par des ports et aéroports internationaux, sont là où a lieu l’essentielle de cette croissance économique. Elles génèrent en moyenne 60% du PIB national et un pourcentage similaire d’emplois formels. Cette situation crée un environnement propice à la compétitivité de ces grandes villes africaines, renforçant leur attractivité pour les investisseurs nationaux et étrangers, les employeurs, les talents et les touristes.
Aussi, assite-t-on dans ces villes, l’émergence d’une classe moyenne en constant développement, attirée par les opportunités d’emplois hautement qualifiés et/ou par les opportunités d’investissements urbains. Si elle ne représente qu’environ 20% de la population urbaine en âges de travailler (taux de bancarisation), les 80% restant étant absorbées par les emplois du secteur informel ou au chômage, elle a considérablement influencé la demande et les habitudes de consommation.
Dans le secteur de l’habitation, l'accession à la propriété et la demande de logements modernes augmentent, avec un intérêt croissant pour des infrastructures résidentielles de qualité, la sécurité et les commodités. L’étalement urbain et la pression foncière s’accentuent, car, avec un pouvoir d'achat plus élevé les ménages de cette classe peuvent s’offrir plusieurs véhicules individuels. Une hausse généralisée des prix des loyers s’observe dans presque tous les quartiers y compris les quartiers populaires, etc.
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👍CLASSES MOYENNES, PRODUCTION DES PERIPHERIES, DEVELOPPEMENT D’ENCLAVES RESIDENTIELLES ET CREATION DE VILLES NOUVELLES
A la suite de la crise économique des années 1980 la plupart des Etats africains se sont désengagé du processus de production de logements et de terrains urbains, ont libéralisé le secteur et passé le relai au secteur privé. Ils se cantonnent depuis à stimuler l’initiative privée et à moderniser les mécanismes de financement du secteur de l’habitat. Dès lors, le marché immobilier connaît l’apparition de plusieurs promoteurs nationaux et internationaux qui interviennent presqu’exclusivement dans les grandes métropoles, poumons économiques de leur pays, et qui subissent une forte pression démographique. Cette forte croissance de population induit à son tour, une demande régulièrement en hausse de logements et de terrains urbains à bâtir. L’offre de logements résidentiels est donc assurée par ces promoteurs immobiliers privés qui, pour exercer leurs activités, doivent disposer d’un agrément de l’Etat. Ces activités couvrent la promotion immobilière sociale et économique, la promotion immobilière de moyen standing, de haut standing et de luxe, la gestion immobilière et l’investissement et le développement immobilier. L’évolution du secteur est marquée par la pénétration des sociétés internationales dotées de financement et de techniques de construction sophistiquées qui augmente la taille moyenne des promotions dans les périphéries des villes. De plus, le délaissement du segment des logements économiques et sociaux dénote de la concentration de l’offre sur le marché porteur de la classe moyenne en pleine émergence et bancarisée.
Cette aspiration profonde de ces populations pour l’habitat individuel et qui en ont les moyens, crée une urbanisation qui s’accompagne d’un étalement continu et d’une dilution du peuplement. Cette intense urbanisation périphérique est considérée comme une déclinaison d’un étalement métropolitain ou d’une « suburbanisation » universels observés dans les métropoles du monde entier. Toutefois, ces espaces bâtis distendus accroissent les coûts d’équipement et des infrastructures, détruisent les plantations et rarifient les terrains agricoles, diminuent la biodiversité, amplifient la crise écologique, rallongent les distances domicile travail et renforcent les impacts du changement climatique. Ils compliquent ainsi la gouvernance des territoires et des services.
De plus la concentration des promoteurs immobiliers sur les classes moyennes favorise le développement d'enclaves résidentielles qui renforce la ségrégation sociale dans les métropoles africaines.
Face à l’étalement continu de ces métropoles et son corolaire de crises écologique et climatique ainsi que la complexité croissante de gouvernance de ces territoires, la création de villes nouvelles offre des opportunités uniques pour développer des villes durables, technologiques, connectées et intégrées. De plus, les gouvernements favorisent la création de ces villes nouvelles pour désengorger les centres urbains anciens, encourager l'investissement immobilier et stimuler davantage le développement économique. Ces villes nouvelles constituent elles une alternative crédible aux problèmes de développement et de gestion des métropoles ?
👍CRISE DU LOGEMENT ET EVICTION DES POPULATIONS PAUVRES DES CENTRES VILLES ET DES QUARTIERS ANCIENNEMENT POPULAIRES
Dans ces métropoles, le segment locatif du secteur immobilier résidentiel est toujours sous tension. L’offre est insuffisante pour combler un stock de demande latent et grandissant. Avec le désengagement des Etats, le secteur du logement social et économique est en déséquilibre chronique entre l'offre et la demande. L’offre en infrastructures sociales essentielles telles que des écoles, des centres de santé et des espaces récréatifs pour les populations à faible revenu est absente. Une pression à la hausse sur les loyers est observée dans tous les quartiers avec un effet décuplé dans les quartiers résidentiels les plus attractifs. Le développement des infrastructures économiques pour renforcer l’attractivité des grandes villes, rapproche les quartiers populaires des centres d’activités économique et expose ces quartiers au processus de gentrification. Il est caractérisé par l'embourgeoisement de quartiers autrefois populaires, peut entraîner une augmentation des coûts de logement, la rénovation de bâtiments existants et le remplacement de commerces et services abordables par des établissements plus haut de gamme. Ce phénomène entraîne le déplacement forcé des populations pauvres vers des zones moins chères, souvent éloignées des centres-villes, moins bien desservies en termes d'infrastructures, de services et d'opportunités.
👍PREVENIR LA GENTRIFICATION EXCESSIVE ET CONSTRUIRE DES VILLES JUSTES ET INCLUSIVES, LA SEULE VOIE POUR CONTENIR LES CRISE ECOLOGIQUE ET CLIMATIQUE ET ASSURER LE DEVELOPPEMENT DE METROPOLES DURABLES.
Dans le monde entier, les villes et les zones urbaines abritent une population en perpétuelle croissance. Elles sont essentielles à l’amélioration des acquis du développement, et constituent des espaces d’opportunités où les aspirations peuvent être et sont souvent réalisées. Ainsi, le bon fonctionnement des métropoles africaines est une clé du développement économique et social des peuples et du continent. Pour y arriver, une approche devrait être la création de villes durables, inclusives et équitables, où le développement économique ne se fait pas au détriment des populations pauvres ou des communautés existantes. Le rôle des États est central dans la mise en œuvre de politiques et de mesures visant à atteindre ces objectifs. Les Etas peuvent définir et promouvoir des politiques de planification urbaine compacte et qui garantissent la mixité sociale et économique. Ils devraient créer des emplois décents et verts en nombre suffisant par l'industrialisation en transformant sur place ses nombreuses ressources naturelles, assurer la construction de logements abordables pour les populations à faible revenu, investir dans des transports publics efficaces pour réduire la dépendance à l'automobile et intégrer des espaces verts dans la planification urbaine pour améliorer la qualité de vie et favoriser la biodiversité, etc.
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