Le financement, colonne vertébrale de la gestion de patrimoine !

Dans l’inconscient collectif, emprunter est inlassablement mal vécu !!

Le réflexe malheureux de l’emprunteur est alors de rembourser par anticipation dès que possible, et d’emprunter sur des durées les plus courtes possibles pour payer moins d’intérêts.

Pourtant le crédit est un formidable outil de gestion patrimoniale.

Emprunter est paradoxalement la bête noire des français mais aussi la plupart du temps le seul moyen d’accéder à la propriété immobilière, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou d’immobilier locatif.

Or, en fonction du lieu de résidence désiré, le montant d’effort mensuel à fournir (avec un remboursement de crédit) peut être près de trois fois supérieur à l’équivalent en loyer. La principale explication réside dans la hausse importante et rapide du prix de l’immobilier à l’achat, avec une valeur du prix à la location qui n’a pas suivi le rythme, ou qui s’est beaucoup moins rapidement renchérit !

Ce coût d’acquisition élevé fait que pour une famille qui se construit, l’achat en « immobilier résidentiel » va être fonction des seuls besoins du moment, et très rarement en anticipation. Ainsi, un couple qui se marie va rarement acquérir une maison pouvant accueillir les trois enfants à venir… et encore moins les petits-enfants !

Dans les faits, la durée moyenne de conservation d’une résidence principale est de 7 ans en France, alors que la durée moyenne d’un crédit à l’accession à la propriété est de l’ordre de 22 ans.

Le premier réflexe du primo accédant est alors de faire un apport conséquent avec un crédit sur une durée plus courte.

Cela a pour conséquence majeure de vider les réserves de liquidités (embêtant en cas de coup dur) et d’utiliser la quasi-intégralité, voire la totalité, de la capacité d’endettement du ménage.

De ce fait, il devient alors très difficile, voire impossible, pour ce ménage de développer son patrimoine avec, notamment, de l’investissement locatif (dispositif PINEL, par exemple, en vue de préparer sa retraite tout en réduisant ses impôts…), ou de la « pierre papier » (SCPI de rendement acquis à crédit…).

Le pire, dans ces conditions, est le cas du changement nécessaire de résidence principale avant la fin du prêt (en cas de mutation professionnelle ou d’agrandissement de la famille surtout). Il faudra alors être capable de disposer de quelques liquidités ne serait-ce que pour signer la promesse d’achat ou le contrat de réservation.

Par ailleurs, pour obtenir son financement immobilier, il devra le plus souvent être déjà sous promesse de vente. Inutile de rappeler que les conditions de vente devront être favorables, à défaut de ne pas être trop défavorables, afin de pouvoir revendre rapidement, et sans moins-value…

A contrario, le meilleur réflexe pour notre ménage est de choisir de conserver son épargne en limitant au minimum son apport (en fonction de la qualité du dossier de financement, cela peut aller jusqu’à un financement à «110 %», c’est-à-dire avec les frais de notaire) et d’emprunter sur une durée plus longue (afin de conserver des disponibilités financières mobilisables à tout moment en cas de besoin).

Dans ces conditions notre ménage de référence conservera une flexibilité financière lui permettant de prendre plusieurs décisions d’investissement : acquérir rapidement une nouvelle résidence principale plus grande (ou satisfaisant mieux ses critères de vie) en lui donnant également plus de temps pour vendre la première au meilleur prix.

Enfin, le fait de conserver une capacité d’endettement importante va permettre à notre ménage de continuer à développer son patrimoine en continuant à investir dans l’immobilier (en locatif nu ou meublé, en parts de SCPI…), utilisant ainsi au mieux le levier de l’endettement afin de préparer l’avenir (sa retraite, son 4 ème âge, son indépendance financière…).

Alors pourquoi s’endetter sur une durée la plus longue possible est devenu, du fait de cette période actuelle de taux bas, une caractéristique d’optimisation patrimoniale ?

Par exemple, si vous achetez un bien de 100.000 euros sur 10 ans à un taux de 1.20% hors assurances, cela fait une mensualité de 885 euros par mois.

Si vous financez ce même bien sur une durée de 25 ans à un taux de 1,50% hors assurances, votre mensualité tombe à 400 euros.

Cela signifie qu’en conservant ce même effort de trésorerie mensuel (885 € pendant 25 ans à un taux de 1.50 % hors assurances), vous pouvez effectuer un financement immobilier pour acquérir un total de 221.300 euros de bien immobilier ! Et ce, même si cela vous coûte plus cher en intérêts (déductibles des revenus générés par vos investissements immobiliers locatifs…) d’emprunter sur 25 ans plutôt que sur 10 ans, cela démultiplie votre pouvoir d’achat !

Cet exemple illustre parfaitement l’effet de levier que représente un (ou plusieurs) crédits immobiliers : l’utilisation optimale de sa capacité d’endettement est un facteur primordial d’enrichissement sur le long terme. Les biens immobiliers ainsi acquis participeront à votre niveau de vie futur (25 ans plus tard, au terme de vos emprunts).